摘要:2008年的世界金融危机使我国的房地产业受到很大的影响,从而影响到国民经济的发展。本文基于房地产业的周期性规律对我国房地产发展过程进行了系统分析,同时对我国现阶段的房地产进行了较为准确的定位,并对发展趋势进行了预测,本文认为2009年将是本次周期的低谷期,2010年我国的房地产开始走上升的趋势,开始下一个周期循环。最后针对房地产政策和制度提出了一些意见和建议。
关键字:房地产周期;房地产业;趋势
2008年世界金融危机的出现对各国的经济产生了很大的影响,我国的房地产业也受到金融危机的冲击,导致一些房地产企业的亏本和倒闭。但是随着2009年后半年世界经济尤其是我国经济的复苏,一些地区的房地产又开始出现了大幅度的上涨。我们将从房地产周期的角度进行分析和预测一下未来我国房地产业发展的方向。
一、房地产业周期的概念
林增杰、武永祥和吕萍认为,房地产经济周期是指房地产业在发展过程中,随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。谭刚认为,房地产周期是房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象,表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复复苏- 繁荣- 衰退- 萧条四个环节
各国的房地产业都有周期性。美国的房地产业周期较长,平均周期为18年左右;日本房地产业周期和整个国民经济的发展是同步的, 7-8年为一个周期;香港房地产业存在明显的周期波动规律,一般最短6-7 年,最长9-10年,平均8-9 年就会出现一次房地产周期循环波动,并且每个周期循环大致呈现前5-6 年上升、后2-3 年下降的波动规律(杨奇主编《香港概论》,1990);台湾地区的房地产周期大概为7-8 年,从1972年到1993年台湾出现了4 次房地产景气循环。
二、我国的房地产周期的特点
(一)我国房地产的周期大概在5 年左右
从1988年到2008年的20年期间的房屋销售价格指数,我们可以发现,从1993年是我国的“房地产热”年份,周期处于波峰阶段,到1998年迎来第二个波峰,2004年是第三个波峰,2008年是第四个波峰。
可以看出,我国的房地产业大概是5 年左右为一个周期。我国国民经济从1953年到1990年共呈现出8 个4 ~6 年的波动周期。这和我国制订和实施国民经济“五年计划”是有关系的。在5 年当中,投资量的分布和节奏存在曲线形的变化。而房地产业是国民经济的寒暑表,房地产的波动周期必然与之相对应,其波动周期大体上也是4 ~6 年,平均为5 年。
(二)我国房地产的发展区域不平衡,各地区周期有差异
我国的房地产业是从深圳、上海、北京等一些大城市开始发展,从而开始带动了东部沿海城市的房地产发展,国家的固定资产投资也大部分在东部。东部地区和城市的房地产业发展明显快于中部和西部,房价也明显高于中西部地区。
东部房地产业的发展带动了中西部地区房地产业的发展,所以从周期性上看,东部地区到达最高点时,中部地区正处于发展上升阶段,而西部地区在初始发展阶段。所以,2009年沿海一些大城市的房价开始下跌的时候,中西部地区的房价趋于稳定,没有出现大幅度的下跌,像西安、兰州、西宁、乌鲁木齐等一些西部城市的房价反而出现持续上涨的趋势。这就说明了我国房地产周期在不同的地区有不同的时间周期,大概的可以总结为东部- 中部- 西部的次序。
三、我国房地产业发展的趋势及预测
(一)我国未来的房地产价格是稳中有升,上升和下降幅度都不会太大
从前面的房地产周期分析可以看出,我国房地产的发展具有明显的周期性,而且不同的地区存在着周期时间的差距。以及结合近年来有关的数据特征,我们可以判断,2009年是本次周期的低谷点,2010年宏观经济开始复苏。预计2010年住宅价格有可能稳中有升,但大部分地区将趋于理性,不会出现大幅度的增长。同时,由于未来我国城市化的进程加快,会使大量农村的人员进入城市,促进城市房地产的刚性需求,使得房地产的价格不会出现大幅下降的可能。
(二)商品房屋空置面积会有较大幅度增加
2006年和2007年商品房屋新开工面积都保持了将近20% 的较大增幅,,2009年商品房屋竣工面积有较大幅度增加。由于2008和2009年房地产市场成交低迷,决定了2010年商品房屋空置面积会有较大幅度增加。
(三)房地产开发企业并购重组将会增加
受金融危机的影响,对一些小房地产企业打击较大,企业资金链条日益紧张,部分中小企业将会面临资金困境,未来企业并购重组将会增加。而且一些一线和二线城市的地价一直处于上升状态,在激烈的土地竞拍过程中,小企业自然失去了优势和机会,最终会走向优胜劣汰和并购重组的道路。
四、对现阶段我国房地产业发展的政策建议
(一)加强房地产开发商信息披露制度
市场只有更多的认知才能更大效用地合作,房地产开发商和购房者之间应加强了解。建议房地产开发商在季报中加入空置率、建筑面积、销售面积和各项成本等房地产数据。使房地产市场透明化。
(二)加大经济适用房和廉价租房的建设规模和质量
现在的商品房价格过高,城镇的消费水平的上涨还跟不上房地产价格的上涨。大多数消费者的经济实力属于购买经济适用房的范围,应该加大经济适用房的建设。这个方面中央和各级地方政府都出台了相关政策文件,经济适用房和廉价租房的建设已经正在进行。
同时,还要加强经济适用房和廉价租房的售租制度建设,加强监管。在前几年一些地区出现一些中低收入者买不到,反而都是一些高收入者凭借关系买到经济适用房。在销售过程中存在严重问题和不公平现象。
(三)国家对房价进行有效的宏观调控
针对开发商不愿降价的情况,地方政府应帮助指导房价。应对低价房减免税费或贴现补偿;对高价房追加税费。同时对一些故意抬高价格进行房价炒作的企业和个人进行查处。对一些房价偏离市场价值过大的地区进行有效的控制和降价。中国的房价收入比过高。房价收入比是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5 ∶1 ,联合国的标准是3 ∶1.美国目前的比例是3 ∶1 ,日本则是4 ∶1.而在我国,这个比例大约是10∶1 ~15∶1.香港房地产在1997年跌落之前,房价收入比大约是14∶1.我国的房价存在明显的虚高。
参考文献:
[1].林增杰,武永祥,吕萍。房地产经济学[M].北京:中国建筑工业出版社,2000
[2].何国钊,曹振良等。中国房地产周期研究。经济研究[J] ,1996(12)。
[3].谭刚。房地产周期波动[M].北京。经济管理出版社,2001
