(海淀区中国房子)业主诉业委会案，庭审记录

庭 审 记 录

（根据2009.06.03日庭审整理）

2009年06月03日13：30时，宋秀英诉中国房子业委会，请求撤销“物业招标文件”一案，在海淀人民法院第44法庭开庭审理，旁听人员有20多人，其中有中国房子业委会部分成员、媒体记者、 业申委成员、其它小区业委会的、关注本案的各界人士和4-5名支持原告的中国房子小区业主，另外，还有几名旁听人员因座位不够未能参加，但表示将通过其它途径了解庭审情况，中国房子业委会对此表示衷心感谢。

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原告：宋秀英（未出庭）

代理：律师赵剑

被告：中国房子业委会，主任：张晓杨

代理：律师于启波，王燕然

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主审法官宣布开庭（法官：谢东 书记员：廖钰）

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一、法庭调查

原告宣读诉讼请求：（详起诉书）

1. 请求法院判令撤销中国房子业委会为选聘小区物业发出的《物业管理招标文件》；

2. 案件受理费用由被告承担。

被告对原告诉讼请求发表意见：

被告不同意原告的诉讼请求，原告请求既没有法律依据也没有事实依据，起诉书中有多处不实，我们略举几例：

⑴、第一页最后一段，选聘物业并不是业委会提出的，而是业主大会决定的，业委会的行为是有根据的；

⑵、所谓“在整个选聘过程中业委会无视广大业主反对，对主管机关的意见置之不理”均不属实；

⑶、原引《物业管理条例》关于选聘物业管理企业，不是业主大会2/3以上业主同意，而是1/2以上同意就可以通过，见《物权法》和新修改的《物业管理条例》，不知原告是有意为之还是出于其他考虑，总之，这个提法是不合法的。

⑷、说被告未接受相关部门的指导和监督，与事实不符，即便是居委会有一个什么说明，那也是招标文件公布之后很久以后的事，与本案没有直接关系，与诉求无关；

⑸、说业委会私自操作选聘物业公司，被告认为纯属歪曲事实。

如此种种，被告认为，原告在起诉书中没有做起码的常识性陈述，我们对原告的诉讼请求，认为没有事实依据，也没有法律依据，因此不同意此要求。

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原告证据：

1. 宋秀英房产证

2.招标文件在建委的备案表

3. 中国房子《业主公约》和《业主大会议事规则》

4. 第二次业主大会表决票票样

5. 宋秀英于2008.07.02日与老物业签订的物业管理协议书，物业收费标准：1.68

6. 元 / 月.平米。

7. 物业管理招标文件和业委会与招标代理签订的招标代理协议

8. 业主委员会的通知，即将表决的物业收费标准：1.78元 / 月.平米。

9. 北京市建委“京建物2008-477号文”

10. 居委会2009.03.27日提供的“关于中国房子业委会不接受监督的过程”的一份书面材料。

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请求法院调取证据的申请

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被告对原告证据进行质证

对证据1认可，无异议。

对证据2认可，无异议。

对证据3，中国房子《业主公约》和《业主大会议事规则》真实性认可。

关于《业主公约》，对其作用强调几点：

⑴、业主公约第八条明确规定，业主大会做出的决议、决定对全体业主具有约束力。

⑵、业主公约第十条明确规定“业主委员会在业主大会授权范围内做出的决议、决定（除被业主大会否决外）对全体业主具有约束力”。说明只要没有被业主大会否决，只要是业主，都必须受其约束；

⑶、业主公约第十四条明确规定“业主应参加业主大会会议，协助业主大会、业主委员会在物业管理方面的工作，执行业主大会和业主委员会在业主大会授权范围内做出的决议、决定。”再次明确业主应该受业主大会决议和业主委员会在业主大会授权范围内做出的决议、决定的约束。

关于《业主大会议事规则》，对其作用强调几点：

⑴、第十二条明确规定“依照本规则通过的决议，须书面告知社区居委会，对全体业主具有约束力，全体业主应当遵守和执行决议。”明确表明原告也必须遵守和执行决议并受其约束。

