【摘要】在房地产市场中,受到关注最多的就是房地产商与消费者之间关于价格的博弈。就目前我国房地产市场情况来看,房地产商在这场博弈中,占有很大的优势。房地产商是价格的制定者,同时也是大量信息的占有者和发布者;消费者势单力薄,是信息占有不对称的一方,同时往往又不能形成有效的联盟来对抗房地产商,因此只能作为价格的跟随者进入到这个市场中来。
【关键词】房地产;销售;市场主体;博弈
1 房地产商与消费者之间的博弈
在住房市场上,房地产商与消费者之间处在一种信息非对称的状态下。房地产企业掌握着房地产商品的大量实质性信息,既有包括地理位置、地形、交通情况、户型等在内的公开信息,也有包括产品成本、质量、利润、增值潜力等在内的隐蔽信息,还有包括物业管理等后续服务在内的不确定信息。这些信息可以基本确定该产品的综合品质以及它在市场上的状况,因而拥有这些信息的卖方—房地产商处于信息优势的地位,而交易的买方—消费者拥有的信息只包含一定量的公开信息和诸如消费偏好、消费能力等大量的私人信息,这些信息的价值在于让消费者明确自己的消费定位,确定目标产品范围,对商品房本身的影响较小,因而消费者处于信息劣势的地位上。
1.1 房地产商与消费者之间博弈模型
1.1.1 交易博弈模型的假设条件
博弈的参与者:该博弈模型中仅有两个参与者,分别为开发商A和消费者B,且交易双方完全理性,即符合各自利益最大化选择的原则。
博弈的策略集:房地产商的策略集 ={物有所值、物非所值};消费者的策略集 ={购买、放弃}。该房地产的价格为P,物有所值的情况下开发商付出的成本为 ,物非所值的情况下开发商付出的成本为 ,显然 > 。若消费者在物有所值的情况下选择放弃,则将有-S的损失,而此时房地产商的损失为 ,若消费者在物非所值的情况下选择购买,则将损失 ,此时房地产商的损失为 。
博弈类型:博弈过程为线性价格策略的静态贝叶斯博弈,即不完全信息博弈模型。房地产商占有更多的信息优势。
1.2 博弈模型的均衡分析
根据之前的假设条件,建立博弈模型
消费者B 房地产商A
物有所值 物非所值
购买
放弃
房地产商与消费者的博弈矩阵模型
通过分析以上模型可知对房地产商来说最优策略为{物非所值,购买};而消费者的最优策略为{购买,物有所值}。对房地产商来说,生产无非所值的物品显然是能获得更大的收益,而消费者选择购买总能比放弃获得更大的收益。因此,作为一个理性的参与者,房地产商必然会选择将房价定在其商品价值之上。房地产商正是抓住了消费者的这个心理,同时也由于占据了更多的信息,通过利用消费者预期看涨的心理,以及虚假的广告来向消费者灌输对自己有利的信息,从而从其身上获得超额利润。
2 消费者之间的博弈
从买房动机上可以把消费者分为两类人:一是以居住目的的买房者,二是以投资为目的的买房者,但是两类人的划分也不是固定不变的,当房价上涨较快或者租金较高时,人们预期这也将会持续下去,部分以居住为目的的买房者会转变为投资者,甚至卖掉当前的房屋转向购买其他收益回报更高地段的房屋。
对于这两类群体来说,消费者希望房价跌,投资者希望房价上涨,这两类购消费者无法达成一致意见,无法形成与卖方讨价还价的能力。房地产业对于地方经济发展有巨大的推动作用,各地政府也出台支持房地产业的政策,于是有实力的投资者大量买入,一部分己经有房的消费者也再次加入房地产市场购买房屋进行投资,只要其他可供投资的市场也稳定,那么偏好于投资房地产的投资群体也应该保持相对稳定。但是房地产企业偏好于以一个较高的价格慢慢卖出房屋,于是需求远远大于供给,而实际的需求是应该和每年的人口增长相关联的,这样出现房地产泡沫,真正的消费者也不得不以较高的价格买房以满足居住的需求。
消费者之所以对房地产有看涨心理,其根本原因在于目前房地产市场所表现出的供小于求现象。无论是房地产商或是一些媒体为了各自的利益,都在鼓吹着所谓的“刚性需求”。从经济学的供需原理出发,商品的价格是由该物品的供需关系决定的。在市场经济条件下,当市场上出现对一种商品的需求,而供给一时无法完全满足这种需求,即出现供不应求时,势必带动这种商品的价格上扬,商品价格的上扬反过来会刺激商家加大生产力度,加速产品的供给,以期获得高额利润。由于供给加大,一旦需求未能与之同步上升,或上升幅度不及供给的增幅时,即出现供大于求的市场状况,商品价格必然回落,达到一种暂时的供需平衡,直到新的需求产生,新的供不应求出现,新的价格上升,供给加大,价格回落,再重回供需平衡。整个市场就是在这种循环往复中,随着供给与需求量的变化,价格的涨落,不断地建立平衡,再打破旧的平衡,达到新的平衡。而商家则在这种价格的变动趋势中,寻找供需缺口,捕捉新的有价值的商机。
然而,房地产作为特殊的商品在某种程度上并没有完全遵循商品的价格原理。土地是房地产的载体,而且土地是属于国有垄断的稀缺资源,而我国目前正处于人口不断增长,城市化不断扩张建设中。对于土地的需求持续高涨,土地价格的不断攀升也使房屋价格保持“坚挺”的上涨势头。然而,除去一部分正常的上涨因素,高涨的房价中又有多少不合理的泡沫存在呢?现今的房地产市场不能说“日日一价”,但是却也做到了“每周一价”!土地的价值早在第一次商品房的预售中就已经完全表现出来了,那么房地产商不断抬高房屋的售价可仍然不愁销路的背后到底是以什么样的背景来支撑呢?为了便于分析消费者的行为,现假设如下:市场上存在着两个理性的消费者A,B;消费者A的策略集为 ={入市,观望};消费者B的策略集为 ={观望,入市};该博弈模型为混合战略纳什均衡。
如果A、B都采取观望的态度,直至市场价格下降到两人都觉得合适的水平,最终两人获得最大收益;如果其中一人观望,而另一人决定入市,由于示范效应,开发商会觉得销售情况正好转而坚持高价策略,这样观望的一方会面临更高的房价,从而使得入市方受益而观望方受到损害;如果两人同时决定入市,即接受现实的价格,较高的房价使得双方利益均受到损失。理智的购房者最好的策略就是观望,等待价低的时候入市,则既达到了改善居住环境的目的,又满足了增值保值的愿望,实现了利益最大化。由于消费者买涨不买跌的普遍心理,因此市场中的这种观望氛围一旦形成就很难消散,对房地产市场的冲击很可能是致命的。
3 完善以上两个博弈模型的建议
在整个房产博弈中,消费者属于弱势群体,他们期望花尽可能少的费用(现金或期货)购买到尽可能高的使用价值(当前价值或预期未来价值)。然而他们的房产信息大都来源于媒体广告等由房地产商提供的渠道,对于真正的信息很难有所掌握。因此,他们也总会采取边观望市场边考虑选择自认为
合适的时机进入市场,进行购买。
