浅论房产合同成立未生效的法律责任

  

www.fangchanshe.com   1法律规定或当事人约定需办理特别手续才生效的合同当事人拒不办理该手续的

    我国《合同法》第44条第二款规定:“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”无疑,这里的“依照其规定”应当理解为“完成上述手续才生效”。也就是说,法律规定的批准、登记是合同的特别生效要件,这也符合批准、登记的性质,“批准、登记都是介入合同的国家意志或者外来因素,批准作为反映国家意志的行政行为,意在通过国家权力对私人生活的干预,使合同关系在符合当事人利益的同时,也符合国家和社会的利益。登记作为法定机关办理的特别手续,意在使特定当事人间的法律关系取得公众周知的公平和公信效果。”8故批准和登记只能是决定合同生效的要件,而非决定其成立的要件。

    由于登记在我国立法和实践中比较混乱,笔者拟专就登记问题进行详细探讨。根据学者概括,在我国牵涉到登记的合同主要有以下几种:“(1)商标、专利使用权许可合同;(2)不动产及个别需要登记的动产产权转让合同;(3)抵押合同和特殊动产(疑为”权利“-引者注)的质押合同,如知识产权的质押;(4)还有些合同因其重要性或特殊性需要登记,如房屋预售合同。”9应当注意的是,这些登记的内容是不一样的,大致可以分为两类:一类是合同本身需要登记,一类是合同中物权或知识产权变动需要进行的登记。有学者把前一类登记称为合同登记,把后一类登记称为权利登记,并且认为,“合同登记主要审查合同的合法性,对合同本身进行登记备案,实现政府对某类市场的管制;权利登记对合同并不进行审查,合同只是登记的依据,登记的目的在于公示权利取得、丧失、设定负担等变动……合同登记为合同生效要件或是影响合同效力的因素,权利登记只是依据合同对合同引起的权利变动进行登记。”10笔者同意这种区分,但是这种区分应当只在区别登记内容、登记效力时有意义,而在一方当事人不登记的场合,不论属于合同登记还是权利登记,后果应当是一样的,即该当事人应当承担法律责任。也就是说,只要合同依法成立,就产生了法律约束力,而不论哪种登记都是这一法律约束力的内容之一,即是当事人的一项义务。我国最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条规定:“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或办理批准、登记手续才生效的,在一审辩论终结前,当事人仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”笔者认为,这一规定区分规定的具体内容分别产生两种效力的作法并不妥当。事实上,不论法律、行政法规对应登记做如何规定,未登记的效力只应是约定的权利义务不发生(即不发生前文所称的合同生效的效力),而不应是合同未产生法律约束力。当然在现行法律规定下,一个“妥协”的办法是把上述司法解释中的“生效”解释为约定的权利义务未发生。

    那么,为什么批准、登记会成为当事人的一项义务,从而不履行会产生一定的法律责任呢?笔者认为,这涉及到一个价值判断的问题,正如王泽鉴教授所言,“法律之适用,非纯为概念逻辑之推演,实系价值判断及当事人间利益之衡量。”11下面我们就从价值衡量的角度来探讨这个问题。

    我国台湾学者王泽鉴教授在论及“当事人两愿离婚,已订立书面,并有二人以上证人之签名,一方如拒不向户政机关为离婚登记之申请时,他方可否提起离婚户籍登记之诉”问题时,12曾否认了当事人的登记请求权。王教授所持的一个十分重要的理由为“‘应向户政机关为离婚之登记’,其立法目的,不在于使离婚因登记而具有公信力,而是在于严格离婚要件,使当事人慎重其事,在为登记前,是否离婚,仍有考虑机会,不因一时冲动而致轻率离婚。”13笔者认为,王教授所做理由虽主要是针对离婚问题,但对于上述需批准、登记合同也是适用的,即如果认为批准、登记是当事人的一项义务,那么其价值主要在于“再给当事人一个考虑机会”。

    但是,上述合同还涉及到一个当事人信赖的保护问题。如果双方当事人签订一个待批准、登记合同都是认真的,那么无疑任何一方都想使其生效、得到履行,都不希望对方在合同成立后摆脱合同约束,而且双方也产生了这种信赖。也就是说,如果认为批准、登记是当事人的一项义务,那么其价值主要在于“保护当事人间的信赖。”

