对业委会工作制度化的实践

     金港湾业主委员会（以下简称“业委会”）自2007年成立以来，笔者一直担任业委会主任，经过两届全体业委会成员地不懈努力，我们已经取得了比较明显的成绩，小区物业管理人员与业主安定团结、和谐共处；小区的知名度提高、物业升值；物业费收缴率100%，治安零失窃。全市第一个“物业管理示范小区”、“优秀业主委员会”、“优秀业委会主任”、“越城区区长奖”等荣誉既是对我们业委会工作的肯定，也是对笔者个人工作的肯定。回顾六年多的业委会工作，笔者认为妥善处理好与各方的关系，并将日常工作制度化对业委会工作非常重要。

　　切实处理好与各方的关系

　　通过几年实践，我们认为业委会的工作可归纳为：“三有”、“三无”、“三支持”，即要有爱心、有时间、有能力，无级别职称、无工资报酬、无执法权力，要家庭支持、业主支持、有关部门支持。因为业委会成员的工作没有工资报酬，实际上是一个公益性志愿者的工作，但又要处理纷繁复杂及一些政策性很强的问题。因此，要担任业主委员会成员，特别是主任的角色，以上条件缺一不可，否则业委会可能成为一个名存实亡、形同虚设的组织，会出现一种“山阴不管、会稽不收”的失管局面，不利于小区物业管理工作的开展，甚至会带来一些负面影响。

　　合法合情合理地处理好与各方的关系是业委会正常有效开展工作的保障。

　　一是业委会与开发商的关系。这是商品买卖关系，是销售商与消费者的关系。譬如在物业移交的问题上，业委会一定要坚持原则，维护业主利益，坚决按《物权法》及《物业管理条例》办理好移交接收工作（比如物业管理用房、维修资金、路灯、绿化、公用设施、排污系统等）。否则应积极交涉，即使对簿公堂也要维护业主利益。

　　二是业委会与物业服务公司的关系。这既是雇佣关系，又是协作关系。《物业管理条例》规定：业主委员会有代表业主聘请、续聘、解聘物业公司的权力，但物业管理的工作必须得到业主的理解与配合，才能做得更好。因此，作为业主的“娘家”组织，必须积极协助物业服务公司做好各项物业管理工作。一般来讲，物业服务公司会听取和吸收业委会的意见、建议，但业委会也不能与物业服务公司对着干、找茬，否则只能是双输。这就像夫妻离婚，无论那一方有理，都是不会有好的评价。如果小区物业失管，业委会有不可推卸的责任。

　　三是业委会与业主的关系。这是一家人的关系。业委会是业主大会的执行机构，是维护业主利益、为业主说话办事的组织，但个别业主损害大多数业主的利益时，业委会也必须旗帜鲜明地表明立场和观点，坚决反对和制止其不合理行为，比如，搞违章建筑、损坏绿化及公用设施、不交物业费等。

　　四是业委会与社区居委会和街道办事处的关系。这首先是一种协作、配合的团队关系，也应作为一种行政领导关系来对待。不论是物业管理工作，还是行政工作，都应积极协作配合。因为我们国家的行政领导形式是宝塔型的，每个小区是塔底，只有最庞大的基层组织管理好了，才能形成整个国家的安定团结、老百姓的安居乐业。因此，业委会虽是社会上最小的细胞组织，但必须与各级领导保持一致性。

　　五是业委会与物业主管部门的关系。这既是一种监管与被监管的关系，也是一种师生关系。主管部门是老师，业委会是学生，因为业委会工作是一种新工作、新事物，老师应该把知识指导和传授给学生，学生也应该不断地请教老师，尽快地提高自己的水平、能力，使物业管理工作做得更好。

　　将业委会工作制度化

　　将业委会工作制度化有利于工作的规范开展，在工作实践中，我们形成了收缴物业费制度、治安制度、卫生清扫制度等。

　　对物业费收缴方式，我们总结为“一种方式、四个步骤”，一种方式：即把全小区317户业主住户的房号全部在宣传窗上公布，哪一家交了物业费，就贴上一颗红心或插上一面红旗作出标记，交与不交很显眼，这样的效果体现在二个方面：一是显示透明管理；二是相互竞赛。四个步骤：一是贴公告通知业主自觉交费。我们每年4月1日开始收费，并将收费情况上墙公示；二是考虑到有的业主没有时间，物业人员上门收费；三是书面通知交费。有的业主或许经常碰不到或可能有意拖欠，我们就用书面的形式通知其交费；四是法律诉讼收费。对经过以上三个步骤而且到了年底尚未交费的业主，我们就采取走法律途径诉讼交费，但一旦起诉，我们不作调解，而且必须做到三点：追收滞纳金、由欠费业主承担诉讼费、把判决结果在全小区公示。从业委会成立以来，我们共起诉过二户业主。由于我们的方法步骤得当，因此物业费收缴率达100%。

　　对治安政策制度，我们对保安进行分班考核、软硬二项管理。硬件方面，我们把监控录像修饰一新，保安的工作分为观看录像和巡查两部分，小区设有10个巡更点，每一小时巡查一遍，并在巡更点上手记显示。对小区四周的围墙进行加固，插玻璃片，增设铁网，防止小偷翻墙作案，街面营业房与小区住户连接的窗门用钢材焊堵住，防止窃贼白天租营业房睡觉、晚上翻窗进入小区作案。软件方面，我们对每班保安进行具体考试，一个月“零失窃”加工资1天；一年之内“零失窃”奖年终奖1000元；抓住小偷的，视情节轻重、成绩大小，奖励500—2000元不等；在抓捕小偷的过程中负伤的，其医疗费用由集体负责。在奖励制度上物业人员与业主同等对待。罚的方面，发现失窃1次扣除保安工资100元，取消年终奖，第二次同样是同班保安发生失窃事件的，则要对该保安进行辞退或调离。由于我们的治安政策得当，制度合理，因此达到了“零失窃”，有两次当场抓获小偷，截获作案工具，并移交公安机关处置，赢得了广大业主的赞扬。

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