环境分析下房地产业的论文

    一、武汉房地产发展现状的背景研究

    (一)房地产概述

    顾名思义,房地产是与房、地有关的一种产业形式。房地产行业涉及的范围极其广泛,大到关系国家经济的兴衰,小到关乎每个老百姓的切身利益。从今年来,房地产的发展来看,它带动了我国建筑业、建材工业等诸多产业的发展,可见房地产在市场经济发展中的重要地位。1999年我国的住房开始走向商品化,到2008年房地产行业的发展速度惊人。十二五规划中,武汉市生产总值将突破1万亿元,人均生产总值将超过10万元。同时武汉市的房地产产业将与全市经济社会的发展更加协调,保持房地产市场的持续健康发展。

    (二)武汉房地产发展现状的环境分析

    1、各项调控政策对房地产发展的影响

    “住有所居”是我国民生建设中的一项重要内容,近年来随着市场经济的发展,我国房地产产业成为我国国民经济发展的支柱产业。但是房地产产业的发展随之而来的房价太高,投机炒房等成为社会的焦点问题。近年来,政府通过各种调控政策来保障房地产业的健康发展。例如,十二五规划中,政府投资7万亿,建3600万套保障性住房,可见,解决住房问题已经提上了政府工作的重要议程。为了贯彻执行国家有关促进房地产市场持续发展的相关政策,进一步完善武汉市住房保障的政策,2007年到2011年,武汉市根据本市实际,指定了各种调控政策,构建多层次,多分类的的房地产发展体系来促进武汉市房地产的有序发展。

    2、武汉的城市规划对房地产发展的影响

    房地产与城市规划密不可分的,它关系到房地产的价格,建设形势等,因此,分析武汉城市规划的特点有利于我们更好的把握未来武汉房地产发展的趋势。根据武汉市的文化、交通、产业等特点,武汉市形成了以商业和金融为主的汉口、以以文教、科学技术、信息研究为主的武昌、以旅游和新兴产业开发为主的汉阳,“三镇鼎立”的规划局面。从2011年武汉市房地产的发展情况来分析,汉阳、武昌、汉口房地产土地价格是其他城区的3倍。例如,武昌的价格最高,这主要是因为武昌有很多大型产业项目,因此拉动了房地产的发展。

    二、武汉房地产发展中现状分析

    (一)房地产新开工土地面积回落

    随着我国房地产调控政策的落实,武汉市房地产逐渐从高态发展走向了平稳健康的发展趋势。同时,房地产投资也逐渐的回落,房地产新开工数量减少。2011年武汉市住宅新开工面积与去年相比回落8.3%,尤其是小户型回落幅度较大,办公楼新开工面积与去年同期回落2.4%。

    (二)房地产小户型需求低迷

    虽然城镇住房困难家庭、新就业职工公共租赁住房需求、在武汉外来务工人员、被拆迁住房困难家庭人员的不断涌入武汉市但是,政府进一步扩大保障性住房的建设将主要解决这部分人口住房的需求,从这点看,武汉市在房地产小户型需求将会回落,而重点向商业营业用房发展。尤其是在商业和金融发展的汉口、信息科技发展的武昌、旅游业发展的汉阳地区,商业营业用房将成为房地产重点发展的对象。

    (三)消费者心理的变化

    国家新的房地产调控政策颁布后,不仅对房地产投资商的投资行为产生了影响,更重要是的是对购房者的心理产生了一定的影响。很多购房者对新政的实施保持乐观的态度,期待房价回落,因此,一些消费者不再急于买房,更多的保持持币观望的态度。消费者心理的变化,使武汉市商品房的销售套数持续下跌,市场需求不断的缩减。例如,2011年武汉举行的最大规模的二手房交易会上,成交的仅8.7%。

    (四)房地产企业的竞争更加激烈

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www.fangchanshe.com p;   2011年政府对房地产业的调控政策更加严厉,从信贷、税收、土地、保障性住房等政策的颁布出台,都意味着房价很难再次上涨。例如,新的土地经营管理政策的实施,国家将控制土地交易,土地价格等,这对房地产开放商产生了一定的压力。因为,各个房地产企业都面临着资金压力,税收压力等,在这种环境下,各个房地产企业为了争夺资金,争夺土地会产生激烈的竞争,正所谓“适者生存”。

    三、武汉房地产持续健康发展的几点措施

    (一)以国家房地产的相关政策为引导,深入解读房地产政策

    从武汉市的城市规划定位来看,武汉市是国家重点发展的二线城市,为了更好的发展武汉经济,提高武汉的城市形象,在房地产建设中要以国家房地产的相关政策为引导,将武汉v市的房地产产业尽快走向平稳健康持续发展的道路。只有按照国家的房地产相关的政策来执行,才能更好的把握房地产市场的走向,才能更切合实际的来进行房地产的投资、开发、建设、销售等。

    (二)以消费者的需求为核心,重点开发新投资点

    任何一种商品都离不开消费者,它们都是为了满足消费者的需求,反之也就是去了商品的价值,房地产也是如此。在市场经济中,住房是民众生活的基本生活需求,要想让房地产行业在新形势下生存成长起来,就要研究消费者的心里需求,把握他们的够房方向。从武汉市近年来房地产发展现状来看,由于国家对保障性住房的大量建设,一些特殊群体可以申请保障性住房。根据消费者的需求方向,房地产企业要转变投资方向,集中开发商业营业用房,把握新的投资点才能顺应市场的发展。

    (三)以竞争对手对标榜,科学守法竞争

    在激烈的市场经济中,要想能够保持良好的战绩“百战百胜”,就要做到“知己知彼”,因此,要尽可能多的获得竞争对手的市场信息,通过网站,宣传,市场营销策略等方式来及时了解竞争对手的市场动态。但是房地产产业的发展要遵循国家的法律,不能采取任何违法投机行为,才能维护武汉整个房地产平稳持续健康发展的新形象。

    (四)以优化产品结构,提升房地产企业定位

    面对消费者持币观望的心里,面对持续低迷的销售额,面对越来越严厉的调控政策,房地产企业何去何从?在这种残酷的市场背景下,房地产企业应该调整心态,积极应对;应该清楚企业的市场定位,降低身段;应该接受变化,指定策略;应该寻找机遇,优化产品。例如,据统计显示,目前整个武汉市甲级写字楼的供应都在上涨,武汉市的商业地产在目前是非常热的区域,很多开发商转战商业市场,特别是这两年之内,商业项目包括写字楼项目不可能集中入市,这是一个很好的时机。同时,利用商业地产来大力发展服务业也是房地产企业新的市场定位。同时,在政府大力开展保障性住房建设的同时,房地产企业可以探索与政府合作的机会,争取能参与到保障性住房建设中来,争取更多的资源也是房地产企业发展的又一策略。

    四、总结

    随着我国城乡一体化建设,产业结构的调整等各方面对武汉市房地产业的发展产生了重要的影响。而近年来,由于政策环境方面的变化,房地产的增长速度放缓了,支柱地位也有所削弱。十二五期间,如何发展好武汉市房地产不仅对武汉的经济发展,民生建设具有深远的影响,也对房地产企业的成长具有重要意义。