【摘要】芜湖新政实施三天即被叫停体现中央对于房地产调控的决心,土地财政又迫使地方政府千方百计救市。既要满足住房刚性需求、支持地方经济发展,又要抑制房价的过快增长和房产投机,地方与中央的博弈与矛盾必然导致双方的妥协及调控政策的转向。
【关键词】 地产新政;土地财政;调控;差异化
安徽省芜湖市政府于2012年2月9日出台了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》,通知要求:2012年1月1日至2012年12月31日期间,在市区购买首套自住普通商品房(含二手住房),在办理产权登记时,给予所纳契税100%的补助。对购买首套新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的,再给予50元/平方米的购房补贴;对购买首套新建自住商品住房70平方米及以下,再给予150元/平方米的购房补贴。消息一出即被媒体争先报道并引起业界和资本市场的震动。芜湖市政府于2012年2月10日专门召开新闻发布会,回应外界疑问,称此举是稳定楼市,解决夹心层和刚需阶层的住房需求,而2月11日 中央检查组抵达芜湖,对芜湖发布的“房产新政”进行调查,到2月12日,芜湖官方宣布了暂缓实施新政。芜湖市高举救市大旗三天即被叫停,暗示着地方与中央利益博弈进入深水区,中央调控与地方救市这一整套的组合拳是眼花缭乱、耐人寻味。
芜湖的新政并非是我国个案,据媒体调查了解,半年内,住建部共叫停了成都、佛山、海口、芜湖四城市的变相放松楼市调控的政策。近日,住建部政策研究中心副主任王珏林又表示:地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策,必须遵从中央的政策立场。芜湖暂缓执行新政表明,中央政府对地方政府试图放松房地产调控政策的做法持零容忍态度。在中央一再强调楼市调控不放松的背景下,地方政府为何不断尝试向楼市伸出“救市援手”?今年1月公布的芜湖市2011年财政预算执行情况显示,2011年芜湖市本级财政支出预计完成79.6亿元,较上一年增长52%。而这一年芜湖市住宅用地土地出让金总收入为46.4亿元,同比去年下降51.4%。地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出,这属于预算外收入,又叫第二财政。我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入,也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。开发商是土地最大的买主,但在国家加紧房地产调控后,楼市趋于下行,小业主持现观望直接导致开发商购买土地的积极性下降,政府土地收益也一再下跌。调控政策持续了一年之后的2012年楼市持续低迷,作为地方财政重要收入来源的土地出让金也随之大幅缩水。房地产行业在部分欠发达和不发达地区投资拉动作用占有重要的地位。以安徽省芜湖市为例:2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元,同比增长24.2%,房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一。大力投资必然带来当地楼市的快速扩容。而国家统计局公布2012年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况:与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有48个,持平的城市有22个。与去年12月份相比,1月份环比价格下降和持平的城市增加了2个;与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有15个,比去年12月份增加了6个。1月份,同比涨幅回落的城市有50个,涨幅均未超过3.9%。与房地产建设的高涨热情相比,近两年芜湖楼市并没有体现出与此相当的热度。调控政策的持续必然影响到房地产的后续发展,而芜湖身处皖江城市带承接产业转移示范区,皖江城市带承接产业转移示范区规划是迄今全国唯一以产业转移为主题的区域发展规划,而芜湖作为皖江城市带之中最重要的城市之一,政府必将抓住这次千载难逢的发展机遇,城市建设要快速发展,通过经营土地积聚大量建设资金无疑是一条捷径。
芜湖房产新政被紧急叫停,调控不放松的政策预期加强。去年底中央经济会议明确2012年坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归。2月6日-10日,国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上提出了当前房地产调控的两个目标:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。房价上涨过快是引起调控最直接的原因,也是当下最不为大多数人接受的原因。近几年房价上涨的速度远远快于绝大多数人工资的增幅,更有部分地区的房价在两三年之内翻了一倍。前几年未及时购房和今后几年准备购房的人,越来越买不起房,工薪阶层的一年存款跑不过房价上涨,这导致了很多人反应强烈的居住问题,一人买房三代欠贷的情况很普遍。再者,房价上涨过快带来的高利润,引起购房按揭贷款和房地产开发投资资金快速增长,而开发资金中很重要的一块又是来自国内银行的信贷资金,房地产的健康发展已事关金融的安全稳定。其次,房价快速上涨还带来了明显的收入再分配问题,拉大了城市居民之间和城乡之间的财富差距。最后,投资、投机、炒作引起的不合理涨幅会给相关产业、金融秩序、整个国家的经济运行、发展产生过大的的不确定性。开发商与银行谁先死的问题之所以争论不休就很能说明二者的紧密关系。而上世纪80年代末、90年代初发生在日本的泡沫经济崩溃的情况,使得日本整体的经济发展经过了近20年的徘徊仍然止步不前,而其最初的导火索就是房地产价格的疯狂上涨所带来的巨大的泡沫所致,有了前车之鉴,中央高层也不想重蹈日本覆辙。
受调控政策影响,房地产市场观望气氛浓厚,购房者购房预期下降,但是过激的调控政策也将影响整个经济的健康、持续的发展。从房地产发展的长期看,需要稳定发展。调控至今房价已部分下降,房价合理回归、促进房地产市场长期、稳定、健康发展的调控已初见成效,一刀切的政策在目前的情况已在不适合,而二三线城市土地收入锐减 ,地方政府为利益屡踩调控红线看出地方政府对楼市政策松绑的急切心态。中国人民银行18日也宣布,从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后,中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20.5%和17.0%的存款准备金率。房地产业内人士表示,央行下调存款准备金率,表明银行信贷规模的放松进入一个下调通道,信贷规模进一步的放松,对于紧绷的房地产资金链是一大利好,而包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行,首套房利率调整为基准利率也是调控政策转变的风向标之一,一方面国家要抑制住房投资、投机行为的同时,也为首次购房家庭贷款刚需获得优先保证。事实上多地从去年下半年开始就已经开始楚天不同的微调政策,楼市政策或进入微调期。中央在坚持房地产调控不放松的大背景下,2012年的房地产调控政策正表现为“差别化”趋势。但是不等于整体放宽房地产调控政策,更不是救市。否则,极有可能陷入之前地产调控的 “越调越涨,越涨越调”怪圈。
