●房价微幅反弹
国家统计局最新发布的数据显示,10月全国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)与上月相比,价格下降的城市有17个,比9月减少7个;持平的城市有18个;上涨的城市有35个,略多于9月的31个,但涨幅均未超过0.5%。而与上年同期相比,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有56个,持平的城市有2个,上涨的城市有12个,且涨幅均未超过1.5%。
在二手住宅价格方面,10月70个大中城市与上月相比,下降的城市有18个,持平的城市有20个,上涨的城市有32个,环比价格上涨的城市中,涨幅均未超过0.8%。与上年同期相比,70个大中城市中,价格下降的城市有55个,上涨的城市有15个,且涨幅均未超过4.2%。
从数据来看,10月房价环比上涨城市数量较前月的增加,引起了业界的一些担忧。而地产界“大炮”任志强再次抛出“房价暴涨说”。他认为,房价上涨的根本原因是由市场供需不平衡引起的。在投资增长下降和土地供应不足的情况下,现有的库存预计到明年3月将消化殆尽,届时将迎来房价的新一轮暴涨。
此言论一出,引发社会各界对后市的种种猜测。尤其是十八大闭幕后,市场预期也似乎更倾向于房价上涨。
近几个月以来,多地楼市的刚性需求和改善性需求开始大量释放,全国主要大中型城市的房价在筑底之后,呈现微弱上涨之势。
这一方面是由于住宅用地供应不足造成的。据统计,今年前4个月,十大标杆房企的权益购地总金额为189亿元,较上年同期下降63%;从购地和销售的对比情况来看,今年前4个月十大标杆房企权益购地金额与销售金额的比值仅为12%,这一水平是自2008年以来的最低位。近日,国土部已发文督促地方政府加快房地产供地,同时积极酝酿新政策,对年底不能完成供地计划的地方政府给予惩处,希望以此来稳定房价、坚定预期。
另一方面,住建部有关部门也多次表态,要按照国务院对房地产市场调控工作的总体部署,继续坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策,并采取相关措施。国家发改委在9月、10月专项检查商品房销售明码标价情况;国土资源部指出下一阶段要严格监控各地的房地产调控政策变化,避免部分地方政府重新陷入以刺激房地产拉动经济的模式;住建部表示继续指导、督促限购城市严格执行住房限购措施,并根据督查结果适时对执行调控政策不力、放松调控政策、造成房价过快上涨的地区进行问责。
住建部部长姜伟新还特别在十八大期间的记者会上表示,当前的房地产市场调控政策仍将继续,相关部门将继续做好动态监测,密切关注住房成交量、房价等关键指标的新变化,做好防止房价反弹的政策预案;加快研究并完善房地产市场调控政策措施,完善房地产市场调控长效机制。
十八大报告中指出,政府会进一步加大民生保障,加快保障房建设;而房价的严厉调控已经持续两年,市场本身也已经逐渐适应这种政策环境。因此,从全国来说,房价不具备大范围反弹的条件,还是以平稳走势为主。
●房产税试点扩大
房产税试点是否应该继续扩大的话题,近期在业界与社会再次引起争论。对此,财政部财政科学研究所所长贾康表示,住房保有环节房产税应只对真正的豪宅与多套住房持有者征收,不会采取普遍征收的模式。他认为,通过这种方式调节收入差距是符合收入再分配原则的。他进一步分析,目前房地产市场行政调控手段还没有完全退出的条件,只有当调控长效机制建立起来之后,行政调控才能淡出。国务院发展研究中心研究员倪红日表示,征收房产税在技术上已没有难度。之前来自于地方政府的阻力,近期也在削减。其原因在于限购严重影响了地方政府的土地出让收入,各地希望通过征收房产税来缓解财政压力。
房产税试点的扩容已是大势所趋。经过长期准备,房产税试点扩大的技术条件已经具备。目前来看,在征税系统和操作流程上,房产税的征收已不存在问题。若扩大试点,只需要将现有的房产税征收体系与住宅信息系统进行衔接。在住宅信息的采集上,各地早已展开相关准备工作。去年末以来,全国大部分省份和城市陆续发布公告,对存量房信息系统建设进行招标。截至今年,一些省份已经做到全部覆盖。该系统包含房屋的地段、面积、产权等各项与评估有关的信息,且覆盖范围大。作为房地产税制改革的重要内容,在未来的房产税试点中,该系统将在房屋信息采集、房屋估价、税基计算等方面提供技术支撑。在技术准备的同时,相关培训工作也已展开。从今年7月底以来,国家税务总局组织来自全国36个省市的71名税务系统工作人员,在中国人民大学培训房地产估价技术。
与此同时,为备战有可能到来的房产税试点,地方政府也已展开相关咨询。今年以来,一些地方政府密集派员赴京,向相关部委咨询房产税有关政策,并就推进房产税试点情况进行沟通。同时,也有部分地方政府部门工作人员向一些研究机构咨询房产税征收细节和潜在影响等问题。而且,多个地方都在为房产税试点做准备,一些省份还安排了研究人员查询相关资料并进行调研。[论文网]
由于房产税改革的大方向已经确定,加之技术准备就绪,相关培训也在进行中,房产税试点的下一步推进或许仅仅只是时间问题。如果说技术、流程、意识等都已不是问题,那么地方政府的态度就成为房产税推进的关键。换句话说,房产税试点的下一步走向将主要取决于地方态度。
这项制度之所以自设计之初到今天步履维艰,其主要的阻力来自于地方政府。而当下土地出让收入的减少,的确使地方政府越来越困于财政紧张。地方政府由不积极到主动,可以说为房产税的推进清除了一大障碍。从这个角度来看,房产税的推进,在目前应该是有一个比较好的契机。推行房产税是解决地方政府卖地为生的重要手段,也是让目前行政调控淡出的主要条件。
实际上,近期房产税被再度热议,主要是业内人士预期房产税试点扩军步伐将加快。据预测,房产税试点可能在中央经济工作会议之后有所突破,预计新增城市试点正式实施将从2013年初开始。当然,房产税的推进时间表尚未确定,这些只是猜测。但是,从近期的议论和今后的走向,我们可以看出,房产税的推进争议主要在两点:其一是房产税的征税范围;其二是房产税的征收能否影响房价。
确定房产税的征税范围的确是一个关键问题。如果范围过大,会伤及住房刚性需求;如果范围过小,又起不到应有作用。目前比较主流的观点是房产税应针对投资投机型置业征收,不涉及自住需求。而难点则在于如何确定是自住还是投资,所以征税标准的制定很重要。并且,制定这一标准还需要考虑地区差别,才能保证不因征收房产税而对房地产市场产生消极影响。
关于房产税的全国扩围是否会抑制房价上涨的争议,实际上由来已久。虽然房产税是通过市场手段自发调节房价的手段,是未来调控房地产市场的大方向,但目前大范围的推开有可能对市场造成较大的影响。因此,对之要进行科学的测算和充分的准备,使房产税既能发挥平衡收入分配的作用,又能调控房地产市场的走势。
