那么,村民将合法的住宅卖给村集体以外的人到底是合法还是非法?通州法院和门头沟法院哪个判决是正确的?笔者的结论是:
(1)现行的《土地管理法》无法回答这个问题,因为该法第63条的规定根本无法提供准确的答案;
(2)如果案件标的涉及到的是城市规划区以外的农村住宅,门头沟法院的判决是正确的,因为现行法律在这方面并没有明确的禁止性规定;
(3)如果涉及到城市规划区范围内的农村住宅,通州法院的判决是正确的,因为《城市房地产管理法》确实禁止城市规划区的集体土地直接在土地市场上流转。不过,由于《城市房地产管理法》的这一规定具有违宪嫌疑,因此法院应当将相关案件提交全国人大常委会,由后者依据宪法第67条的授权对《城市房地产管理法》进行合宪性审查。
当然,要从根本上解决“小产权房交易”这一问题,最为关键的,还是要按照十八届三中全会和2014年1号文件来修改我国现行的《土地管理法》和《城市房地产管理法》。如何修改呢?
首先,要按照“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”的精神,废除《城市房地产管理法》第9条关于“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让”的规定,并以“城市规划区内的集体土地在缴纳相关税费之后,依法依据规划有偿出让”代替。
其次,要按照 “让市场发挥决定性作用”和“赋予农民更多财产权利,……慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道”的精神废除《土地管理法》第63条的但书条款,同时明确规定,“农民集体所有的农业用地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但土地利用规划变更之后,依法获得许可的除外。”
再次,要取消农村宅基地的“无偿分配制度”。如果某户农民需要更多的宅基地,其应当通过市场来购买,而不能再无偿取得。对于存量农村住宅,则要分类处理。符合土地利用规划和城乡规划的农村住宅,要抓紧确权颁证,允许这部分合法住宅优先进入房地产市场;对
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于不符合土地利用规划和城乡规划的农村住宅但没有占用基本农田的农村住宅,如果符合经济和社会发展需要,可以给予行政处罚之后予以保留;对于占用基本农田的农村住宅,则要坚决拆除,以确保对农业用地的保护。
最后,对于农村住宅进入房地产市场后的增值收益,可以通过征收土地增值税、土地交易税、土地使用税、土地保有税等方式合理分配。
出处:《中国法律评论》2014年第1
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