房地产专业知识100问

  转让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不交付房地产的，受让人有权解除合同，但转让人与受让人另有约定的除外。

  94、购买预售商品房后，发展商是否可以将开发项目转让？

  答：预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时，应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意，并经主管部门批准。

  95、转让项目需符合哪些条件？

  答：属于房地产开发项目的在建工程的转让需符合下列条件：（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书；（二）取得建筑许可证和开工许可证；（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金已达到工程款预算投资总额的25%以上，并经注册会计师验资；（四）土地使用权未抵押、查封。

  96、转让预售房地产项目的，受让人应当具备什么条件？

  答：受让人应当是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。

  97、转让预售房地产项目的，受让方享有什么权利和应承担什么义务？

  答：转让预售房地产项目的，受让方应当享有原预售人享有的权利，并承担原预售人对预购人所承担的义务。

  98、在项目转让期间，对预售商品房有哪些规定？

  答：受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内，受让方应当到原发证机关变更商品房预售许可证。

  预售人自签订项目转让合同之日起，应当停止预售商品房；受让方未换商品房预售许可证的，不得预售商品房。

  99、发展商能否为买方改名？

  答：根据《深圳经济特区房地产行业管理条例》的规定，禁止房地产企业擅自更改已生效房地产买卖合同中的受让人姓名（名称）。

  100、公共开放空间可以出售或转让吗？

  答：公共开放空间是指在建设用地范围内，建筑物内部或外部开辟出的全天开放供公众使用的室内建筑空间或室外场地空间，如公共绿地、停车场等。公共开放空间不可出售或转让。

  附属部分：建筑构造

  ⒈基础

  ·基础：建筑物与土层接触的部分称为基础

  ·地基：支撑建筑物重量的土层叫地基

  基础是建筑物的组成部分，它承受着建筑物的全部荷载，并将其传给低级。而地基则不是建筑物的组成部分，它只是承受建筑物荷载的土壤层。其中，具有一定的地耐力，直接支承基础，需要进行计算的土层称为持力层；持力层以下的称为下卧层。地基土层在荷载作用下产生的变形，随着土层深度的增加而减少，到了一定的深度则可以忽略不计。

  基础的分类：

  ⑴按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础。

  用刚性材料做的基础称为刚性基础。刚性材料一般指抗压强度高、而抗拉、抗剪强度较低的材料。常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料。

  非刚性基础（柔性基础）。

  用钢筋混凝土建造基础，基础宽度加大不受刚性角的限制，称为非刚性基础与柔性基础。为了节约材料，钢筋混凝土基础常常做成锥形，但最薄处不应小于200mm，如果做成阶梯形，每步高300mm-500mm.

  ⑵按构造型式分类

  基础构造的型式随着建筑物上部结构形式、荷载大小及地基土壤性质的变化而不同。一般情况下，上部结构形式直接影响基础的型式，当上部荷载大，地基承受能力有变化时，基础型式也随之变化。基础按构造特点分可分为六种基本类型。

  ·条形基础

  当建筑物的上部结构采用墙承重的时候，基础沿墙身设置，多做成长条形，这类基础称为条形基础。

  ·独立基础

  当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时，基础采用方形或矩形的单独基础，这类基础称为独立基础或柱式基础

  ·片筏基础

  当建筑物上部荷载大，而地基又软弱，这时采用简单的条形已经不能适应地基变形的需要，通常墙下或者柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础

  ·桩基础

  当建筑物上部的荷载较大，而且地基的软弱土层较厚，地基承载力不能满足要求，做成人工地基又不具备条件或不经济时候，则可采用桩基础。使基础上的荷载经过桩再传给地基土层，以保证建筑物的均匀沉降或安全使用。

  ⒉墙体

  墙体的类型：

  ⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙。

  外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙，它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用

