湖北省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见

鄂政发〔2004〕29号
各市、州、县人民政府,省政府各部门:
1998年以来,随着城镇住房制度改革的不断推进,我省房地产开发投资稳步增长,住房建设步伐明显加快,居民住房消费持续扩大,居民住房条件明显改善,房地产业已经成为国民经济发展的重要支柱产业。为了促进房地产业的持续快速健康发展,根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)精神,结合我省实际,特提出如下意见:
一、统一认识,明确指导思想和发展目标
1、房地产业是国民经济的重要支柱产业。房地产业关联度高,带动力强。加快房地产业发展,是提高居民住房水平,改善居住环境,满足城镇居民日益增长的物质文化生活需要,全面建设小康社会的重要内容;是扩大内需,拉动投资增长,促进消费,带动相关产业发展的重要措施;是充分发挥我省人力资源优势,拓展就业渠道的重要途径;是加强城市基础设施建设,完善城市功能,提 高城市竞争力的重要手段。全省各地、各部门要进一步提高认识,把促进房地产业持续健康发展作为经济工作的重要内容切实抓紧、抓实、抓好,坚持用改革的办法解决发展中出现的问题,实现房地产业持续快速健康发展。
2、我省房地产业具有较大的发展空间。随着住房货币化的全面实施,居民收入的增长,城镇化进程的加快,住房消费将进入快速增长时期。尤其是我省房地产业发展不平衡,大多数中小城市综合开发率较低,市场化进程缓慢,从开发投资总量和增长幅度、商品房销售价格等几个主要指标来看,都有很大的发展潜力,预计今后全省每年住宅需求量在2000万平方米左右。
3、指导思想与发展目标。今后一个时期,我省房地产业发展要全面贯彻党的十六大精神,按照城市规划的要求,以逐渐改善城乡居民居住条件为目的,以住房市场化为取向,以调整供应结构为主线,以深化改革为动力,以改进宏观调控为手段,使房地产业与全面建设湖北小康社会相适应,与相关产业相协调,促进湖北经济社会可持续发展。今后四年房地产开发投资年均增幅保持15%以上;到2007年,初步建立适应房地产业发展的体制和运行机制,建立适应省情的住房保障制度,建立适应不同层次需要的住房供应体系;住房商品化率要达到80%以上,科技进步对住宅产业增长的贡献率要达到50%左右,城镇人均住房建筑面积要达到27平方米。实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。为我省经济社会中长期规划提出的人均住房面积2010年达到30平方米、2020年达到35平方米的目标打下坚实基础。
二、以需求为导向,优化住房结构,提高住房质量
4、增加普通商品住房供给。各地要面向市场,面向绝大多数中低收入家庭,大力发展以中小户型为主的普通商品住宅。对普通商品住房建设要调剂土地供应,控制土地价格,有条件的城市还要划定一定区域,作为普通商品住宅的集中建设用地,同时通过清理,减少建设过程和消费环节中的行政事业性收费项目,多渠道降低建设成本,逐步实现多数家庭购买和承租普通商品住房。适当开发中高档商品房,严格控制别墅、高档公寓和大户型项目建设。大中城市要根据居民收入消费水平,合理确定高档商品房和普通商品房的划分标准,采取措施加快普通商品房发展,提高其在市场供应中的比例。市、县人民政府根据当地情况,对成规模新建的普通商品房建设小区可允许分期缴纳土地出让金,市、县人民政府出台的应收的规费可减半征收或适当减免。对旧城改造项目,可按土地出让金的一定比例进行返还,并加大对城区文化、环保等基础配套设施建设的投入比例。
5、加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。市、县人民政府要全面落实国家经济适用住房建设的优惠政策和管理办法,在做好市场需求分析和预测的基础上,编制本地区经济适用住房发展规划及年度建设投资计划和用地计划;并通过土地划拨、减免行政事业性收费、减半征收配套费用、控制开发商利润、政府承担小区外基础设施建设等措施,降低经济适用住房建设成本。经济适用住房严格控制在中小套型,中套面积控制在80平方米左右,小套面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据当地居民收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例。省直机关、中央在鄂单位、直属企事业单位和军队的经济适用住房建设,实行属地化管理,属利用自用土地建设经济适用住房的,经所属主管部门批准后,纳入当地经济适用住房建设投资计划,统一规划,统一管理。经济适用住房建设项目一律由房产主管部门依法招投标确定开发建设单位。各级政府要严格按照《国家计委、建设部关于印发住房价格管理办法的通知》(计价格〔2002〕2503号)要求,尽快制定和完善经济适用住房销售管理办法,明确经济适用住房的购买对象和购买资格,建立购买对象的申请、审核、审批和公示制度,严格经济适用住房的上市准入条件,严禁以经济适用房名义取得土地用于商品房开发。
