关于业主委员会运作问题的思考

　摘要：业主委员会难有作为的矛盾和纠纷日渐成为物业管理行业中的又一新问题。业主委员会必须从依法召开业主大会和规范组建业主委员会、正确认识和行使业委会的职责和权利、自觉接受监督和指导、围绕“和谐”这一主旋律开展工作，保障业主委员会健康、有效的运作，促进物业管理活动健康发展。
       　 关键词：业委会      有效运作       思考
        　业主委员会难有作为的矛盾和纠纷日渐成为物业管理行业中的又一新问题。要化解业主委员会因难有作为产生的矛盾和纠纷，必须从依法召开业主大会和规范组建业主委员会、正确认识和行使业委会的职责和权利、自觉接受监督和指导、围绕“和谐”这一主旋律开展工作，从而保障业主委员会健康、有效的运作，促进物业管理活动健康发展。
        一、依法召开业主大会，规范组建业主委员会是保障业主委员会健康、有效运作的坚实基础。

        《业主大会规程》是规范业主行为和业主大会活动、维护业主合法权益的法律依据。依据其规定和程序筹备和召开业主大会，是业主大会及业主大会所做的决议决定合法有效，约束有力的保证；是业主委员会健康、有效运作的坚实基础。

        要保障业主委员会健康、有效的运作。首先，要加强《业主大会规程》的宣传，让业主认识业主大会的重要性，掌握业主大会的权责及其运行机制。要耐心细致的做工作，调动业主的热情，让业主积极参与到业主大会活动中来，让大会形成的决议决定充分表达广大业主的集体意志。

        其次，业主大会议事规则、业主公约是规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约。业主大会议事规则是开展业主大会活动的运行准则；业主公约是物业区域内的“小宪法”，是全体业主的行为准则。对物业区域内的全体业主具有约束力。因此，必须严格按照《业主大会规程》规定拟订、公告、修订、审议通过《业主大会议事规则》、《业主公约》，确保业主大会议事规则、业主公约真正体现广大业主的利益，为业委会日后规范、健康的运作提供准绳。

        第三，选好业委会班子是确保业委会健康、有效运作的关键。业委会委员的责任感、专业能力、组织协调能力直接决定这个团队的公信力和运作效力。组建业委会时，必须严格按照业委会委员的资格和条件审查候选人的资格，依据《业主大会规程》的规定选举业主委员会委员，保证业委会委员的公信力。要从有利于监督物业管理和协调物业服务问题上考虑业委会委员的专业构成，以便业委会做到专业分工，确保业委会的工作
 
 
效率和工作质量，以利于物业管理活动的健康发展。

        二、正确认识和行使业主委员会的职责、权利是业主委员会健康、有效运作的根本保证。

        《业主大会规程》规定了业主委员会的性质、职责和组成。业委会委员必须正确认识和理解：业委会只是业主大会的执行机构，不是权利机构；“维权” 不是业委会的唯一职责，即使维权也要理性维权，在业主大会的授权下代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，而不是少数业主谋取私利的工具，替少数业主充当开发商、物业管理企业的“冤家对头”。业委会要从思想观念上摆正位置，坐对位子，端正心态，正确行使业主大会赋予的权利，平等对待业主和开发商、物业管理企业，着重突出其“监督、协调、维护”的职能，监督和协助物业管理企业、督促业主配合物业管理企业做好物业管理和服务工作。业委会委员还要妥善处理个人利益，塑造个人魅力，维护业委会公信力和团队运作效力。