  内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙，它主要起分隔的作用。

  横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，外横墙位于房屋的两端也叫山墙。

  纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙，又有内纵墙与外纵墙之分。

  ⑵墙体按受力状况分类

  墙体按照受力情况分为两种：承重墙与非承重墙。

  承重墙：直接承受上部结构传来的荷载

  非承重：不承受外来荷载。非承重墙又可分为自承重墙和隔墙。

  自承重墙：不承受外来荷载，只承受自身重量并将其传至基础。

  隔墙：起到分割房间的作用，不承受外来荷载，并把自身重量传给梁、楼板。框架填充墙就是隔墙的一种。悬挂在建筑外部的轻质墙成为幕墙，包括玻璃幕墙与金属幕墙。

  ⑶墙体按照材料分类

  按照墙体的材料可分为砖墙、石墙、土墙、钢筋混凝土墙。

  ⑷墙体的细部构造

  ·防潮层

  在墙身中设置防潮层的目的是防止地下的潮气沿基础上升使室内墙身受潮。防潮层设置高度为室内首层地面的结构层的中部，一般用防水沙浆抹20mm厚。

  ·勒脚

  外墙墙身下部靠近室外地坪的部分叫勒脚，其高度一般指室内地坪与室外地面之间的高差部分，也有将底层窗台至室外高度视为勒角。勒角的作用是防止地面水、雨水的侵蚀及人为的磕碰破坏，起着保护墙面，增加建筑美观的效果。

  ·散水

  散水指的是靠近勒角下部的混凝土排水坡。其重要作用是迅速排出沿墙淌下的雨水，防止雨水直接进入墙下损害地基。

  ·窗台

  窗台分室内窗台和室外窗台。室外窗台是为了防止窗洞底部积水进入室内；室内窗台是为了排除窗上的凝结水。

  ·门窗过梁

  为了承受门窗上部的荷载，并把他传到门窗两侧的墙上，门窗洞口的上部设有钢筋混凝土过粱。

  为了增加墙体的抗震性和稳固性，墙体内一般设有构造柱、圈梁

  ·变形缝

  建筑物由于温度变化、地基不均匀沉降以及地震等因素的影响，使结构内部产生附加应力与变形，易使建筑物破坏、产生裂缝甚至坍塌。为了减少对建筑物的破坏，预先在变形敏感的部位将结构断开，预留缝隙，以保证建筑物有足够的变形宽度而不使建筑物破损。这种将建筑物垂直分割而预留的缝称为变形缝。

  变形缝有伸缩缝、沉降缝、防震缝三种。

  伸缩缝是在长度或宽度较大的建筑物中，为避免由于温度变化引起材料的热胀冷缩导致构件开裂，而沿建筑物的竖向将基础以上部分全部断开的预留人工缝。伸缩缝一般为20mm—40mm。

  沉降缝是在同一栋建筑物中，由于其高度、荷载、结构及地基承载力的不同，致使建筑物各部分沉降不均匀，墙体拉裂。故在建筑物某些部位设置从基础到屋面全部断开的垂直预留缝，把建筑物分为几个可自由沉降的独立单元。这种为减少地基不均匀沉降对建筑物造成危害的垂直预留缝称为沉降缝。

  防震缝是为了防止建筑物的各部分在地震时相互撞击造成变形和破坏而设置的垂直预留缝。防震缝应将建筑物分成若干体型简单、结构刚度均匀的独立单元。

  ⒊楼面与地面

  ⑴楼地面的组成：

  ·面层

  位于楼板层的最上层，起着保护楼板层、分布荷载和各种绝缘的作用，同时对室内起美化装饰作用。

  ·结构层

  位于楼板层的中部，是承重构件（包括板和粱）。主要功能在于承受板层上的全部荷载并将这些荷载传给墙和柱；同时还对墙身起水平支撑作用，以加强建筑物的整体刚度。实际上就是保证楼板层的强度和刚度要求。

  ·附加层

  附加层又称功能层，根据楼板层的具体要求而设置，主要作用是隔声、隔热、保温、防水、防潮、防腐蚀、防静电等。根据需要，有时和面层合为一体。

  ·楼板顶棚层

  位于楼板的最下层，主要作用是保护楼板、安装灯具、遮挡各种水平管线，改善室内光照条件，装饰美化室内空间。

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