《物权法》与物业管理相关的突破性规定

　2007年3月16日上午十届全国人大五次会议上高票通过的《物权法》，是调整财产支配关系的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是我国制订民法典的重要组成部分。按照人大有关部门的说明，我国制定物权法的目的，从规划上是要完成到2010年构建有中国特色的社会主义法律体系的法制目标，从规范上，是要确认物权制度的共性问题并对现实生活中迫切需要规范的问题进行立法，以止纷定争，维护国家的经济秩序。经过七审，这部众望所归的物权法，在解决实际问题方面，尤其是和物业管理相关的，到底有哪些突破性的规定呢？笔者就此问题，谈谈自己的学习体会。

　　物权法较好地解决了“住宅土地使用年限缩水”的问题！

　　土地使用权70届满续期的问题是多年来关注的焦点，物权法明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。这无疑给大家吃了定心丸。不过，所谓“自动续期”延续搜狐网的只是建筑物使用权的权限，并不是土地所有权，所以一旦建筑物报废，土地将收归国家，因此，提醒业主好好保护物业,70年以后只要建筑物还健康，那么建筑物还是你的，所以提醒业主要好好养护自己的房子”。
　　同时，这一规定还较好地解决了“住宅土地使用年限缩水”的问题。在以往的消费维权方面，我们经常碰到土地使用年限缩水的投诉和诉讼。因为住宅的土地使用年限一般是70年，但有些商品住宅项目由于项目的多次转手，导致房屋的登记使用年限缩水，而开发商为了不影响销售，也常常采取回避的态度，购房者拿到产权证后就发生了纠纷，或者要求退房或者要求补偿。笔者相信，随着新的物权法颁布以后，这类纠纷将会减少，因为按照物权法的规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。显然缩水就不是什么问题了。

　　物权法明确了建筑区划内公共场所和公用设施的权属问题

　　道路、绿地、公共场所属于业主共有：物权法明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”按照此项规定，小区建筑中的道路、绿地，是小区业主共有的地盘；小区内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，也是大家的地盘。这是首次立法明确了业主对建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房等公共设施的权益，也避免了由此而产生的一系列物业纠纷。同时应引起消费者注意的是，“属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外”，这与现在有很大的区别，比如一层的花园，开发商往往赠送给一层的住户，以前这么作是违法的，现在来看，如果“明示”给了一层住户，是可以的。
　　小区的车位权属问题，物权法给出了明确的法律依据：目前城市居民私家车拥有量越来越多，小区的车库、车位的归属及使用就有相当大的争议，《物权法》作出了相对比较明确的规定。物权法规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则归业主共有。关于地下车库的归属自来就是争议焦点，此次物权法也并没有对其原始权利进行法定，而是由当事人约定。有专家解释，车库由于需要经营管理，强制由业主共有并不妥当。简单地理解，即地上车位属于业主，地下车库由开发商和业主约定 。
　　
是否聘请物业服务企业管理建筑物及其附属设施由业主决定
　　物权法明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“ 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”业主委员会或业主大会可选择物业管理公司或其他物业管理人进行小区的物业管理工作。也就是说，物业公司已经不再是小区业主选择物业服务的唯一选择。
　　虽然物权法对“其他物业管理人”没有明确的界定，但可以认为，这个所谓的其他其他物业管理人其实就是自然人或者几个人合伙。说白了，就是业主委员会可以和某个人或几个人签订物业管理合同，实行“包干到户”，比如一个人负责扫地，一个人负责修剪小区花卉等。
　　物权法规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。短短十几年间，物业服务机构从无到有、从小到大，已经成为覆盖面广，对群众生活产生重要影响的行业，而业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。对此，物权法对成立业主大会依法共同维权作出规定。物权法明确，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

　　物权法规定业主享有楼宇 “共有物权”的同时必须承担相应义务

　　自从有了“物业管理”，楼宇的“共有物权”就变成一个不可回避的问题。那么，什么是“共有物权”？ 《物权法》 第七十条规定：“ 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条同时规定：“ 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”这就使得众多产权人有了一个确定的参与“共有部分”产权范围内公共事务的权力和义务。
　　“共有物权”如何分到楼宇中各家业主那里去？《物权法》给出了一个特别智慧的解决问题的方向：“第八十三条：建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部门所占比例确定。”《物权法》之所以不硬性规定按照业主专有部分的面积所占比例分，充分显示了立法者的高超智慧！因为，建筑物的共有部分并不只是会所、平台、电梯这些大家平常可以感受的这么多，事实上更多的，大家平时注意不到的地方。比如对“外墙”、“屋顶”等这些典型的公共物权，权属问题如何确定就成为比较敏感的问题。
　　如何约定“公共物权”？《物权法》没有具体规定，而是规定了一个渠道：“第七十八条，决定本条前7款事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，可以制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”。总之，《物权法》颁布和实施，远不只是保护私人产权这么简单，她还使得众多产权人有了一个确定的参与自己产权范围内公共事务的权力和义务。
　　
      物权法从法律上明确和保护了业主权益

　　业主对业主大会或者业委会决定撤销权：《物权法》第七十八条第二款规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请 
 
求人民法院予以撤销。”这是《物权法》赋予业主行使撤销权的新规定。业主行使撤销权的诉讼属于民诉法撤销之诉，行使撤销权的主体限制在该小区的业主，除此之外的案外人无权行使。业主行使撤销权的内容，是业主大会或者业主委员会作出的决定，侵害业主的合法权益。业主大会或者业主委员会侵害业主合法权益的现象，常见有：业主委员会违规使用物业维修专用基金；改变物业管理用房的用途；业主大会以无效表决票通过投票表决；业委会擅作主张，没有业主大会决议授权，就提起诉讼。凡此种种，都是业主委员会损害广大业主合法权益的行为。业主行使撤销权以个人名义即可提起撤销之诉。
　　业主保护属于自己的维修基金有了法律依据：在物权法颁布以前，有多家媒体报道一些城市不法企业侵吞维修基金的情况，而业主的起诉却被法院从程序上驳回。理由是，按照国务院行政法规《物业管理条例》第63条的规定，违反规定挪用专项维修基金的，由所在区县房地产行政主管部门追回挪用的专项维修基金。对于专项维修基金被挪用的，应当行政救济程序前置，因此驳回了业主的请求。但物权法颁布以后，这个问题将会发生改变。物权法明确规定，“建筑物及其附属设施的维修基金属业主共有”，“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。
　　违章搭建的救济问题会得到明显改善：小区内违章搭建是很多住宅小区很头疼的问题。以往在这类问题解决过程中，出现了法律盲点。因为，物业公司从法律上并不具备资格向法院提起诉讼，要求业主撤除违章搭建，而行政部门的干预受诸多因素限制，行政强制难度比较高。新的物权法规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人的合法权益的行为，有权依照法律规定以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨害、赔偿损失。”
　　住宅难以改变为经营性用房：物权法明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。"《物权法》施行后，如果有业主想把住宅改变为商用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。也就是说，如果邻居或楼上楼下的居民不同意，业主就改不成。