⑵、第二十五条做了一个宽泛性的法规一致性的规定，说“议事规则的条款与现行有效的法律、法规、规章相抵触时，该条款无效，但不影响其他条款的效力。制定本议事规则所依据的国家相关规范性文件发生修改、增删时，受到影响的条款随之修改、增删，无需提交业主大会表决。”说明原来规定2/3的，现在规定是1/2，那就随之变为1/2就没有问题了，而无需提交业主大会表决。

对证据4，第二次业主大会表决票票样真实性认可。

选票表决内容明确写着：“授权业委会依照相关法律、法规采用邀请招标方式选聘物业服务公司，最终选聘结果、物业服务标准、收费标准、物业结算方式及与合同有关的重要内容将再次提交业主大会表决”。

此证据恰恰证明业委会没有违反业主大会决议。

现在正在进行第三次业主大会就是在执行第二次业主大会的决议，，是对物业招标结果的表决，是业主大会工作的延续和补充。

对证据5，宋秀英于与老物业签订的物业管理协议书。

对其真实性认、合法性以及与本案的关联性均不认可，理由如下：

⑴、协议书的签订时间是08.07.02日，生效日期是2008.07.01日，而招标文件是在2008.04月制定，5月公布的，协议书是在招标文件之后签订的，与本案无关。

⑵、协议书的签订时间，是在业主大会决定采用邀请招标方式选聘物业服务公司之后好几个月，至今已近一年，不足以证明与本案相关。

⑶、最关键的一点，协议没有法律依据，即便事实是按协议书履行的，相关权益也不是合法权益。因为原告从本案起始、诉讼直到今天开庭，一直强调要按法律办事，而自身签订的协议却没有法律依据，业委会认为，其行为表明了要求严格按照法律办事，容不得半点瑕疵，由此可以理解为原告是懂法、守法的，严格按规矩办事的业主，可是其协议表明原告在明知业主大会决定采用邀请招标方式选聘物业服务公司的情况下，在没有任何法律依据的情况下，私自与老物业签订的一份协议，业委会和广大业主难免对其动机合理质疑。

⑷、该协议书属于老物业随意私下原告个人签订的物业管理协议书，如果属实，从另一个角度恰恰证明老物业的行为是不规范的。

⑸原告所称的协议书和1.68元 / 月.平米的物业收费标准，我们认为是不合法的，众所周知，小区物业服务合同，应该由业委会和物业公司签订，而不能由单个业主自行和物业公司签订，更不能以此为依据和标准，假如原告和物业公司执行了这份协议书，从另一个角度讲，它也侵害者全体业主的权益，以低价享受高质量服务，因此该协议书不能做为依据，更不能作为证据。

对证据6，物业管理招标文件。

原告说要证明招标内容和标准，我们认为不是很清楚，下面以我们的观点和本案关联性进行一个阐述，招标文件与本案直接高度相关的有两点：

⑴、招标文件第四页，报价范围：1.60-1.80元/月*平米，不在此范围内视为废标，这是一个有一定幅度，范围得体的标准。

⑵、招标文件第二十六页，签署物业委托合同说明部分，中标准则为“评标委员会将排名前3位的投标人推荐给招标人。”然后招标人将排名第一的中标候选人提交业主大会表决，如果该候选人的总面积通过率和总户数通过率均超过50%，业主大会将确定该候选人为中标人；如该候选人放弃中标或提出因不可抗力不能履行合同，或因该候选人的总面积通过率和总户数通过率有一项未能超过50%，招标人则将排名第二的中标候选人提交业主大会表决，以此类推直到该候选人的总面积通过率和总户数通过率均超过50%，业主大会将确定该候选人为中标人。从招标文件的制定上看，一方面是充分考虑和保护了广大业主利益的，当然也包括原告；另一方面也可以看出，其结果的不确定性，是否中标要再次提交业主大会表决，包括“物业服务标准、收费标准、物业结算方式及与合同有关的重要内容”，所以，这个文件不仅不能像原告所宣称的侵害业主的利益，反到可以看到业委会在组织当中的良苦用心，付出了很多，保护了业主利益。既然结果不确定，也就不可能出现侵害某某利益的情况。

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