物业管理企业资金来源与使用

一、 物业管理的资金筹措
物业管理企业作为具有独立法人资格的经济实体，在其经营管理过程中，必须要有资金的支持，而且，物业管理企业还应使用其资金在循环中增值，从而使资金运行走上良性循环的轨道。资金筹措是指物业管理企业在开展物业管理和多种经营活动中，运用各种筹资形式，经济而有效地筹集资金的过程。物业管理企业资金筹措的方式主要有银行借款、发行股票、发行债券、留存利润、横向联合、吸引外资、物业管理营业收入等。
（一）银行借款
银行借款是物业管理企业向商业银行贷款取得资金的筹资方式。商业银行贷款是物业管理企业取得借款资金的主要形式。
（二）发行股票
股票是物业管理股份公司为筹集资金而发行的有价证券，是持股人拥有公司股份和所有权的凭证。股票有优先股和普通股两种。股票只能转让，而不还本。
（三）发行债券
公司债券是物业管理企业为筹集资金而发行的、并承诺在规定期限内还本付息的债务凭证。
（四） 留存利润
留存利润，又称为保留盈余，是物业管理企业可分配利润在分派后的余额。
（五） 横向联合
横向联合是指物业管理企业利用其他企业闲置或富余的人力、物力、财力、技术等资源，进行企业间的联营、入股、租赁、承包等资产重组，以达到融物或融资，实现资源最佳配置的目的。
（六） 吸引外资
外资是中外合资、中外合作物业管理企业的重要资金来源。
（七） 物业管理的营业收入
物业管理的营业收入是物业管理企业从事物业管理服务活动和其他经营活动所取得的各项收入。物业管理的主营业务收入来自物业管理费。
1、 物业管理收入
物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理企业为业主或用户提供标准服务和委托服务所收取的有偿服务费。物业管理企业在根据业主或用户的需要向其提供服务时，可收取相应的有偿服务费，从而形成物业管理收入。根据物业管理企业向业主或用户所提供服务项目的不同性质，主要分为：
（1） 代办性服务的物业管理费：如水电费、煤气费、有线电视费、电话费等实行政府定价；
（2） 公共性服务的物业管理费：如公共卫生清洁、公共设施维护保养、保安、绿化等收费实行政府指导价；
（3） 特约性服务的物业管理费：如为业主或用户提供的特约服务或委托服务，包括车辆保管、家电维修、家居清洁、接送子女上学等，可实行协议价格。
2、 物业经营收入
物业管理企业通过经营业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得经营收入，如开展房产的销售或租赁、经营停车场等。这些经营业务都可收取相当可观的佣金，而形成相应房产销售与出租等经营收入。
3、 多种经营收入
在不向政府要钱，不增加居民的经济负担情况下，物业管理企业根据自身的情况，积极开办多种经济实体，开展多种经营，创造经济效益，以业养业，补充小区物业管理经费的不足。物业管理企业要生存和发展就必须增加积累，扩大经营规模，因而要靠多种经营取得收入。多种经营收入是当前物业管理企业发展不可忽视的重要来源。物业管理企业开展多种经营的收入和利润，从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。
（八） 前期投入资金1、 启动资金
（1） 物业管理企业在政府工商行政管理部门注册时所必须投入的资金；
（2） 物业管理企业在物业管理投标成功后，接管物业从事前期介入所需要的用于添置设备、设施、工具等以及前期介入活动中标的管理费用等，这部分资金按有关规定由房地产开发企业提供、用于小区物业管理的启动资金。
2、 质量保证金
质量保证金是房地产开发企业在向物业管理公司移交物业时，提供的一笔用于交房后两年内被管物业的报修经费，其使用范围限于室内装饰、水电、管线、隐蔽工程及室外建筑、公共设备等因建造质量问题所引起的翻修等工料费。
3、 物业接管验收费
物业接管验收费是指物业管理企业在接收、接管物业时，由房地产开发企业向物业管理企业提供的验收费用。
4、 维修基金
维修基金主要用于新建筑物业保修期满后或公有房屋出售后的维修、更新。

二、 物业管理的资金使用
物业管理费使用时必须掌握的几个原则有：
1、 以业养业的原则；
各类费用的测定、收支均应做到“业主至上，合理合法”，“取之于民，用之于民”，并逐步实现“以楼养楼”，“以区养区”。
2、 民主管理的原则；
积极推行民主管理制度，尊重业主代表和业主委员会的意见，定期公布账目，一般每半年公布账目一次，接受业主和住户的监督，使物业管理费的收支、使用、保管处于有监督、有制约的良性循环之中。
3、一业为主、多种经营的原则
坚持以物业管理为主，尽量减少经济负担，做到服务好、收费少；同时努力开展多种经营，广开财源，增加物业管理企业相关的收益，以达到自我完善、自我运转、自我发展。