6、建立和完善城镇廉租住房保障制度。省建设厅要会同省财政厅等有关部门尽快制定廉租住房管理办法,明确补贴资金来源、补贴对象、补贴标准、廉租住房房源、准入和退出条件。各级政府要调整财政支出结构,在本级财政预算中,安排一定比例的资金用于廉租住房保障资金。各级住房公积金管理机构要积极支持廉租住房建设,按规定从住房公积金增值收益中提取城市廉租住房补充资金。要结合地方财政承受能力、职工收入、住房特困居民的实际情况,合理确定保障水平。原则上城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准不超过当地人均住房面积的60%。廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主,实物配租和租金核减为辅,有条件的地区可采取直接发放租赁补贴的办法,让廉租对象持政府补贴到市场租房。实物配租的廉租住房来源,可以通过收购腾空的公有住房、二手房,或按当地廉租住房补贴的需求量在各年度经济适用住房建设规模中安排一定的比例予以解决。新建廉租住房执行经济适用住房的优惠政策。
7、不断改进住宅性能和质量。各级建设部门要会同有关部门研究确定推进住宅产业现代化的目标和步骤,制定和完善住宅产业经济、技术政策;鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产(部)品和材料,推动住宅技术进步;要积极推行住宅性能认定、住宅产品认证和淘汰制度,积极引导开发企业申报国家康居工程示范小区建设;要切实加强质量管理,不断提高住宅开发的质量和水平,争创湖北住宅的品牌。房地产开发商和经济适用住房建设单位,要对其开发建设的住房工程质量负最终责任,并向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》。
三、加快住房新体制建设,促进市场发育完善
8、加快推进和完善住房补贴制度。各地要严格执行国家停止住房实物分配的有关规定,按照已出台的货币化分配方案落实资金,将职工住房补贴发放到位。财政供给单位的住房补贴资金来源立足于原政府和财政自筹用于基本建设投资中住房建设资金,剩余部分纳入同级财政预算安排;政府直管公房和财政供给单位的公有住房出售收入,提取住房共用部位、共用设备维修基金后,按照“收支两条线”办法管理,统筹用于发放职工住房货币化补贴;企业和其他事业单位公有住房的出售收入,纳入企业和单位住房基金,分别用于住房共用部位、共用设备维修和职工住房补贴等。改制企业在资产清算时应优先安排资金兑现职工住房补贴。实行住房货币化补贴后,新职工的住房补贴应在其参加工作之日起逐月发放;对无房和住 房未达标的老职工,应在2007年底前将其住房补贴全部发放到位。各地应加大住房租金的改革力度,适当提高职工住房租金补贴。租金补贴随职工工姿直接发放给职工。住房补贴和租金补贴享受住房公积金的税费优惠政策。
9、继续推进现有公房出售和产权证发放工作。除有关政策规定不宜出售的公有住房外,产权单位都应将公有住房向职工出售。要加快房改房产权及其土地使用权证发放进度。房改售房单位尚未为购房者办理房改房所有权证申请的,必须向房改和产权登记部门提出申请。已经办理的房屋所有权证必须及时发给购房者。房改、房产、土地管理部门要加强协调,采取切实可行的措施,在2004年底前按当地房改政策解决职工已购公房和经济适用住房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》办理的历史遗留问题。对1998年12月新《土地法》实施前,由于客观原因未办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的房屋,各级政府应在2004年12月31日以前,组织力量清理,如果不占压道路规划红线和公共绿地底线,不影响安全居住和使用的,当地政府应免除应缴的土地出让金、相关规费并审批办理上述两证。对拒绝办理上述两证的相关部门,要追究部门领导责任。
10、规范集资和合作建房。集资、合作建房,是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等,均按经济适用住房的有关规定严格执行,并纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。坚决停止行政事业单位自建住房,各级发展改革部门一律停止对行政事业单位自建住房的立项审批,规划、国土、建设等部门不得办理报建许可。企业原则上不得自建住房,但住房困难户较多的工矿区和困难企业,经所在市、县人民政府批准,可以在符合土地利用总体规划、城市规划的前提下,利用自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象,必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。凡已享受房改政策,购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人 员,不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位以集资、合作建房名义变相搞实物分配或进行房地产开发经营。市、县人民政府可根据当地经济发展水平、住房状况、居民收入、房价等情况,确定是否发展集资、合作建房以及建设规模。

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