如何认定交付商品房的面积

 一般讲，应以商品房产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证。《商品房销售管理办法》第20条对此已有明确规定。什么是产权登记面积呢？《商品房销售管理办法》第45条第4款规定：本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。一般是指房屋产权证上记载的房屋面积。
1992年4月21日建设部颁布的《关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》中指出：商品房的购买方必须在购买商品房的3个月内（期货交易的在结算之日起的三个月内），持能证明交易行为行为合法性的有效证件到房地产产权管理机关办理产权登记手续，领取产权证书。1994年7月，建设部转发的《广东省城镇房地产登记条例》第8条规定：购买新建商品房屋，在房屋交付使用时，买方凭房屋买卖合同，申请办理确认权属登记，领取房地产证。但是在商品房买卖实务中，上述规定难以做到。
如由于开发商未缴清土地出让金、大小市政配套费、其他规费等，不具备领取房地产权证的法定条件，还比如由于政府房地产管理部门的原因，如怠于办理业主所购商品房产权证，工作效率低下，致使业主人住一、二年后仍拿不到产权证。如果在此时买受人发现出卖人所交付的房屋面积不符合合同约定，按照合同约定要求退房，就可能造成损失扩大。同时，以产权登记面积作为确定交付商品房面积的依据，缺乏可操作性。买受人买房时有关价款的约定有两种，一是交房时付清全款。二是交纳首付款后余款以按揭方式支付，如买受人人住所购商品房一、二年后才取得房屋产权证，发现面积缩水，再去找开发商时，开发商可能已将楼盘售完而去，买受人主张解除合同退房返款的难度将会很大。如果买受人在签订合同时就决定，不论出卖人所交付的房屋面积发生何种变化，均不准备退房，合同双方可以约定以产权登记面积作为确认所交付的商品房面积的依据。