吉林省物业管理条例

（2005年9月22日吉林市第十三届人民代表大会常务委员会第21次会议通过 2005年11月24日吉林省第十届人民代表大会常务委员会第24次会议批准 2005年11月30日吉林市人民代表大会常务委员会公告第139号公布 自2006年1月1日起施行）

第一章 总则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。

（二）负责物业管理企业资质管理。

（三）负责物业管理招投标活动的指导监督。

（四）负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。

（五）负责本市城区内物业管理区域的划分。

（六）受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。

其下设的物业管理办公室具体负责日常工作。

第四条 县（市）、区政府指定的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。

（二）组织召开首次业主大会。

（三）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。

（四）负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。

（五）受理物业管理投诉。

县（市）物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。

第五条 建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门和街道办事处（乡镇人民政府）应按各自职责配合做好物业管理工作。

第六条 新建住宅小区必须实行物业管理。

原有住宅物业应当实行物业管理，也可以根据业主意愿委托物业管理企业或专营公司实行专项服务。

非住宅物业应当逐步实行物业管理。

第二章 业主及业主大会

第七条 房屋所有权人为业主；一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。

业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。

第八条 业主入住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50％以上时，县（市）、区物业管理行政主管部门应当及时组织召开首次业主大会会议。

第九条 业主大会会议决定事项实行投票表决。

住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。

非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下（含本数）的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。

第十条 未实施物业管理的住宅物业，经三分之二以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。

第三章 物业管理企业

第十一条 物业管理企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动。

第十二条 物业管理企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。

第十三条 物业管理企业享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定收取物业服务费。

（二）根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用。

（三）选聘专营公司承担专项服务。

第十四条 物业管理企业履行下列义务：

（一）按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。收取物业服务费时应使用专用发票。

（二）每半年公布一次业主交费情况和物业服务费的使用情况。

（三）听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督。

（四）对造成物业共用部位、共用设施设备损害的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。

（五）及时制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告。

（六）建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。

（七）建立健全物业管理企业内部财务收支、物业维修台帐、档案等内部管理制度。

第四章 物业管理服务

第十五条 一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理。

第十六条 业主大会应通过招投标或业主大会决定的其他方式选聘物业管理企业。选聘后业主委员会须与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，在县（市）、区物业管理行政主管部门指导监督下进行物业承接，并在合同生效之日起30日内备案。

第十七条 物业服务合同期限终止90日前，业主委员会与物业管理企业应当协商续约事宜，续约的应续签合同。

不续约的，业主大会应当在合同期满前选聘其他的物业管理企业或决定采用其他的物业管理方式。原物业管理企业应在合同期满前10日内完成物业交接，并按规定移交有关资料。

第十八条 物业管理企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务，按法律规定和合同约定承担违约责任。

物业管理企业因管理原因造成业主财产损失或人身伤害的，应当承担法律责任。

物业管理企业放弃物业管理的，在业主大会确定新的管理方式前，由辖区街道办事处（乡镇人民政府）组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用；物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。

第十九条 物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或收费地点予以公示。

物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；物业产权发生转移的，原业主应当结清物业服务费。

第五章 前期物业管理

第二十条 前期物业管理是指新建住宅物业的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理活动。

第二十一条 规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。

物业用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业用房的用途。

第二十二条 住宅物业的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。

投标人少于3个或者多层住宅物业建筑面积小于4万平方米（含本数），高层住宅物业建筑面积小于2万平方米（含本数）的，也可以经住宅物业所在地的县（市）、区人民政府物业管理行政主管部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。

第二十三条 建设单位须在住宅物业建成并验收合格后15日内，在物业管理行政主管部门的监督下，与中标的物业管理企业进行物业承接，并按规定移交有关资料。承接协议中应对物业及共用部位、共用设施设备质量、物业用房面积和位置、保修期内保修责任及其他事项予以约定。

第二十四条 建设单位在申请办理《商品房预售许可证》时，须提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明，并在销售物业时，向买受人明示前期物业服务合同内容和业主临时公约。

第六章 物业的使用与维护

第二十五条 物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分：

（一）物业用房。

（二）门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊。

（三）按规划配建的非机动车车库。

（四）公共绿地、道路、场地、水景、文体设施等。

（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。

第二十六条 物业的使用禁止下列行为：

（一）改变原规划设计，损坏房屋承重结构。

（二）违法搭建建筑物、构筑物。

（三）改变房屋外立面造型。

（四）擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用、移装共用设施设备，在公共设备上设置障碍。

（五）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品。

（六）开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等。

（七）使用燃煤炉灶或油烟无组织排放。

（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第二十七条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

水费、电费、燃气费、供热费、通讯费、有线电视收视费等由供水、供电、供气、供热等有关单位直接向最终用户收取。

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