[摘要入世后,我国房地产金融业将面临严重的挑战。首先是房地产金融业务竞争加剧,信贷风险加大。其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。再次是房地产金融监管难度增大。入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。一是外资金融机构的进入带来巨额资金,房地产融资渠道将有效增加,房地产金融业务范围将得到进一步拓展。二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。三是促进我国房地产金融业发展。面对挑战和机遇,金融房地产信贷工作应积极探究策略,应对挑战。
1、要加强对国际惯例的学习和探究。
2、要加快房地产信贷人员的业务培训,简化信贷手续,提高工作效率。
3、加大对开发资信评级高、规模大的优质房地产客户的营销力度。
4、房地产金融管理机构要制定相应的政策,为国内金融业创造良好的外部竞争环境。
入世后,我国房地产金融业将面临严重的挑战。
首先是房地产金融业务竞争加剧,信贷风险加大。入世后,首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。和之相比,我国的房地产企业相对弱小,经营机制落后,国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失,势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款,在债务软约束的条件下,国内房地产开发经营企业(尤其是国有企业)通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外,国外房地产金融发展较为成熟(如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会,开始了房地产金融二级市场的操作,而我国至今尚未建立房地产金融二级市场),国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验,早已形成一整套完善的运作规范,有相当丰富的经营管理经验,具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段,不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办,金融商品较少,在强大的国外房地产金融竞争对手面前,人才缺乏、经验不足,处于不利地位。
其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏和国际市场更趋一致,这既有有利的一面,也有不利的一面。如国际经济环境动荡,国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击,和之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响,如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时,在外资大量进入房地产时,还轻易引发房地产泡沫经济的出现,一旦泡沫破灭,房地产金融机构损失惨重,甚至会导致金融危机。
再次是房地产金融监管难度增大。目前,我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系,房地产金融监管缺乏,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后,国内市场更加开放,外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃,也使得对之加强监管的难度加大。
入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。
一是外资金融机构的进入带来巨额资金,房地产融资渠道将有效增加,房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后,房地产资金的来源渠道更广,如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前,我国房地产金融工具单一,尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一,在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活,使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来,个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1%,和发达国家20%的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验,有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域,不仅给我们带来了竞争,也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术,新型的金融工具,有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。
二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激,对房地产开发经营企业的贷款,信贷人员担心收不回而“惧贷”;对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小,办理手续繁杂而缺乏积极性;房地产金融市场缺乏活力,人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下,对金融从业人员的水平要求越来越高,国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫,从而促进行业整体水平的提高。
三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业,可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务,同时还会带来和房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达,美国联邦国民抵押协会(FHMA)近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款,金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性,而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务,尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务,从而将和国内金融机构一起,有力地推动我国房地产金融业务的发展。
面对挑战和机遇,金融房地产信贷工作应积极探究策略,应对挑战。
1、要加强对国际惯例的学习和探究。学习和借鉴国外银行的管理经验,变外行为内行。面对压力,我们应看到我们的优势,如对国情熟悉、和企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细探究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在,做到心中有数,早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破;要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务,如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务,只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。
2、要加快房地产信贷人员的业务培训,简化信贷手续,提高工作效率。入世后,房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语,熟练操作计算机,具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前,高水平的房地产金融人才还非凡缺乏,而且今后还面临人才流失的可能。因而,各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养,通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式,培养出自己的高水平人才。此外,个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念,改善服务态度,改革管理体制,简化手续必须及早探究解决。
3、加大对开发资信评级高、规模大的优质房地产客户的营销力度。加入WTO后,国外机构将为房地产开发项目提供贷款,为个人办理抵押贷款业务,并推动房地产抵押证券化业务的开展。对我国银行来说,更应关注那些资信评级度比较高、资产质量较好且有一定规模实力的房地产公司,非凡是上市公司,因为他们的融资能力相对较强,在从事大项目时具备资金规模的优势,从而有利于公司持续经营业绩的提高。对其要积极营销,抢占市场。
4、房地产金融管理机构要制定相应的政策,为国内金融业创造良好的外部竞争环境。国外金融机构的进入,将使国内房地产金融市场主体复杂化、交易工具多元化。为了使我国的房地产企业能在竞争市场上站得住脚,房地产金融管理机构应抓紧这一段宝贵的时间,保护和培育国内产业,逐步探索有力又有利的监管方式。要放松对房地产开发贷款的控制,放开住房消费信贷,扩大贷款规模,及早占领和发展房地产金融市场;要调整房地产贷款结构,完善住房消费信贷机制,形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种;要发展房地产保险,尤其是房屋财产保险、房地产责任保险、住房抵押保险和房产质量等方面的保险;要借鉴国外经验,建立房地产政策性金融机构,尽快开放房地产金融二级市场。
