浅析养老产业赢利模式

   市场成熟度依然不足、政府扶持不明，兼有诸多产业问题挚肘，养老地产被很多业内人士认为是“看得见摸不着”的领域。然而，随着近年来房地产市场受到持续的政策性打压，盈利模式也从一次性的销售开始转向青睐长期运营收入。房地产开发商从热衷于住宅开发，开始转向商业地产、旅游地产、工业地产和养老地产。最早热起来的就是商业地产，综合体模式风靡全国，养老地产的市场则仍然在探索之中。一方面养老地产这一市场巨大而分散、门槛低、短期内难以做精，另一方面开发商的角色定位也有待商榷。比较而言，欧美日等发达国家应对老龄化的诸多经验可供借鉴，特别是美国养老地产的产业构成颇有价值。

    美国养老地产开发运营过程的特色在于开发商、投资商与运营商的角色分离，从而实现了开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离，核心就是风险收益的分拆匹配。投资商在持有物业期间以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理，核心任务是提供低成本的长期资金，承担金融风险，房地产投资基金投资人通过长期持有资产获取稳定的租金收益，利润率高但资金回笼期长，风险低投资回报也相应较低；基金投资人通过资产的买卖获取资产升值收益，承担财务风险的同时获得较高投资回报率；开发商通过快速销售模式获取开发利润，利润率不高但资金回笼速度快；运营商类似于酒店管理公司，是典型的人力资本密集型企业，依靠品牌优势和规模效应，借助轻资产模式放大经营现金回报，承担经营风险获取经营收益。

    由此可见，地产开发商进入养老市场首先需要转变思维，以养老服务供应商的角色定位，按照市场定位规划服务内容，继而根据服务内容分析建筑开发要求，最终完成整个地产项目。这一模式的本质是以服务供应为核心，以建筑实体为辅助支撑的服务商运营管理，而非单纯的地产开发建设。