11、放开搞活住房二级市场。除法律、法规和国家、省定政策另有规定外,各地不得擅自对已购公有住房、普通商品住房和私有房屋上市转让设置限制条件。凡是按房改政策购买的公有住房均可上市交易,其中2006年12月31日前上市出售的,免收土地收益金。同时降低房地产交易税费。凡购买二手住房(含房改房)的,契税一律按交易额的1%计征;职工用住房公积金和住房补贴购买住房免征契税。对个人购买并居住超过1年的普通住宅,销售时免征营业税;对个人购买并居住不足1年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。在本《意见》实施之日起一年内购买2000年12月31日前竣工验收且已经发放合格证的空置商品住房,契税暂时免征。
四、拓宽融资渠道,加大金融支持力度
12、拓展房地产开发融资渠道。支持和鼓励金融机构深化金融改革,开展业务创新,对符合条件的房地产开发企业和项目加大贷款力度;发行公司债券、项目债券,开发房地产信托产品,开展住房抵押贷款证券化试点;积极为有实力的房地产开发企业上市融资、股权融资创造条件。各级政府要加强宏观调控,全力支持具有资信和品牌的优势房地产企业通过增资扩股、收购兼并和资产重组等形式,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业或企业集团,提高产业集中度和抗风险能力。
13、完善住房公积金制度。各级政府要进一步建立和完善住房公积金制度,制定鼓励住房公积金个人贷款的优惠政策,发挥住房公积金对解决城镇职工住房的功能作用。各级住房公积金管理中心要在做好机构调整的基础上,进一步拓展业务,提高住房公积金的归集率和使用率;当前,重点要在私营、外资等非公有制企业建立住房公积金制度,提高公积金制度的覆盖面;要简化委托贷款手续,改进服务,提高办事效率;对能够提供有效担保的贷款对象,要打破缴交银行和贷款额度的限制;力争到2005年,武汉市住房公积金管理中心的住房公积金个贷发放余额占归集余额的比例达到60%以上,市、州、直管市住房公积金管理中心的住房公积金个贷发放余额占归集余额的比例达到50%以上。各级住房公积金管理中心的住房公积金使用率提高到60%以上。省建设行政主管部门要会同财政部门建立住房公积金管理中心绩效考核机制和奖惩制度,切实加强对住房公积金的监管。
14、扩大商业性个人住房信贷业务。各商业银行要积极开拓存量住房交易贷款和住房装饰装修贷款等新的住房金融业务;增加二手房贷款等个人住房信贷品种;加大个人住房抵押贷款力度,推行多种还款方式,满足不同年龄层次、不同收入水平居民的购房贷款需求。
15、发展、规范个人住房置业担保业务。坚持“发展中规范,规范中发展”的方针,鼓励有条件的城市成立住房置业担保机构和分支机构,为中低收入家庭和进城农民提供住房贷款担保。按照建设部《住房置业担保管理试行办法》,现有担保机构要建立健全担保保证金和风险基金制度,建立健全各项内部责任制度。各级房产管理部门要加强对住房置业担保机构的监管,规范住房置业担保行为,防范和化解住房置业担保风险。对未经政府批准、无担保能力和担保行为不规范的担保机构,要进行清理。
五、改善发展环境,完善房地产市场服务体系
16、减少行政审批,清理不合理收费。各地要认真清理涉及房地产市场的各项行政审批事项,对于没有审批依据的限制性审批要坚决取消。符合城市规划的一般商品房项目,要取消立项、可行性研究、项目规模等限制性审批。要切实落实国家和省清理收费的各项政策,取消住房建设和消费环节的不合理收费,降低收费标准。严格执行省监察厅、省建设厅、省国土资源厅、省物价局颁布的《房地产开发企业交费登记卡实施办法》,建立交费登记制度;对违反规定或变相收费的,由省建设厅会同省财政厅、省物价局等有关部门依法查处。
17、整顿和规范房地产市场,优化房地产业发展环境。重点查处商品房开发、交易和中介服务环节的违法违规行为。对违反城市规划、无证或越级开发、合同欺诈、虚假广告等违规行为要从严查处。各地建设、房地产管理部门要严格商品房预售审批,凡未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证,以及土地使用权已经抵押、未达到规定的形象进度等不符合预售条件的项目不得批准预售。房地产开发企业以“内部认购”或其他方式进行非法预售的,有关部门要予制止,并依法给予处罚。要积极推行按套内面积或按套销售商品房的办法。尽快建立商品房预售款监管制度,切实加强对预售款使用方向的监督管理,防止挪作他用。要加强商品房预售项目审批后的跟踪管理。已经批准预售的房地产项目,在核发预售许可证时,应在土地使用权证上予以注明,防止房地产开发企业再用于其他项目办理抵押贷款。建立房地产开发企业及其从业人员信用档案和房地产市场信用体系,加强房地产中介 机构及其从业人员的资格管理,未取得营业执照和房地产中介资格证书或备案的中介机构,不得从事中介业务。
