物业管理知识问答

有其他办法能够使用维修资金吗?

问：我家楼下是水泵房，每天噪音非常大。数次与物业沟通并进行了维修，但效果不好。物业说是水泵年数已久，可能需要更换马达，要全体业主投票2/3同意动用维修资金才能更换。但问题是水泵就在我一家的楼下，对于其他人没有影响，投票估计也不会通过，如果发生这样的情况，我们应该怎么办?是否有其他办法动用维修资金?答：该水泵是整个小区全体业主使用的，还是只有你所居住的该幢房屋的业主使用?如果确需要更换水泵，应由使用该水泵的业主进行表决后动用维修资金予以更新。具体的操作您可以向业主委员会进行反映，由他们出面组织相关业主进行表决。

业主大会可授权业委会动用公益性收益吗?

问：我们依据沪房地资物2008(389)号文中的示范文本，草拟小区的《业主大会议事规则》等3个文件。我们提出，大会授权业委会不经大会表决，每年可动用公益性收益5万元以内，一次性用于小区的某一项目，公示后即可实施。一种意见认为：小区那么大，什么事都要大会征询，成本太大，这样可以简化手续，反正都是用于小区建设。另一种意见认为：这种事是涉及到动用资金、占用附属设施的，属于大会议事的11项重大事项，既然有项目，应在每年的业主大会上，作为议案进行征询、表决。因为每一个项目因利益关系而有不同意见，大会就该依据表决做出实施与否的决定。我们应采纳哪一种意见?答：小区的公共收益应根据业主大会的决定使用，小区业委会作为业主大会的执行机构，应根据业主大会的决定使用公众收益。

业主大会的条约使用哪个文件?

问：现在使用业主公约、业主大会议事规则等条约，应该使用2005年的还是《物权法》发布后沪房地资物[2008]389号文所规定的?有那个部门负责来管此事?答：389号文是住房保障和房屋管理局根据《物权法》等相关政策法规新修订的示范文本，你小区如果要修改业主大会议事规则或者业主公约，应当根据示范文本的内容进行修改并在业主大会表决通过后执行。

自来水出水小找谁解决?

问：我家在最高的7楼，龙头放出来的水很小，平时生活用水困难，洗澡就更困难，无论什么时候都要使用水泵，否则淋浴器打不出火。请问这种情况应该找谁解决?找物业还是自来水公司? (房屋是以前旧区改造原拆原还分的使用权房)答：两家都可以找，但主要是应向物业公司反映。有可能是区域内水压低的原因，也有可能是您家自用部分的水管结垢比较严重引起的。

使用权房户能否参与业主大会的征询表决?

问：我们小区要召开业主大会，征询续聘物业公司和其他事项，一百多户的使用权房户主该如何表述他们的意愿?在发放给业主的征询票中，是否也发给使用权房户一并统计和计算?答：根据《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，业主依法享有业主大会投票表决权。作为使用权人，您可将您的意见向业主委员会反映，但无表决权。

谁有权更换先期物业?

问：我们小区刚交房没多久，可是物业却不是预售合同上的物业公司。开发商有这个权利更换物业公司吗?是不是应该征得业主的同意?另外如果不想换掉现在这家物业公司，应该通过什么途径或程序?答：请将你的具体问题向区房地局物业科反映。

安装健身器材费用从哪出?

问：小区要安装健身器材，说是从维修资金中出。我记得曾在报纸中看到这与居委有关。请问按规定是怎样的?答：根据《 上海市住宅物业管理规定 》的相关规定，专项维修资金应当用于物业的共用部分的维修、更新和改造。

小区停车费如何分配使用?

问：小区的停车费50%交物业，50%进维修资金。按国家规定该是怎样的?答：根据《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。为此，您所在小区的具体使用方法是否合理，依据《业主大会议事规则》而定。

增加保安的费用由谁出?

问：小区最近发生偷窃，业委会贴出告示说要增加秩序维护员，费用由全体业主负担，由维修资金的利息中支取。我们有专门的物业公司，秩序维护员费不是该由物业公司支出吗?答：根据《 上海市住宅物业管理规定 》的相关规定，您小区的上述问题应当召开业主大会讨论核实目前物业管理企业提供的保安服务是否和收取的费用 “质价相符”，若“质价相符”的话，应当由全体业主讨论决定是否愿意增加保安费用。