一、房地产金融基本状况
房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持,近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前,我国房地产开发资金来源主要分为:国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来,国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低,且呈不断回落态势;房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款,房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言,自98年,我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率,年均增长率为20.09%,高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率(12.71%)7.38个百分点。2004年,房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势,与2003年相比,2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点,住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底,全国建立住房公积金职工人数为158万人,仅占在岗职工总数的8.2%;累计向433万人发放了住房公积金贷款,仅占建立住房公积金职工总数的7%,比例明显过小;全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%,沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态,对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。
二、我国房地产金融存在的问题
1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段,间接金融在整个金融市场中还占绝对地位,而资本市场等直接金融发展却相对落后,同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中,商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险,资本市场发展的相对落后,很难为房地产企业提供其他渠道,而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化,化解商业银行房地产信贷风险。
2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来,我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前,我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%,住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%,这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用,但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展,银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此,在我国尚未建立起个人诚信系统,商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下,大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。
3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索,建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系,为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展,现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定,单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势,我国房地产金融产品种类单一,无法满足市场投资者的需要。总的来看,金融机构的产品创新存在一定制约,面临较大风险。
4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来,一方面我国连续8年降息;另一方面,随着个人住房市场化以后,国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度,同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。
三、对于目前所存在问题的解决方式
1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场,也应有直接融资的资本市场;不仅要有直接提供融资服务的一级市场,也要有分担一级市场风险的二级市场,来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设,促进市场交易环境不断优化。
2.大力推进房地产金融产品创新,为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场,开发服务于不同目的和人群的产品,如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化,形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。
3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金,在国外已经得到迅速的发展,然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面,尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依,健康、持续地运行下去。另一方面,建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制,降低其所承受的风险程度,鼓励房地产投资基金迅速发展起来。
4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性,同时有利于银行进一步扩大信贷规模,从而形成良性扩张,还可以改善银行资产负债结构,降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是,近几年随着房地产信贷规模的迅速增长,住房抵押贷款,尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加,这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化,加速了间接金融向直接金融的转化,使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化,从而不仅扩大房地产开发资金的来源,而且分散了投资资金的风险,促进房地产金融市场健康地发展。
5.加强政策性房地产金融服务,帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一,在许多国家,政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色,譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验,为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时,完善住房公积金制度。
6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度,进一步加强对跨境外汇资金流动的管理,完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度,抑制投机行为。