    现在当事人是否应承担使合同得到批准、登记的义务问题就演变

www.fangchanshe.com 为对“再给当事人一个考虑的机会”和“保护当事人间的信赖”两个价值的衡量问题。笔者认为,我们应当倾向于后者,因为我们在后一个价值上还可以加上如下重要的“砝码”:第一,尊重当事人意思自治,维护合同自由。意思自治是民法的基本原则,在合同法中,国家赋予当事人间合法的协议以法律约束力,就是最大限度地尊重了当事人的意思自治,尊重了合同自由。第二,建立诚信社会,维护正常的市场交易秩序。如果说待批准、登记的合同,当事人可以不去办理批准、登记而法律不加以强制的话,那就违背了诚实信用原则,也扰乱了市场交易秩序。第三,维护公平。如果合同一方拒不去批准、登记,而另一方无任何救济手段,也不能摆脱合同的束缚,这对其显然是不公平的。第四,鼓励交易,节约成本。鼓励交易是合同法的一项重要原则。“鼓励交易,首先是指应当鼓励合法、正当的交易;其次是鼓励自主、自愿的交易,亦即在当事人真实意思一致的基础上产生的交易。”14如果认为待批准、登记的合同无任何法律约束力,无疑不利于鼓励交易,也是对交易成本的浪费。第五,在当事人订立合同时,就默示地包含了这样一个条款,即双方当事人都有义务使合同生效的义务(虽不能控制结果,但至少要有行为),这样一个条款也是符合当事人意思和社会利益的。15第六,“再给当事人一个考虑的机会”的理由也是站不住脚的,因为几乎没有一个人会随随便便签一个合同,然后等批准、登记时再去反悔。事实上,当事人在订立合同前有充足的考虑机会。

    当事人约定合同必须履行某种特殊形式的问题也比较复杂。比如经常有当事人在合同中约定:“本合同自公证之日起生效。”笔者认为,这样一个约定并没有使合同当事人产生一项公证的义务,而是赋予当事人选择权,可公证也可不公证,而且当事人间也不会产生信赖。但是,如果合同约定“本合同自公证之日起生效,甲方(或乙方)负有办理公证的义务。”那么,甲(或乙)就产生了公证的义务,如果不去办理公证,必须承担一定的法律责任。

    综上,如果当事人拒不履行特殊手续会产生法律责任的话,那么这种责任的形式有那些呢?笔者认为,首先,另一方当事人可以请求法院判决对方履行特殊手续;16当然,考虑到人身的不可强制性,另一方当事人也可转而要求解除合同,赔偿损失。

    2附生效条件的合同当事人恶意阻碍条件成就

    我国《合同法》第45条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。这样,在附生效条件合同成立后,条件尚未成就前,就存在一个“效力”(指约定权利义务的确定)的真空。有疑问的是,如果一方当事人不正当地阻止条件成就,会产生什么样的法律后果呢?

    对这个问题,我国《合同法》给出的答案是对合同条件成就的拟制,即“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就。”但是,笔者认为,这种拟制虽然在通常情况下是符合当事人利益的,但是有时候也会违背当事人意志,甚至造成不合理的后果,尤其是在有偿合同中,这种不合理性就更加明显,试举一例说明。

    甲预计第二年4月份结婚,需买一套房子以作结婚用。于是,甲与乙订立一买卖房屋合同,约定乙把自己所有的房屋以一定价格卖给甲,所附条件是如果甲第二年4月结婚,合同生效。但是,在合同生效之前,乙为了不履行合同义务,恶意阻止甲的婚事,使甲确定的不能在第二年4月结婚。这时,按照我国《合同法》的规定,乙恶意阻止条件成就的,视为条件成就,即甲要买乙的房子。但这对甲来说可能并不公平:“我买房就是为了结婚,现在我近期可能结不了婚了,法律却强制我买房子。这岂非强人所难?”

    从这个案例中,我们可以看到,对当事人恶意阻止条件成就的情况,如果单纯地适用“拟制条件成就”有可能造成不合理的结果,关键在于这里法律的拟制有可能是不符合受害人意志的。所以,单纯地适用“条件成就的拟制”,无异于对当事人意志的“强奸”,必须赋予当事人更灵活的救济手段。比如,法律可以规定,当事人有解除合同,进而要求对方赔偿损失的权利。既然一方当事人恶意阻止条件成就,说明其已经不愿意履行该合同,这种情况下,应当赋予相对人解除权,使双方都能从该合同中解脱出来,转而寻求通过损害赔偿解决。

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