一、国民经济发展中房地产业的主要作用
房地产业对拉动GDP增长的贡献、对国民经济增长的贡献主要包括三个方面:第一,作为投资的一部分,房地产开发投资对GDP增长具有直接贡献;第二,房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献;第三,房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。我国2008年出台的4万亿元的经济刺激计划加大了未来几年我国持续通货膨胀的可能性。一旦大量的资金回流进入房市,必将催生新一轮的房产价格上涨,因而买房投资还是很多家庭和投资者的重要保值增值手段。这样也就刺激了房地产市场的进一步蓬勃发展。当前,房地产开发投资对经济增长的总贡献率达到了1/5,由于其产业关联度高,所以保持房地产开发投资的平稳增长,对国民经济持续稳定发展具有重要意义。
二、房地产经济波动的影响因素
1.经济因素。包括直接影响房地产开发活动的宏观经济因素和相关因素,如宏观经济因素对房地产的影响和其他相关产业对房地产的影响等。宏观经济对房地产经济周期波动的影响主要是通过经济变量、经济参数来完成,而宏观经济变量和参数主要有经济增长率、国民收入与消费水平、物价与通货膨胀率、产业结构特征等。
2.社会发展因素。随着人民生活水平、收入水平和精神文明素质的提高,住房消费的观念和行为将会对房地产行业产生重要的影响,从而引发对住房的价值需求、功能需求以及对社区和社区环境的需求,这种变化和价值趋向最终会影响房地产的市场和需求空间。
3.货币供给量的影响。央行通过运用公开市场操作、再贴现、再贷款和法定存款准备金率等货币政策工具来改变货币供应量,这会改变商业银行的准备金和存款,进而影响其贷款供给能力。银行贷款能力的变化会影响住房贷款的可获得性。当货币供应量下降时,贷款难度增加,会引起房价下跌;而货币供应量增加时,贷款难度减小,就会引发房价上升。也就是说如果央行实行从紧的货币政策,则房价会下跌;反之,则房价就上升。
三、我国房地产经济的发展策略
1.房地产经济要与国民经济的发展相协调。由于房地产业在国民经济中的先导地位,各行各业的发展必须由房地产业提供基本的物质条件,所以房地产业的发展速度超前于国民经济的发展速度,但房地产业的发展速度也不是越快越好,而是既要符合房地产业自身的发展规律,又要与其他产业发展相适应,适应国民经济的承受能力并促进国民经济快速健康发展,也就是说,房地产业的发展要适度。对于国民经济的增长速度,有资料分析认为适度的国民经济增长率不应是一个点,而应是一个有上下限的区间。其下限取决于居民的消费水平,上限取决于瓶颈产业的增长速度,考虑到知识产业受传统资源瓶颈的制约作用较少,上限可适当放大到知识产业的增长速度,则与国民经济增长速度相适应。同样房地产业的适度增长速度也应是一个合理的区间。
2.合理规划建设用地,搞好“城市经营”。很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”,地方政府单纯通过土地出让增加财政收入,以房地产开发拉升GDP。这种简单的“城市经营”理念不符合科学的发展观。房地产开发项目有的是短期通过出售直接获利,比如商品住宅、小商铺等;有的是长期出租或经营获利,比如大型商场、写字楼等;有的是通过其他经济行为的加入而长期获利,比如工业厂房、娱乐用房等;有的则作为公共设施本身没有获利能力,但却提升了城市形象、品味,吸引资金或客流前来投资置业或旅游观光,使城市经济收入增加,比如公园、旅游景点、综合性大学、大型集市、金融市场等。
3.健全金融系统,加强房地产经济和金融的配合度。保证房地产经济可持续发展,务必要在地产金融可持续发展前提下进行,针对我国房产金融的发展现状要重点在贷款结构上下工夫,对贷款结构进行调整,加重消费贷款份额,强化风险防范意识。此外,为妥善解决资金来源和资产流动问题,还需研究并构建住房抵押贷款的二级市场,从而达到抵押贷款正规化,让整个市场成为金融系统的有机部分,加强房产市场和资本市场之间的联系,在本质上解决资金来源。这样做还可分散贷款的风险,加强市场化进程,真正实现房地产金融效率的提高。
4.房地产经济可持续发展必须以科技创新为依托。21世纪是经济、知识、科学爆发的年代,国民经济发展的关键因素就是科技创新。房地产业的科技创新可以改善人们的居住、办公条件,优化城市的环境;只有不断突破已有的发展限制,利用先进的科技技术,使用最新的材料,利用新能源才能够取得最高的效益;减少污染;提高对资源的利用率;做好与交通、信息等其他配套设施的协调;增进人与自然的亲和力。只有坚持不懈的跟随科技的发展,人们才能打破原有的思维方式与生产方式,探索合乎人类生存发展的模式,将房地产发展和人类居住文明引上新的台阶。
总之,房地产业作为涉及面广、关联性高的产业,对经济的发展产生了很大的促进作用,并逐渐成为国民经济的支柱产业,并在很大程度上改善了居民的物质生活条件。针对当前我国房地产市场经济发展状况,实践阶段中存在的不良问题,我们只有科学探究分析其未来发展趋势,并做好预期发展策略的制定,才能营造良好的房地产发展环境,促进房地产经济实现优质、健康的持续发展。通过我们的努力,相信我国的房地产市场必将会回归到正常的轨道建设中,为我国的经济发展创造更大的经济效益,并在经济发展中发挥更重要的作用。
