全国经济适用房销售价格基本保持稳定,以每年3%左右的速率上升,甚至在2007以及2008这两个全国房价大幅上涨的年份有放缓上升速度的表现,这一点可以看出,经济适用房在价格控制这一点上还是有成效的,但也不能否认—部分投机资本退出经济适用房市场转战收益较高的商品房市场导致价格增速减缓的可能性。对经济适用房的质疑自从1998年国家把经济适用房作为一项政策推出以后,短短几年间,经济适用房就因为其所表现出来的面积过大、购买者错位和价格失控等这些“既不经济,也不适用”的问题。2007年武汉市开建经济适用房,2008年建设开始加速,见图1可以看出,10月时竣工面积虽然同比增长率高达380.58%,但只有19.8万平方米,而销售面积确达到78.31万平方米,供需矛盾突出,既不能满足中低收入人群的有效需求,又不足以冲击当前普通商品房居高不下的房价。
假定:①研究的样本数量不变,即家庭数固定,按家庭收入分为,高收入家庭,中低收入家庭。③按住房面积,地理位置等分为,高质量住房,和中低质量住房。这里的质量均指合格以上的程度,符合国家制定的居住标准。基于以上的假设,家庭收入有高低之分,住房质量有高低差别。由住房市场过滤理论,可得出这样的结论,高收入家庭会选择居住在高质量的房屋,中低收入家庭由于自身的状况,会选择居住在中低质量的房屋中。经适房供求关系的经济学分析经济适用房的建设,是为了让中低收入人群有所居,则经济适用房的主要房屋构成就是中低质量房屋。由于经济适用房政策的实施,这使得中低质量的房屋数量大量增加。这就增加了中低质量房屋市场的总供给量。随着供给量的增加,中低质量的房屋市场的供给曲线会由S1向右平移至S2。由于需求曲线是向右下方倾斜的,中低质量的房屋市场的均衡价格E1则会随着市场供给的右移下降至新的均衡价格E2。可见,中低质量的房屋市场价格的下降刺激了家庭对住房的有效需求,也使得所有购买中等品质住房的家庭都将从价格下降中获得实惠。
故具有着替代效应,当中低房屋市场价格下降时将会影响到高质量房屋市场供求关,系的变化。中低等质量房屋市场价格的下降会吸引部分高收入家庭进入该房屋市场,从而使高质量市场房屋的需求有所下降。高质量房屋市场的需求曲线由D1向左平移至D2,由于供给曲线是向右上方倾斜的,在这两个住房子市场供给量保持不变的情况下,高质量房屋市场需求的减少会引起市场住房价格的下降(均衡价格由较高的E1移至较低的E2)。其最终结果是留在中低等房屋市场市场以外的高质量房屋市场中的家庭也会因经济适用住房供给量的增加而获益相关政策效应从《经济适用住房管理办法》中,第二章第八条:经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用,由政府负担。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。第四章第二十条:确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度,由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门,依据经济适用住房价格管理的有关规定,在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售,不得有利润。这些政策也使中低收入人群的收入效应加大。最终可以证明经济适用房政策确实能使中低收入人群获益。
