【论文摘要】随着社会主义市场经济体制的逐步建立,我国房地产业得到迅猛发展,并在社会经济牛产中占有越来越重要的地位。丰厚的利润吸引许多房地产开发公司的参与,楼市行情一度上扬。为了抑制高额房价,我国政府出台一系列宏观调控政策以调整我国房地产行业。在这种背景下,房地产开发企业财务管理如何适应市场经济需要,在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路,己成其为广泛探索的重大问题。文章分析了房地产开发企业财务管理存在的主要问题,并提出了完善房地产开发企业财务管理的措施。
【论文关键词】房地产企业;财务管理探讨
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用,开发周期通常为二至五年,项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时,房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控,为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成,只有加强财务管理与监督,才能降低成本、增加利润增长点,提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制、核算、分析和考核,并正确处理各种财务关系的项经济管理工作,它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响,房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业,具体体现在以下几点:
(一)开发周期长,筹资金额大,筹资任务重
房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价,要求企业次投入的资金数量很大;加之开发经营过程具有长期性,开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段,所需时间往往两年或更长;最后,资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,并进行项目的滚动开发发,所以相应的资金筹集任务十分繁重。
(二)开发风险大,投资决策分析责任重,要求高
房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长,且房地产使周期也长,在较长的开发经营周期性,还在着许多不确定的因素,对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此.房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求,要求其作好投资决策分析,提高投资决策分析的准确性,以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息,有效地分散风险,降低风险。
(三)开发经营活动独特,成本管理工作繁杂
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发承接费等成本项目构成,但各成本项目的具体内容同开发产品有所不同,即使是同类型开发产品也因时间、地段而变,使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前,大部分房地产企业的财务管理还处于基础阶段,尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用,主要存在的问题有:
(一)财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范,存在审批人员没有在授权的权限范围内审批,经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱,没有按照财务管理制度执行,常常按领导的意图办理。
(二)有效的资金管理体系尚未形成。一是虽然制定了年度建设投资计划,却没有把计划目标进行分解,编制出季度、月度计划加以控制管理。二是公司内部资金余缺不匀、配置不平衡,存在某些公司资金闲置,而另一些却资金紧缺的情况,无法对资金进行集中管理,资金使用效率低下。
(三)融资渠道比较单一,主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策,银行融资监管趋紧,信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
(四)过度“圈地”。士地作为房地产企业首要的生产原料,不仅是企业利润的来源,更是企业长期发展的保证,其数量和价值还直接影响着企业自身在公开市场上的表现。然而过度“圈地”存在机会成本和资金利用效率的问题。
(五)审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门,制定了监督制度,但因种种原因难以及时有效地发挥作用,监控不力。
(六)公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善,而实际上缺乏实效的状态,在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理效率的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题,笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议,希望能够为降低企业财务风险,提高企业财务管理水平提供参考。
第一,健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责,加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外,还要参与项目预决算、经济合同的会审,监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序,明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准,以控制项目投资和费用支出。此外,根据业务需要还可以制定专项费用管理办法,完善核算办法和监督手段。?
(一)加强资本结构的控制
虽然财务杠杆能给企业带来较大的杠杆效益,但是大规模的借货资金如果不能有稳定的的现金流入作保障,在给企业带来杠杆效益的同时也会将企业面临的财务风险太大,导致企业破产的可能性比较大。所以房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例,对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。一般采用l/3自有资金,l/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。
(二)投资方向要符合企业长远发展战略要求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产行业具有不完全竞争性,而且房地产具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看,房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据现在的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
(三)完善内外部控制监督体系
首先,是要完善内部审计机构的设置。房地产行业财务管理活动的高风险性特点决定了其设置内部审计机构的必要性。在企业建立一种制衡机制,把内部审计与财务控制有机地结合起来,将使企业的风险管理更加有效。在业务处理上也有较强的权威性,能很好地完成内部审计对内部控制的监督。其次,是要对内部控制实施强制审计。对于房地产公司来说,我国应对其内部控制实施强制审计。将内部控制审计作为一种过关性审计,要求公司必须接受,在年度审计中还必须继续接受内部控制审计。