18、认真贯彻落实《物业管理条例》,改善住房消费环境。各级政府房地产管理部门要积极探索物业管理区域勘界划定和变动规律,力争在两年内,以市、县(区)为单位,将全省物业管理区域底数摸清,并将物业管理区域名录向社会公布。凡按基建程序开发建设的物业项目,以一次性报送的规划红线为准,不论小区(大厦)规模的大小,视为一个物业管理区域;历史形成的单位大院(庭院),或近几年形成的居住小区,只要具备相应的公共设施和管理基础,视为一个物业管理区域;旧城区的物业,即前面规定的物业管理区域以外的物业,按现行社区范围,视为一个物业管理区域。切实加强前期物业管理工作。建设单位在前期规划设计过程中,要充分考虑后期物业管理的需要和便利,做到科学规划、精心设计;物业管理企业在承接物业管理业务时,要按规划和设计及相关合同,对物业的公用部位、共用设施设备等进行查验,努力减少前期物业管理的矛盾和问题。
19、坚决破除部门和行业垄断。对房地产开发项目,各相关管理部门均不得指定工程标的编制单位、房地产价格评估单位、招标代理机构和工程检验、检测机构;供水、供电、燃气、消防、人防等行业的专项工程,应与住宅同步设计,同步施工,并一律实行公开招投标制度,允许有资质的设计、施工企业及产品供应商在公平、公开、公正的原则下参与竞标,严禁行业管理部门自行选定设计单位、施工队伍及产品供应商,垄断专业市场。
20、建立健全房地产预警预报制度。大中城市要在2004年底前建立房地产市场信息系统和预警预报体系,加强对房地产市场的监控。成立由发改委、财政、规划、国土、统计、银行、房产管理、房地产开发等部门参加的联席会议,定期对房地产市场运行情况进行分析,定期向社会披露未来一定时期的土地供应总量、房地产开发用地规模、区位等信息,及时发布房地产市场运行情况,以引导企业理性投资,消费者理性消费。各级政府应该根据不断变化的市场行情,尽快调整政策,合理引导市场。各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设所需费用,由同级政府纳入同级建设主管部门的部门经费预算统筹安排。
六、改进调控手段,建立协调保障机制
21、进一步强化城市规划的调控作用。按照城市总体规划的要求,加快编制房地产开发中长期发展规划和年度计划,加强对房地产业发展的指导。在城市近期建设规划中,要合理安排各类房地产用地的布局和比例,优先落实经济适用房、普通商品房、廉租房、危旧房改造和拆迁安置用房建设项目。严格控制市中心区的零星分散建设,严禁批准在城市基础设施不完备的地段进行房地产开发,严禁在集体土地上进行房地产开发。规划部门要将近期拟开发建设地块的规划设计条件向社会公开,接受社会监督。已批准的房地产项目,确需变更用地性质和规划指标的,必须按规定程序重新报批。
22、完善住房用地供应政策,促进土地合理利用。房地产开发用地必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划,严格控制占用耕地。严格控制房地产开发土地供应总量,充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用,健全和完善房地产开发用地计划供应制度。严格实行土地供应的统一管理,各类开发区以及撤市(县)改区后的土地、原国有划拨土地进行房地产开发的,都必须纳入所在市、县用地统一管理、统一供应,严禁私下交易。各级政府要积极实行土地收购储备制度,增强政府对土地市场宏观调控能力。加强地价调控,定期公布基准地价,合理引导地价水平。各类房地产开发用地,除按规定可以划拨外,一律实行招标拍卖挂牌出让。禁止炒买炒卖国有建设用地,对开发商手中囤积的土地要依照有关法规,督促其限期开发,对无力开发及闲置土地,超过法定期限的,要依法征收土地闲置费或收回。
23、加强和改进管理方式。各地要进一步解放思想,更新观念,因地制宜,积极探索促进本地房地产业持续健康发展的有效措施。同时注意避免和防止城市建设和房地产开发中损害群众利益的行为的发生,不搞“形象工程”、“政绩工程”。各级建设、财政、国土、发改委、税务部门要根据本《意见》,把住宅与房地产业纳入国民经济和社会发展的全局统筹规划,积极调整和完善相关政策措施,适时适度地把握好调控的方向和力度。各有关部门要加强协调与配合,进一步完善市场监管制度,提高监管水平,提高服务质量,及时研究解决房地产业发展中出现的矛盾和问题,维护企业和消费者的合法权益,做到工作到位、政策到位、资金到位、保障到位。各级政府、各有关部门要建立相应的工作机制或协调机构,从实际出发,完善房地产市场调控办法,促进住宅与房地产市场健康发展。
二○○四年六月十七日
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