1 调控背景及主要逻辑
自1998年我国实施住房货币化改革以来,房地产业不断发展,事实上成为我国重要的支柱产业之一,在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中,房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下,房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累,并加重了贫富分化与产业空心化现象,甚至对社会稳定造成一定威胁。因此,近年来中央政府已实施多次调控,2011年初以来,中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控,以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。
调控的主要逻辑为:通过限贷、限价、限购,暂时抑制商品房需求,实施从紧的房地产金融政策,改变房地产业金融杠杆过度化倾向,减少开发企业外部供血,从而使得开发企业现金流紧张,不得不改变囤地、捂盘等经营方式,主动降价,实现房价合理回归;同时,在此期间大力发展保障房,完善相关制度、法律,实现房地产市场长期稳定发展。
从社会财富分配的角度来看,中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利,将社会财富向潜在购房者倾斜,同时,对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。
2 从博弈论视角看房地产调控
房地产调控的任务极其艰巨,调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上,调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程,对调控前景与调控成效的研判,或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数(行为导致的结果)。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者,其可选行为集合及支付函数简单描述如下。
2.1 中央政府
对于中央政府而言,是否坚持调控及调控的力度,构成其可选行为集合,其支付函数则是:调控成功、房价合理回归;调控不成功、房价未合理回归。另外,在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此,中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份,在“房价合理、社会公平”与“经济增长、保证就业”之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下,中央政府的主要目的是促进房价合理回归,从而降低贫富分化,避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然,鉴于房地产在国民经济“保增长、保就业”中的重要地位,以及地方政府“土地财政”的现实,房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。
2.2 地方政府
对于地方政府而言,是否着力落实调控政策,构成其可选行为集合,其支付函数与中央政府类似,但由于本地区经济、就业及“土地财政”与房地产市场休戚相关,因此在GDP考核的框架下,地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。
2.3 各类未购房者或待购房者
对于购房者而言,调控背景下是否买房,构成其可选行为集合,坚持不买房,则有利于调控目的实现,反之亦然。另外需要注意,对于相当一部分低收入者而言,只能通过保障房解决居住问题,与商品房需求关系不大,反而在房地产调控过程中,更容易面临失业的困境。
2.4 开发企业
对于开发企业而言,是否顺应调控,以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合,其支付函数为:降价从而回笼现金流、减少利润;降价但未能回笼现金流;不降价从而维持利润;不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是,开发企业群体是要加以区分的,比如,大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间,刚需项目与非刚需项目之间,因其自身资质的不同,在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响:
一是成本控制方面。房地产企业的成本主要包括土地成本及相关规费、建安成本以及管理费用、财务费用、销售费用。开发企业彼此之间对于成本结构较为透明。一般来说,土地购买支出是最大宗支出,且存在很大被动性;财务费用也比较被动;销售费用具有较大自主性;建安成本与管理费用的自主性则存在分化,中小型开发企业的工程款支付可通过灵活安排工程进度来调节,管理费用也具有一定自主性,大型开发企业的工程款方面虽然商业信用更强,允许更多赊账,但工程进度的管理更加规范,难以随意放慢进度,而且管理费用更加刚性。因此,对于小开发企业而言,只要不存在土地款支付压力,则短期内现金流支出压力要小于大型开发企业,特别是大型快速周转性企业。
二是收益预测方面。房地产需求的价格弹性比较独特,由于“买涨不买跌”心理的存在,降价未必能换来成交量。因此,降不降、降多少,开发企业都不容易做到心中有底,但是相对而言,大型开发企业对市场研究相对透彻,其产品竞争力和品牌价值也更大,因此大型开发企业降价更容易换来成交量,现金流入概率更大。
3 房地产调控成效研判
房地产调控下的各种博弈中,中央政府与开发企业的博弈无疑居于核心地位,贯穿始终。而随着博弈的不断深入,开发企业为自身生存发展、为利益最大化而产生的内部博弈日益凸显。
3.1 中央政府与开发企业的博弈能够促使房价下降
前已述及,调控的逻辑是多方挤压开发企业的现金流,从而迫使其降价,但开发企业的现金流具有较大自主性,政府对其维持时间难以准确估计;同样,开发企业对政府调控的决心与能力也是逐渐观察的,双方均根据对方的行为来采取下一步行动。因此,这是一种典型的不完全信息动态博弈,均衡解为精炼贝叶斯均衡,即:参与者根据所观察到的他人行为来修正自己对于他人的主观信念,即调整预期,并据此选择自己的行为。由于信息不完全,参与者需要采取行动,实现“信号传递”。就本轮调控看,中央政府通过强大舆论导向、地方政府问责制、保障房强推、严格的房地产金融控制等措施,并不惜承受GDP增速下降的代价,逐渐向开发企业传递了调控的巨大决心,开发企业经历了怀疑、观望、动摇,最终相信降价为大势所趋,从而使博弈只有一个精炼纳什均衡解,即中央政府坚持调控、开发企业顺应调控降价。
调控过程中也存在变数,比如地方政府“土地财政”、宏观经济增长、房地产上下游产业就业等因素。但是,中央政府作为城市房地产开发土地的最终供应者,又能通过财税、信贷及行政手段强力干预房地产的需求,在房地产调控博弈中必然处于强势地位,有能力将调控不断向前推进,即使一段时间内可能会迫于种种压力暂时放松调控,但只要经济下行压力、就业率下降压力、地方财政压力不至于太大,房地产调控就持续存在,因此,房地产调控存在常态化趋势。而且,在宏观经济环境允许的空间内,房地产调控的力度会越来越大,并最终促使房价出现下降。
3.2 开发企业之间的博弈将导致优胜劣汰
开发企业从怀疑调控到主动降价需要经历几个阶段,这一过程是各开发企业之间的博弈过程,其结果是优胜劣汰,大致情境或可做如下素描。
第一阶段:囚徒困境,个体理性群体不理性。
调控初期,开发企业基于房地产长期走势仍然看好,且近年的房地产调控往往因为保经济增长等因素而半途停止,因此普遍预期调控时间不长,颇有抱团取暖,等待政策放松之意。实际上,若回顾本轮调控,这一阶段开发企业群体的最优策略可能是“响应号召,迅速降价”,这样实现调控目的的中央政府可能出于房地产健康发展的理由而放缓调控。但是,开发企业彼此之间都希望其他开发企业降价,付出利润下降的代价换来调控放松,而由自己“搭顺风车”,因此,“个体理性群体不理性”的典型现象出现了,开发企业陷入“囚徒困境”,都坐等别人降价,自己不降价。
第二阶段:智猪博弈,快速周转型企业率先降价跑量。
智猪博弈是指,同样的行为,给一部分人带来的好处比其他人多,这样收益多的人会首先采取行动。例如,村里的富人因家里来往客人多,往往有积极性修路,而穷人则因客人少而兴趣不大。
就本轮调控来说,当成交量出现立竿见影式的下滑时,不同开发企业的现金流压力也不同,一般开发企业只要不存在土地款支付压力,则现金流压力尚可控制,而走快速周转路线的大型开发企业现金流需求更加刚性,同时规范管理下危机意识更强。这类企业很快认识到,由于不降价导致的低迷成交问题,对自身没有任何好处,也不可能指望其他开发企业一同降价,因此便率先降价,而此时大部分开发企业并未降价。
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