昨晚看深圳第1现场中提及深圳有些坟墓的使用期间已近届满,面临续期的问题,而对于这些坟墓的购买者,有些人声称其为先人购买坟墓时就墓园的经营者声称其购买的坟墓是永久的,但面对现行的法律,显然不存在坟墓永久之说,更确切的说应该是坟墓所占用的土地不存在永久的问题,仅存在使用期限的问题。
从上述新闻以及事件折射出以下法律问题:
1、坟墓有无永久问题?
2、坟墓购买合同中的风险条款是什么?
3、现行法律对于墓园类似出卖的坟墓为永久坟墓的宣传是适用何种法律?涉及欺诈时,坟墓购买者如何维权?
对于,以上几个问题,我个人理解如下:
第一、坟墓的墓碑等,坟墓购买人具有所有权,但对于坟墓所占用的土地不具有所有权,仅具有使用权。
根据《物权法》的相关规定,土地的所有权的享有主体仅有两大类,一为国家,二为集体,而对于个人显然不具有土地所有权,也就是我国的土地不存在私有的问题。从此点判断,现在坟墓所占用的土地,要么为国家的土地,要么为集体的土地,一般在城市中,均为国家的土地,而在城市的墓园,显然墓园所占用的土地应该是国有用地,故此,更不用说坟墓的土地了。另,对于坟墓或墓园这类土地,从性质上区分,即不属于住宅用地,也不属于娱乐或者工业用地,仅能归属到综合用地,而综合用地的使用年限最长为50年,故而,也不可能是永久的使用权,除非不断的续期且国家准许其续期。在此,须提及的是,现在,无论是农村还是城市,都存在“生坟”之说,即活着的人怕以后过世了没法入土为安,故而先行预留一个坟墓给自己,但,这不代表坟墓就是住宅,毕竟这从性质上就说不通,从情理上更不可能有活人把坟墓当住宅。
那么,坟墓购买人声称的拥有坟墓永久权确切的说是被墓园经营者忽悠了,应该其拥有的是墓碑的永久权,因为墓碑是可移动的且为坟墓购买人出资购买的,有点类似于地上建筑物,此处请不要混淆我提及的类似,我所谓的类似仅是说对于地上建筑物,个人是可以拥有所有权的,但因其依附于土地且随着自然的折旧而导致其永久也仅是书面意义上的。
第二、坟墓购买合同中应关注购买坟墓后的使用年限以及赔偿问题。
坟墓购买合同其实原理跟一般买卖合同类似,但因其购买的是坟墓的土地使用权,因此,在查阅合同条款时必须关注坟墓的使用年限是否超过综合用地的年限,同时查明,墓园总体剩余的国有土地使用年限,因为,每个坟墓的土地使用年限不得超过墓园的土地使用年限,否则,一旦国家收回土地,则具体坟墓购买的土地使用年限超过部分因国家收回而无法履行。由此也带来了,对于出现类似墓园经营者违约时,如何赔偿的问题,必须具体且具有操作性。
第三、对于墓园的虚假宣传,显然不能用《城市房地产经营法》来约束,显然适用《广告法》和《合同法》。
虽然,坟墓涉及土地使用权,但其毕竟不属于房地产,从适用范围上看,《城市房地产经营法》显然不适用。但值得我们思考的是,坟墓是否适用《消费者权益保护法》,因为一旦适用且涉及欺诈,则可以适用《消费者权益保护法》第49条要求双倍赔偿,这个问题,就留给大家回答了。
