一、房地产金融体系结构
1.房地产金融体系的组织机构体系
房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体,也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊,它一方面充当着资金供给者,另一方面又是资金的需求者,吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。
2.房地产金融体系的金融工具体系
在房地产市场上使用的金融工具有很多,可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的,例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的,如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。
3.房地产金融体系的配套设施体系
在金融体系中,除了组织机构体系和金融工具以外,还有一个重要组成部分,那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管;高质量的中介服务,如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务,以及一个相对完善法律环境等。
二、国内外房地产金融体系的现状
1.我国房地产的金融组织机构体系
从我国目前情况来看,我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构,以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。此外,我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。
2.房地产金融体系的金融工具体系
我国房地产公司中上市公司占比很小,大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具,也因为缺乏健全的二级市场,只能进行小规模的融资,没有起到开扩融资渠道的作用。
3.房地产金融体系的配套设施体系
就目前而言,我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。虽然已经设立了部分中介服务机构,但发展还比较薄弱,而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂,其市场化运行和管理体制尚未完全确立。
三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较
1.国内外房地产融资渠道比较
(1)开发性融资渠道比较。西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金融体制等方面存在差异,但一般都是以房地产抵押贷款为主,信用贷款和保险代理为辅的方式开展房地产信贷业务的。
在国外,活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金融工具,这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大区别。
而我国房地产开发融资高度依赖银行资金,资产证券化业务迟迟没有开展。在我国的房地产开发建设中,银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。
(2)消费性融资渠道比较。在我国,消费性融资渠道单一,基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理办法规定,我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。不仅如此,住房贷款品种单一,主要还是浮动利率抵押贷款,无法与国外多样的抵押贷款种类相比。在住房公积金方面,虽然我国的住房公积金缴存人数不断增加,但是住房公积金覆盖范围仍然很小。随着这几年房价的持续走高,中低收入人群即使已经缴纳了住房公积金,也无力购买房屋。同时我国的公积金的功能也过于单一。在公积金制度发达的新加坡,政府允许用公积金存款购买政府兴建的公共住房亦称为“组屋”。除此之外,新加坡中央公积金局会分别向房地产供给市场和房地产需求市场同时融资。比如公积金局一方面,通过购买债券来帮助建造组屋,或者直接向开发商提供贷款,另一方面,动用公积金帮助居民支付首期款,也可以通过支取公积金存款协助消费者款偿还贷款本息。总的来说,相比较新加坡、日本的住房公积金制度,我国住房公积金运行效率仍然偏低,住房公积金制度没有得到充分发挥。
2.国内外房地产金融配套体系和风险管理比较
(1)房地产金融配套体系比较。随着信用工具的日益发达和不断创新,西方发达国家的房地产金融市场的业务范围日益扩大,包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券,房地产保险、房地产典当等。这些各式各样的房地产金融活动,不仅能为房地产金融市场增添活力,而且将金融业与房地产业密切结合起来,便于国家运用有关金融运行机制,对房地产业发展进行宏观调控。但在我国,中介配套机构的不完备,以及对中介机构监管不足,对整个房地产金融体系的运作带来了风险隐患。由于住房贷款一般具有数额大、期限长、银行信用风险大等特点,因此,在我国急需一套相应的、规范的和权威性的中介机构,如担保、保险、拍卖处置、信托、评估等专门性机构,以及房地产金融二级市场的配套运作。
(2)风险管理比较。国外在发展一级市场的同时建设齐备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风险。这些制度包括严格的贷前审查制度,完善个人信用制度体系,健全的违约处理机制,科学的风险管理制度,政府有效的参与、管理和支持等。
严格的贷前审查制度必须有完善的个人信用制度体系作为保障。由于借款人财务状况变化较大,因此各国者西对借款人财务状况进行跟踪监控,一般贷款人都有借款人收入来源情况的详细资料,可以随时监控借款人的财务变动状况。在美国,每个经济人都有一个社会保障号码和相应的账户,每个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款情况甚至犯罪记录都会一一记录在案。银行在接受客户贷款申请后就委托信用调查公司调查,信用调查公司一般在接受信用调查委托之后的1天~2天内,便可完成有关调查,银行再根据调查结果决定是否贷款,是否给予部分优惠,是否需要密切关注,乃至采取何种防范措施的评判依据。
为了切实规范和控制住房贷款风险,西方国家的贷款机构和担保机构还建立了符合本国国情的风险管理制度,采取了一套行之有效的风险管理措施。比如英国的建筑社在资金管理中,就很注意坚持四个原则:资金来源约束资金应用的原则、资产与负债期限对称的原则、效益性和安全性并重的原则、优化资产负债结构的原则。
法国、芬兰、美国等国银行还在贷款偿还和违约处理方面有比较健全的程序,其中对贷款逾期、不良信用记录、催收贷款本金和利息、呆账损失分析、强制拍卖等都有系统的规定。
我国的社会信用制度相对滞后,我国贷款银行对借款申请人的信用程度的了解主要依据申请人自己提供的资料,银行之间、银行与政府行政管理部门、司法部门之间缺乏信用信息共享的制度,没有个人或开发商信用劣迹的记录,贷款银行无从判断借款人的资信程度。
同时,我国房地产金融的法规建设相对于房地产市场发展而言也是相当滞后的。除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下,监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。
四、规范发展我国房地产金融的几点意见
1.着力发展房地产信托基金
发展REIT有利于完善一个国家的房地产金融架构。REIT有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全。银行承担的风险主要是信用风险,这决定了银行对风险的跨时分担比较有效,容易把风险在未来和现在之间进行分配。
2.充分发挥政府在房地产金融领域中的作用
一是应加强对房地产市场的监测和调控,抑制房地产泡沫的产生和发展。二是建立政府住房抵押贷款担保制度,并与商业性保险形成互补的混合保险模式。即成立国家贷款担保机构,专门为中低收入者提供抵押贷款担保。
3.建设完备的社会信用体系
目前,我国建设社会信用体系应当在区域性或系统内试点的基础上,按照“政府推动、市场运作”的原则,遵循“联合征集、权威发布、社会共享”的工作思路,加快社会信用体系建设,推动信用立法,严格社会信用中介机构的市场准入、退出与监管办法,采用现代化监管手段,利用信息网络资源,实现信息共享,倡导企业和个人树立信用观念。
4.加快金融创新
首先,应当建立住宅储蓄信贷制度,以形成稳定的住房信贷资金来源。其次,从产品创新来看,我们可以借鉴国外品种众多的金融产品,引进或者开发新的信贷品种,创造出新的利润增长点。最后,我国还要继续健全和完善住房公积金制度,提高公积金运行质量。
