与物业管理模式、费用、过程等有关的Q&A

　1、物业管理费的构成为何，其与报酬之间的差别。

A：物业服务费（以前称“物业管理费”）的构成，是一个非常难说明的问题。

以物业管理结果为目标，以合同总金额包干采购物业服务企业的不特定服务产品的“包干制”物业管理模式，物业服务企业的报酬实际上就包括在合同总金额中。由于“包干制”只是承诺物业管理结果，不承诺服务品种、过程、标准等信息，故企业为实现合同承诺的物业管理结果可以采用任何企业认为合适的方法。合同总金额支出剩余的部分，全部为物业服务企业的利润即报酬。“包干制”尽管在合同中注明物业服务企业在合同总金额内“自负盈亏”管理目标产生的成本，多了是利润，少了企业要补足。但在实际操作中，由于“包干制”合同对物业管理结果的描述非常模糊，又不承诺服务品种、过程、标准等信息，这就使得业主一方根本无法从技术上、合同上、法律上衡量和追究是否达到合同目的，物业服务企业实际上可以长期旱涝保收。

以物业管理过程、事务为目标，以委托（或信托）物业服务企业代为管理、花费业主们提供的为完成这些过程、事务所需一定数额资金为条件的“酬金制”物业管理模式，物业服务企业完成这些受托事项所得报酬，一般是按比例或固定金额在合同中约定且在上述资金外由业主们支付的。 委托（信托）物业管理模式的优点在于只要业主们愿意，物业服务费中的每一分钱都可以得到业主委员会或业主们的亲自监督。这样在物业服务企业发生资金使用中的较小问题或问题隐患时，就容易被发现，以便提前解决。

从“包干制”看，由于总额包干，故实际花在物业管理上的费用越少，物业服务企业的报酬就越多。再加上业主委员会和业主都无法查看账目，这个报酬就成了企业的商业秘密了；但“酬金制”则不同，无论是固定金额报酬还是固定比例报酬，报酬确定，报酬之外的资金如果因故未能用于物业管理，则结余在账户中属于全体业主所有。

2、物业费公示与否有何法律基础及现实困难。

A：从上一个问题答案中我们可以看出，不同的法律关系，物业服务费的性质是不同的。

“包干制”的物业服务费，属于物业服务企业的营业收入，业主们买的是（描述模糊的）物业管理目标。企业如何使用资金来履行合同，除非合同约定，否则法律是保护企业的商业秘密的，也就是说，业主没有法定权利要求物业服务企业公示物业费的账目的。

“酬金制”就完全不同了。只有报酬的部分是属于物业服务企业的，它怎么用业主方没有权利要求其公开。但是，其余用于物业管理的全部资金，都是属于全体业主的，不但业主们可以在合同中要求物业服务企业定期公示，还可以要求其随时接受业主委员会（或在信托模式下的任何业主的）查阅。

当然，无论采用什么物业管理模式，费率（收费标准）是必须公示的。这一点有政府行政规定保障。

3、公示的边界为何，哪些适宜（或不适宜）公示？

A：上面的2个问题的答案已经基本上答复了这个问题。

“包干制”中的账目公示权利在物业服务企业，它有权利决定不公示、全公示、有限度公示。

“酬金制”中的账目公示权利在业主一方，物业服务企业只是受托履行公示账目的工作，因此，业主可以通过委托（信托）合同委托物业服务企业全公示、部分公示甚至不公示（而改变为向每个业主发出密封函件以保证每个业主的知情和监督）。

4、公示的主体是谁？以何种方式在多大范围内公示？

A：上面的3个问题的答案，已经基本上答复了这个问题。

不同的物业管理模式中，公示的权利主体是不同的。但无论如何公示的执行应该都是物业服务企业。除非目前少量实践的由业委会收取、管理、支付物业服务费的“自管”模式中，公示的执行者是业委会。至于公示范围、内容的确定，则取决于公示权利的主体。谁又权利决定是否公示，谁就有权利决定在多大范围内公示。甚至采用登报公示的办法，也不禁止。

5、是否也应将欠费业主名单公示？

A：是否公示涉嫌欠费（准确的说应该是“涉嫌欠费”而只有法院判决的欠费者才能被确定是欠费）业主名单，法律不禁止。物业服务费的权利人即公示的权利人（“包干制”下是物业服务企业，“酬金制”下是业主大会或业委会）可以决定是否公示和采用什么方式公示涉嫌欠费的业主的名单，但同时承担公示的后果——如果公示内容与事实不符，公示者可能要承担对方的名誉权被侵害的赔偿责任（这就是为什么要用“涉嫌”或其他限定性文字的理由）。

6、公示物业费预期将达到何种效果（消极、积极）？

A：透明、阳光物业服务费的使用，是建立和维护业主与物业服务企业之间信任的最起码条件。有了互相的信任，才可能有呼吸的合作和互相的理解。在发达国家和地区，根本就没有业主采用“包干制”的物业管理模式。因此，我们也呼吁业主们尽可能采用“酬金制”的物业管理模式。

7、拒绝公示、假公示是否需建立惩罚机制，由谁做出并执行？

A：依法、依合同应该履行如实公示义务而拒绝公示或公示虚假信息的，行为人自然应承担相应的责任。具体责任大多会在合同中约定。行为人不自觉承担责任的，权利人可以通过人民法院请求判决其承担责任，甚至在法院判决后可以通过申请强制执行的方式来迫使当事人承担责任。要特别说明的，由于“酬金制”的物业管理模式中，物业服务企业的报酬是业委会定期（比如按月）签发的，故可以用扣减报酬的方法让对方进行违约赔偿。对方不服的，也可以通过协商或请求人民法院裁判。

8、有无已在自觉摸索实践的小区案例可介绍。

A：有！

朗琴园小区，物业管理权信托模式；

品阁小区，部分业主（业委会委员）自己成立的“三自品格”公司管理自己的建筑物及其附属设施；

原“外销房”中的绝大多数小区采用的都是“酬金制”。