中国房价指数变化趋势分析及预测
时间：02-01 17:52:20 浏览：6917次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
中国房价指数变化趋势分析及预测
本文着重分析了在次贷危机和2010 年房产新政对中国房地产市场的双重影响下，房地产价格指数的变化趋势，并指出2008 年之前房价非理性上涨和目前相对平稳的原因。同时运用GM（1，1）模型对次贷危机、房产新政后和没有次贷危机、房产新政情况下未来价格走势进行预测的对比。
中国房地产企业问题较多，如房地产开发企业鱼龙混杂，部分企业资金链管理能力和抗风险能力不强；房地产开发资金筹集方式不规范，缺乏风险控制机制； 房地产开发企业债务负担过重，极易受到系统风险的影响；市场具有很强的垄断性同时房地产供求结构不均衡。尤其是2008 年上半年美国次货危机与全球经济减速，对房地产业产生了直接影响，房地产市场明显表现出信心不足，购房者持币观望，住房成交量缩减，房地产投资、新开工面积和土地购置面积持续下行。这样造成房地产开发企业在前一阶段投资开发项目的实际收益率偏离了预期收益率，甚至有的企业将面临生存危机。房地产市场呈现较快的下行趋势， 市场信心明显不足，市场不确定性增加，稳定房地产市场压力很大。汶川地震对中国房地产市场产生严重的负面影响，这种影响不仅在于对灾区的房地产市场造成毁灭性打击，而且在于改变目前国内居民对住房消费与投资的观念。这些都会严重影响国内房产市场的供求关系，特别会影响房产市场的投资理念。
一、房地产价格指数变化分析
图1 为自2005 年1 月份以来中国房地产价格指数的变化图，从图中可以看出， 从2005 年1 月起开始进入一个比较明显的下行周期，2006 年初进入谷底， 随后进入上行周期，2008 年初中国房地产价格指数处于一个历史高位，但由于美国次货危机等因素的影响房地产价格指数一路下行， 而且幅度颇大。次贷危机的影响逐步消退，2009 年底房地产价格开始回升，但是由于政府出台房地产新政策，房地产价格指数变动幅度很小，大部分投资者处于观望状态。
房价在2008 年以前一直表现为一种非理性上涨， 影响房价的因素主要有：
①物理因素，这里说的物理因素是指那些对房地产价格有影响的，反映房地产自身的自然地理性状的因素。
②需求因素，供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势。
③经济因素，影响房地产价格的主要经济因素是经济发展状况， 经济的高速发展预示着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、商场、活动室等设施需求增加必将会推动房地产业价格上涨。
④人口因素，房地产（特别是居住房地产）的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有较大的影响。
⑤心理因素，心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。
⑥社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。
⑦行政因素，土地制度和住房制度，对房地产价格有着决定性影响。
⑧环境因素。
⑨利率因素。
2008-2010 年由于金融危机和中国房地产新政策的影响，房地产价格指数波动较大，2009 年以前中国的商品房一直处于供不应求的状态，由于供给小而需求大， 以至于房价一路飙升， 然而2009 年1 月却首次出现了供大于求的状况，供给量增大但需求量却回落并低于供给量。2008 年10 月至2010 年7 月期间房地产价格指数同比增长比率都为负。2008 年2 月至2009 年3 月房地产价格指数递减， 自2009 年3 月开始房价指数缓慢上升， 至2010 年4 月又开始回落。2010 年金融危机的影响因素已在减弱，这期间影响房价的主要因素是政府出台的新政策，随着新政策一个接一个地出台， 控制力度一步步加强，房地产价格指数逐步下降，各方都处于观望状态。
目前政府的政策并没有起到很大作用的原因在于：
①宏观调控目标的模糊性和摇摆性。中国政府对房地产的调控目标有两个，一是保持房地产投资的合理增长和房地产价格的平稳发展，二是保障居民基本住房需求。但这两重目标本身是冲突的。
②房地产宏观调控流于形式。我国房地产宏观调控的手段主要集中在资金、土地、房地产法规的执法等三个方面。
③房地产宏观调控机制不成熟。房地产市场宏观调控是一个系统工程，它的成功运作不仅有赖于多种方式和手段的有机配合与合理运用，而且要求房地产管理部门与其他经济部门和领域管理措施的配合与协调。
④部门的自利性；⑤中央政府和地方政府的非合作博弈。
⑥房地产市场是一个区域寡头垄断市场，房地产市场具有很强的垄断定价特征。
⑦房地产宏观调控缺乏一个信息支持系统和定量分析系统作支撑，造成房地产宏观调控政策的针对性和有效性差。
具体问题如：银行在房地产资金链中承担风险过大；没有建立完善的信用评价制度。信贷风险难以得到控制；房地产行业预警系统仍没有起到行业发展的警示和指导作用。房地产行业供需失衡所带来的市场风险不能得到及时抑制；我国金融机构的资金来源比较单一，导致了风险过度集中于金融机构。
同时，由于房地产企业上市比例较少，普通投资者难以通过购买股票或各种有资产抵押的证券实现对房地产行业的解决居民住房需求投资， 分享房地产业高速发展的利益；部分房地产业的宏观调控政策对于平抑房这一调控目标的作用有待推敲和证实，“招拍挂”制度带来的土地获得成本上升问题；对部分二手房转让征收营业税的制度造成的“炒房人”囤积住房，使房屋供需关系改变问题对新建楼盘户型结构的限制既无理论和实际依据也难以实现调控目标问题等。作为参照，2008-2010 年期间国内生产总值和居民生活指数变动情况见图2。国民生产总值虽然上涨速度放缓，但总值稳中有升。居民消费物价指数自2008 年2 月下降，幅度较大，至2009 年2 月降至最低点，此后缓慢回升，变化趋势与房地产价格指数趋同。
二、运用GM（1，1）模型对未来价格走势的预测分析
GM（1，1） 模型主要用于单个时间序列的动态预测， 具体的计算步骤如下：
步骤一：根据原始数据序列 （1）， （2），…， （n），计算累加生成数据序列：
步骤二：根据累加生成序列 ，计算均值生成序列：
步骤三：根据 和 ，
计算参数序列 ，令
采用最小二乘估计可求得参数列
步骤四： 根据参数序列 ，求解白化方程 的解，也称时间响应函数：
步骤五：根据时间响应函数，求解时间响应序列：
步骤六：根据时间响应序列，计算
表2 房价预测表1
年份 房地产销售价格指数
2001 102.2
2002 103.7
2003 104.8
2004 109.7
2005 107.6
2006 105.5
2007 107.6
2008 109.3[1] [2] 下一页
本文关键字：中国房价 房地产策划，房地产策划
