项目变更成本为何会占到合同总成本50%-60%

二、做好变更控制体系，将风险降到最低

    预控的目的是尽量减少合同变更但并不足以完全避免合同变更的发生，因此对地产企业而言首先需有一套良好的变更控制机制，可从如下几个方面入手：

    1.做好变更规划(预估变更)。地产企业的成本控制应形成按月进行成本回顾的管理机制，月度成本回顾时，需要结合当前的成本发生趋势和市场环境，对近期可能发生的合同变更进行预估，包括变更的内容、变更的金额等等，这样在实际变更时可和变更规划做比较，让合同变更更有计划性，降低合同变更的风险及对整个项目成本的影响程度;

    2.做好变更限额控制。上述Y公司案例的症结在于：公司仅对单笔变更金额进行了控制，缺乏对变更总价的控制;同时变更控制流程相对较短，大量的变更区域领导基本无法知悉，无法及时洞悉存在的变更风险。因此，对于地产企业来说，做好变更限额控制非常有必要，标杆企业一般会规定单份合同的变更累计总金额不超过合同总价的10%，如变更申报时发现变更金额超过10 % 则需要签订补充协议，审批流程更长，高层能及时洞悉风险，从而有效避免因大量小额变更而产生的变更黑洞;

    3.企业全员加强成本意识。强化企业全员的成本管理意识，相关部门在申报合同变更时都应充分考虑该次变更对项目动态成本的影响，尽量将变更方案做到最优化，以降低项目开发成本;

    4.通过绩效考核进行牵引。标杆企业大多会以工程变更率(当年的工程变更导致成本增加的金额/当年建安投资金额)作为衡量成本控制执行措施的依据，并依此进行考核，能有效地从绩效牵引上控制成本变更。

    三、变更不可避免时，加强变更过程控制

    当变更发生时，地产企业则需要加强对变更的过程控制，使其对成本和进度造成的影响降到最低。以J公司变更控制流程为例，其在变更过程控制中，重点从以下几点进行控制：

    1.控制变更的合理性。大型复杂变更在发生前，建议通过变更评审会对该变更的合理性进行讨论，以确认该变更是否有必要发生;

    2.控制变更金额估算的准确性。每笔合同变更估算金额务必要准确，且能提供明确的参考依据，如基于目标成本估算还是基于现场施工量估算;

    3.控制变更方案。变更方案作为合同变更的补充性文件，说明变更应该怎么样做，对整个变更的金额和进度有很大影响，因此变更方案需严格进行审核，保证方案经济化最优，在审核方案时应重点考虑施工技术、施工组织、设计及工期安排等因素;

    4.控制变更实施进度。在变更申报中就应明确该变更的具体时间节点，如变更方案的审批时间、变更的最后核查时间等等，工程部门在实施变更时要根据变更申报的时间严格控制进度。

    总而言之，地产企业的成本控制水平反映了该企业的管理和技术的综合水平，有效控制合同变更，能更好的节约项目成本，提升企业的管理和技术水平。

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