《济南市物业管理办法》政策问答

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员基本情况和联系方式；

（五）筹备组关于召开首届业主大会和选举业主委员会的情况。

备案内容发生变更的，应当自变更之日起三十日内将变更内容书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府和县（市）、区住房保障管理部门。

23、业主委员会的职责有哪些？

答：根据《办法》第二十五条规定，业主委员会应当履行下列职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）组织召开业主大会；

（三）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）组织并监督管理规约的实施；

（六）组织和监督物业专项维修资金的筹集、续筹和使用，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

（七）按照业主大会决议，监督管理本物业管理区域内的公共收益；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十）业主大会赋予的其他职责。

24、业主委员会委员有哪些情形的，可以终止其委员资格？

答：根据《办法》第二十七条规定，业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

（一）拒不履行委员职责的；

（二）业主委员会过半数委员或者百分之二十以上业主提议撤销其委员资格的；

（三）搭建违章建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

（四）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

25、业主委员会任期届满换届选举有哪些具体要求？

答：根据《办法》第二十八条规定，业主委员会任期届满九十日前，应当组织召开业主大会进行业主委员会换届改选。业主委员会任期届满未能选举产生新的业主委员会的，或者业主委员会任期内委员人数不足总数的二分之一时，由街道办事处、乡（镇）人民政府指导组织换届改选。

26、未能选举产生业主委员会的，小区内的重大事项如何处理？

答：根据《办法》第二十九条规定，业主大会未能选举产生业主委员会的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会表决重大事项。

27、物业服务从业人员有何专业要求？

答：根据《办法》第三十条规定，从事物业管理的专业人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书；从事锅炉、电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格；物业服务企业自行招用保安员的，应当依法向公安机关办理备案手续。

28、物业服务的主要内容有哪些？

答：物业服务内容主要包括下列事项：

（一）管理和维护物业共用部位及共用设施设备；

（二）养护公共区域绿化；

（三）维护公共区域环境卫生；

（四）维护公共区域的秩序，协助管理物业管理区域安全防范等事项；

（五）对物业使用中的禁止行为进行劝阻、制止、报告；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）保管物业档案和物业服务档案；

（八）其他约定的物业服务事项。

29、物业服务合同应包括哪些内容？

答：根据《办法》第三十二条规定，物业服务合同应对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理和使用、合同期限及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

30、物业服务企业如何办理合同备案手续？

答：根据《办法》第三十四条规定，物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，到物业所在地县（市）、区住房保障管理部门办理物业服务合同备案手续。

31、住宅小区内业主的水、电、暖、气等费用该如何收取？

答：根据《办法》第三十八条规定，住宅小区内供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专业经营单位应当依法向最终用户收取有关费用，相关专业经营单位不得强制物业服务企业代其收取业主应当缴纳的费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向业主提供服务。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

32、物业服务合同到期了，如何选聘物业服务企业？

答：根据《办法》第三十九条规定，物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定并依据合同约定期限书面通知物业服务企业；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知。

33、物业服务合同到期了，业主大会没有作出续聘原物业或者另聘新物业决定的，原合同能够继续执行吗？

答：根据《办法》第三十九条规定，物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续；任何一方提出终止的，应当提前六十日通知对方。

34、物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业需要与业主委员会办理哪些交接手续？

答：根据《办法》第四十一条规定，合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案；

（二）移交物业服务用房；

（三）结算预收、代收的有关费用；

（四）法律、法规规定的其他事项。

35、业主在房屋装饰装修工程开工前，应当办理哪些手续？

答：根据《办法》第四十五条规定，业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。

36、业主未按照（临时）管理规约的约定与物业服务企业签订房屋装饰装修协议的，物业服务企业可以制止其装修行为吗？

答：根据《办法》第四十五条规定，业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的，物业服务企业有权限制其施工人员进入物业管理区域。同时，物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当给予配合。

37、房屋保修期满后，其维修、更新的责任如何界定？

答：根据《办法》第四十六、第四十七条规定，物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责，所需费用由业主承担；物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新，由业主共同承担；物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的，责任人应当及时修复，并对造成的损失承担赔偿责任。

38、小区内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及管线应当由谁负责维修、更新？

答：根据《办法》第四十九条规定，供水、供电、供气、供热等专业经营单位，对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。

39、物业专项维修资金的用途是什么？

答：根据《办法》第五十条规定，物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

40业主应当在什么时间交存物业专项维修资金？

答：根据《办法》第五十一条规定，住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前，应将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。

41、什么情形下，可以按照应急维修程序支取维修资金？

答：根据《办法》第五十二条规定，有下列情形之一，可能危及业主生命和财产安全的，可以按应急维修程序支取使用维修资金：

（一）屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者社区居民委员会核实的；

（二）电梯运行存在安全隐患的；

（三）消防设施出现故障，公安机关消防机构下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。

42、物业专项维修资金经过反复使用导致余额不足的，业主还应继续交存吗？业主未交存维修资金就不承担维修责任了吗？

答：根据《办法》第五十三条规定，物业专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立物业专项维修资金的，相关业主应当续交或者补交。业主未续交、补交物业专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主同样需要承担维修费用，共同承担维修责任。

43、房地产开发企业可以将物业管理区域内的车库对外出租吗？有什么具体要求？

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