四、利用房产债券为公租房融资的可能性
《通知》中还提到通过发行债券的方式获取公租房建设资金。发行房地产债券最常见的是房地产政府债券,间或有房地产金融债券、房地产企业债券。
其中,房地产政府债券是政府为发展房地产业而向社会发行的债券,包括中央政府、地方政府和政府机构面向社会发行的债券。房地产金融债券是指由银行或其他非银行金融机构发行的债券。房地产企业债券即公司债券,是我国房地产债券中最常见的一种,指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。
《广东省住房保障制度改革创新方案(讨论稿)》提出,要规范发展企业债券融资,将设立公租房投融资公司,作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。融资公司可发行企业债券或中期票据,专项用于公租房建设。承担公租房建设项目的其他企业,可在政府核定的公租房建设投资额度内,通过发行企业债券进行项目融资。2011年,重庆市就设计通过发行债券的方式来筹集公租房资金,发行主体是重庆国有投资集团,规模为60亿元,普通市民也可认购。
无论何种债券,都有一个共性的问题,公租房的租金能否偿还债息?若公租房不能出售,拿什么归还债券本金?重庆市认为,公租房每年有租金收入和商业设施等收入,公租房债券将是优秀的债券,不仅不会出现坏账,还能够回报投资者一定的利息。
五、发行房地产信托基金为公租房融资的必要条件
《广东省住房保障制度改革创新方案(讨论稿)》提出,组织开展金融创新试点。在公租房建设任务重、资金需求量大的城市,积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点,探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。2011年7月,全国社保基金理事会以信托产品形式为
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重庆市提供45亿元贷款,专项用于公租房建设。该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门的投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。实际上,发行房地产债券和发行房地产信托基金的设想早已有之。如果要采取这种方式,必须解决几个基本问题。
其一,必须出台规范性的房地产信托基金法规。明确规定该基金设立的形式、募集对象、基金份额、投资范围、分红方式、赎回和上市交易、管理部门等基本问题。
其二,必须以房地产市场平稳和买卖、承租市场的有序为前提,尤其是要确保房地产市场的平稳运行,避免发生美国次债危机。
其三,前提是公租房租金收缴有效,其收益(包括公租房的租金收益和商业设施收益)足以满足基金分红的最低要求。
其四,为保障投资于公租房的信托基金有所收益,应当允许该基金可以投资部分公租房下属的公建商业地产和物业,以便获得盈利。从REITs的国际发展经验看,几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租,靠租金回报投资者,极少有进行开发性投资的REITs存在,或是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利。相形之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定。
六、通过机关企事业单位自建公租房化解资金难题的是与非
2011年10月27日,十一届全国人大常委会第二十三次会议对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住建部副部长提出:鼓励企业建公租房解决住房问题,来调动社会的积极性和企业的积极性,增加保障性住房的供应,在一定程度上也减少政府在大规模保障性住房建设投入当中的压力。动员社会力量建设公租房,有助于化解资金压力,却很有可能演化为新的不公平。
如果必须通过此种办法化解资金压力,应该规定几个基本的原则:
第一,应该明确规定,企业自建公共租赁住房是解决无房住的问题,供应对象必须符合当地住房保障对象的标准,出租条件不变。不是解决改善问题,不能成为内部变相“福利分房”。例如,宁波市规定对租住本企业自建公租房的员工,是否符合公租房保障条件,事先必须先交区保障办审核;企业内部分配方案以及日后管理办法,也需要报区住房保障办批准后才能实施。
第二,企业自建公共租赁住房,优先本单位职工,但部分也要面向社会出租。宁波市,企业自用存量土地建造的公租房中,15%的房源是要交给政府作为社会统筹配租的。
第三,企业自建公租房也要执行城市统一租金标准。在宁波,如果企业要减轻本企业员工负担,可以另行补贴。
第四,单位自建公租房,标准不得超过当地标准,不得变成改善性住房。
第五,公租房不得变成商品房流向市场。根据宁波规定,企业自建公租房的土地,性质多为工业、办公用地,且政策规定房子建成后土地性质不能改变。企业自建的公租房,产权属于企业整体所有,不能分割,
不能当商品房出租,不得出售或以租代售。这类公租房的产权属于企业整体所有,只有企业一本产权证,不能分割出售,没有住宅产权证。
参考文献:
1.张红 殷红.房地产金融学.清华大学出版社.2007
2.徐勇谋 王仁涛 董旭操.房地产金融学——房地产投融资分析(房地产管理系列丛书).中国建筑工业出版社.2008
3.王巍 王连洲(丛书主编).房地产信托投融资实务及典型案例.经济管理出版社.2012
4.王建新 崔佳.解析公租房建设的“重庆模式”.人民日报.2010.9.13
5.庞元.创新公租房投融资制度的探索与思考.中国房地产.2011.
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