房地产专业知识100问

  35、什么是历史遗留生产经营性违法建筑？

  答：历史遗留生产经营性违法建筑，是指《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施以前，即1999年3月5日以前违反规划、土地等有关法律、法规的规定，未经规划国土资源部门批准，未领取建设工程规划许可证，非法占用土地兴建的工业、交通、能源等项目的建筑物及生活配套设施。

  36、哪些历史遗留生产经营性违法建筑不予确认产权？

  答：根据《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》的规定，下列违法建筑不予确认产权：（一）占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线或者其他严重影响城市规划又不能采取改正措施的；（二）占用农业保护区用地的；（三）占用一级水源保护区用地的；（四）非法占用国家所有的土地或者原农村用地红线外其他土地的。

  37、什么情况下，需缴纳土地使用费？

  答：使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。

  同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及其他相关手续或采取其他限制性措施。

  38、土地使用费缴纳人是如何确定的？

  答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、

  合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人，

  但经批准的合营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前，

  经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；（五）共有的土地，以《房地产证》登记的权利人为缴费人。

  39、土地使用费的征收标准如何？

  答：土地使用费依据土地等级和类别，按《深圳经济特区甲种土地使用费征收标准》或《深圳经济特区乙种土地使用费征收标准》计征；如属临时用地的，按《深圳经济特区临时（短期）地租标准》计征。

  40、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？

  答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他用地。

  41、有哪些用地免缴或减收土地使用费？

  答：根据《深圳经济特区土地使用费征收办法》的规定，下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程，自《土地使用合同书》生效之日起至《土地使用合同书》规定的竣工日期止，

  减半计征土地使用费。由于特殊原因不能按期竣工的，

  经主管部门批准可以适当延长优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）经深圳市科学技术委员会审定的技术先进项目，减半缴纳土地使用费五年；（三）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用费两年；（四）企业用自筹资金填海增辟的土地，从《土地使用合同书》生效之日起，免缴土地使用费五至十年；（五）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免土地使用费；（六）按国家法律、法规和规章规定可以减收土地使用费的其他用地。

  42、如何办理土地使用费缴纳手续？

  答：土地权属变更的，

  新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的，

  应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。

  规划与设计类

  43、如何办理《建设用地规划许可证》？

  答：以招标、拍卖方式获得国有土地使用权的，建设单位凭土地使用权出让合同书领取《建设用地规划许可证》。

  以协议出让方式获得国有土地使用权的，建设单位必须在签订土地使用权出让合同书之前，向市规划主管部门或其派出机构领取《建设用地规划许可证》。市规划主管部门或派出机构按照相应的城市规划，审定建设用地的相关规划设计指标，提出城市规划设计要求，核发《建设用地规划许可证》。

  建设单位在取得《建设用地规划许可证》后90日内，未能签订土地使用权出让合同书又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。

  44、在取得《建设用地规划许可证》后，是否可以变更地块规划内容？

  答：建设单位取得《建设用地规划许可证》后两年内不得申请变更规划内容；两年后申请变更的，市规划主管部门或其派出机构对申请进行初审后，按法定程序审批。

  获得批准的，市规划主管部门或其派出机构向申请单位重新核发《建设用地规划许可证》，收回原《建设用地规划许可证》，并办理相应的用地手续；不批准的，由市规划主管部门或其派出机构书面答复申请单位。

  45、《建设工程规划许可证》包括哪些内容？

  答：《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

  46、什么情况下不予核发《建设工程规划许可证》？

  答：根据《深圳市城市规划条例》的规定，下列情况不予核发《建设工程规划许可证》：（一）不符合城市规划要求或未按政府主管部门对各阶段审查意见作出设计修改的；(二)设计单位资质与资格不符合有关行业管理规定的；（三）设计文件不符合国家、省、市有关专业技术规范和规程的。

  47、在哪些情况下，需重新办理《建设工程规划许可证》？

  答：当工程因以下情况确需修改的，应重新办理《建设工程规划许可证》：（一）涉及建筑物位置、立面、层数、平面、使用功能、建筑结构的；（二）市政工程中涉及规模、等级、走向、工艺设计、立面、平面、结构、功能及设备的容量、造型有较大变化的。

  48、对已建成的建筑需改变使用性质时，是否需要申请核发《建筑工程规划许可证》？

  答：已建成的建筑确需改变使用性质的，须经城市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件。涉及有关专业管理部门审批的，还应取得有关部门的审核意见。

  49、对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施？

  答：未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的，市规划主管部门可以依照《深圳经济特区规划土地监察条例》采取查封，扣押等行政强制措施。

  50、购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计？

  答：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

  《深圳经济特区房地产转让条例》规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。

  《商品房销售管理办法》（建设部88号令）还规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

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