物业分公司项目小区公共服务管理程序

4.3.2设施设备预防性保养分为日常例行保养和定期维护保养，保养规程必须具体明确保养项目(内容)、保养周期、保养方法(较复杂的保养操作才需要)等内容。

4.3.3针对周期较长(一个月以上，不含一个月)的保养项目，物业分公司必须制订年度维护保养(检修)计划，列明设施设备名称、保养(检修)项目、时间安排(具体到旬)、费用预算等，并报项目所在公司批准。

4.3.4所有设施设备的预防性保养(检修)均应按规定格式形成记录，并经管理处工程主管人员检查确认。

4.3.5物业分公司各管理处应建立设备预防性保养和运行保障所必需的备品备件一览表，明确规定备品备件种类、规格、最低库存数量等，并对备品备件保存状况进行定期检查。

4.3.6物业分公司应加强专用工具的管理，建立领用登记制度，将专用工具的保管责任落实到人。物业服务过程中使用的、凡涉及验证服务质量和保证设备正常的计量器具，物业分公司应制订控制程序并加以执行，包括建立计量器具台册、定期校准或检定、做好校准或检定标识等，确保在用计量器具均处于校准或检定周期内。

4.4设施设备故障维修

4.4.1日常设施设备运行过程中发生故障，或运行状况达不到控制标准，应及时通知工程人员维修。所有设施设备故障及维修情况必须予以记录，并保证在公司承诺

的时限内完成，属于紧急事件范围的设备故障必须同时启动处置预案。

4.4.2设施设备故障经维修后，在正式投入运行前必须经过工程部专业主管人员的验收。

4.4.3设施设备故障维修，以及维护保养操作过程中，所有可能会影响业主、消费者和内部员工人身安全、财产损失的，在实施前必须制订预防措施，如设置安全围档或派人监护。

4.4.4物业分公司应每月统计设施设备完好情况。

5建(构)筑物维护

5.1物业分公司应组织制订各小区建(构)筑物完好标准，工程部专业人员负责定期(每月)巡视检查建(构)筑物状况，并根据规定的完好标准，确定是否需要维护和修缮。

5.2建(构)筑物的检查和维护、修缮均应形成书面记录，涉及使用维修基金的按《维修基金管理规定》执行。

6清洁卫生

6.1清洁保洁

6.1.1物业分公司各管理处应根据小区清洁保洁责任范围的特点，对清洁、保洁工作进行系统策划，明确规定不同区域清洁频次、保洁要求(方式)、清洁方法、清洁作业时间，责任区域划分及清洁作业路线等。

6.1.2各管理处应对具体清洁、保洁工作明确控制要求，并实时进行监督检查，以保证清洁、保洁效果符合规定的标准。清洁、保洁工作控制要求包括，但不限于：

a)明确清洁保洁质量标准；

b)定期编排清洁、保洁人员责任范围；

c)清洁方法：针对不同清洁对象，明确规定清洁操作方法(清洁剂及其配比、用量；使用工具、操作步骤及技巧等)；

d)清洁保洁人员基本行为规范，以及清洁、保洁过程中避免影响顾客的具体措施和要求；

e)监督检查规程(检查频次或时间、检查方法等)。

6.1.3对外包清洁服务，物业分公司可要求分包商提供上述对清洁、保洁过程进行

控制的书面文件，经物业分公司物业部专业人员审查认可后作为分包合同附件，据此监督分包商严格执行。

6.1.4针对特殊清洁项目(如外墙清洁、化粪池清理等)，必须要求分包商制订安全防护措施，物业分公司应指派保安人员对进行现场监护。

6.2消杀消毒工作

6.2.1物业分公司各管理处应根据小区实际卫生状况，以及主管部门要求，制订专项的消杀(消毒)工作方案。消杀工作方案必须明确使用药物名称、用量、开始投放时间、持续时间、以及投放地点和防护措施等。消毒方案必须明确消毒名称、配比浓度、消毒区域、消毒方式、开始时间和持续时间等。

6.2.2消杀、消毒使用药剂必须符合国家规定，不得使用国家禁止使用的药剂。

6.2.3消杀、消毒工作必须实时做好记录。

6.2.4所有可能影响身体健康的(消杀)消毒作业必须按药剂说明书的要求操作，并严格执行消毒后的安全检测。如水池(箱)消毒、空调消毒后必须经水质化验、空气质量检测合格后方可送水、送风。

7绿化养护

7.1物业分公司各管理处应根据小区绿化值物生长特点，制订绿化养护工作方案，针对不同绿化植物明确规定养护要求，如施肥、施水、换土、剪枝等。

7.2各项绿化养护作业必须按规定的方案执行，并形成书面记录。必要时，物业分公司应制订书面文件，对绿化养护操作进行规定，以弥补养护人员专业知识和经验的不足。

7.3物业分公司绿化园林专业人员应每季度一次对绿化植物的生长进行评估，根据需要调整养护方案。

8社区文化

及公益性活动

8.1为提升居住环境、融洽邻里关系及物业公司与业主关系、宣传AUX物业品牌等，各物业分公司应适当开展必要的社区文化活动。

8.2社区文化活动的策划和实施应纳入物业分公司业务工作计划，因配合项目所在

公司(或其他开发商)策划和实施的社区文化活动，应与项目所在公司(或其他开发商)

确认活动费用测算和结算标准。

8.3所有需要专项经费投入的社区文化活动，物业分公司必须制订专项的活动方案，记录实施过程，并对社区文化活动的实施效果进行评估。

8.4为丰富和方便小区住户生活，各物业分公司可以根据需要适当组织公益性活动，如：医疗机构的义诊、报刊订阅、保险推销、图书展览、商品展销等。公益性活动必须与小区环境和住户需求相适应，应避免有损小区形象、滋扰住户正常生活秩序的情形发生。

8.5所有公益性活动的开展应以便民为宗旨，无论活动规模大小和持续时间长短，均必须审查确认相关机构经营资质和书面活动方案，并制订相应的保安服务措施。

8.6各项公益性活动的举办过程必须由物业分公司(管理处)经办部门做好记录，记录内容应包括主办单位、开始与结束时间、活动内容、物业分公司现场监管人等，并与相关机构的资质资料、活动方案一并交行政人事部保存。

9相关文件与记录

各物业分公司依据本节规定进一步制订。

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