        三、自觉接受监督和指导是业主委员会健康、有效运作的发展动力。

        《物业管理条例》共有六处规定了对业委会工作的指导和监督。指出了监督业委会工作的主体是业主、业主大会、居委会、房地产行政主管部门。监督的形式有通过业主大会听取业委会工作报告、业主在业主大会上对业委会工作提出意见、备案。《物业管理条例》释义中指出：业主委员会是业主自律的一种形式，政府不宜干预过多，介入太深。政府的作用主要体现在指导、帮助、协调、监督业主委员会的成立及运作上。居民委员会对业主大会、业主委员会的相关工作有指导的义务和监督的责任。明确了指导业委会工作的主体是居委会、房地产行政主管部门，指导的方式是业委会主动向居委会、房地产行政主管部门咨询或报告。可以看出，《条例》高度强调业委会的自治、自律，没有突出监督和指导主体的主动性，没有明确实质性的监督权，其监督的过程基本上是“秋后算帐”。没有具体规定其监督和指导机制，只是一种形式上的规定，缺乏实际操作意义和现实性。业委会委员在日常工作中，既有个人利益因素的困饶，也有专业素质和能力的困惑。难免不会懈怠业主大会赋予他的职责和权利，甚至损害业主的合法权益。因此，业委会必须保证各监督主体对业委会委员享有的监督权和指导权。业委会在日常工作中，至少以下几方面的工作应公开、透明，接受业主的监督，让广大业主做主：

        1、业主委员会的选举。

        2、业委会会议决议决定。

        3、业委会执行业主大会决议决定、国家法律法规和政策的基本情况和结果。
 
 4、共用物业的管理和使用情况。

        5、业委会分工、工作运作程序、运作制度和运行情况。

        业主委员会可以通过以下方式，自觉接受监督和指导：

        1、定期例行召开业委会工作和学习会议，会议议题事先在物业区域公告，欢迎业主或邀请居委会、房地产行政主管部门领导列席会议。

        2、建立监督机构和举报制度、问责制度。由业主代表、居委会领导代表、开发商代表、物业管理企业代表组成监督委员会，在小区设立举报箱，举报箱每周定期由业主代表和物业管理企业代表开箱整理、汇报，交居委会监督处理。

        3、与房地产行政主管部门建立定期报告制。

　 4、与其他物业区域业主或业委会开展交流活动。

        　 “构建社会主义和谐社会”是党和国家当前提出的一项重大任务和发展目标，体现了人民群众的共同愿望，深得人心，现已成为全社会的工作重心和主旋律。自觉接受监督和指导，让业主们知道你做了什么？是怎么做的？为什么这么做？有利于获得业主们的信任和支持，进一步推动业委会的工作。这也是一个负责任、有能力的业委会必须具备的道德素养和职业素质。只有这样的业委会才能顺利、圆满的完成业主大会赋予的职责，带动广大业主积极参与物业区域的建设，促进物业管理活动的健康发展。

       四、“和谐共生”是业主委员会健康、有效运作的主旋律。

　　在物业区域内成立业主大会，组建业主委员会的目的是实现业主高度自治、自律，监督和协助物业管理企业、督促业主配合物业管理企业搞好服务，为广大业主提供舒适、安全、文明、和谐、温馨的人居环境。指出“社区和谐是社会和谐的基础”。因此，业委会在构建和谐社会中大有作为，也责无旁殆，具有十分重要的地位。业主委员会在日常工作中一是指导思想要明确，要紧紧围绕“建设和谐小区”这一主题解决问题，协调关系，开展工作。突出其“桥梁”、“纽带”的协调作用。

       　二是要清醒认识和正确化解矛盾和纠纷。物业小区内的业主来自不同地方，从事不同职业，他们在经济条件、思想观念、文化素质、利益以及生活需求上存在极大差异性。其对物业服务的消费心理和要求也各异。业主委员会在日常运作中，必须注重策略，讲究方法和技巧，平等对待业主与物业管理企业、业主与业主委员会、业主委员会与物业管理企业之间的矛盾和纠纷。遵循实事求是的原则，多些协调关系，少些对立关系，化解矛盾而不是激化矛盾。

 　三是为自身营造良好的社会环境。加强与居委会、房地产行政主管部门、公安机关等相关只能部门的联系和合作，多交流、多通报情况，争取他们多指导、多帮助；加强与开发商、物业管理企业的联系和沟通，相互多理解、多支持、多配合，达到相互间共生共荣。既为全体业主营造温馨的生活环境，也为业委会创造和谐的日常运作环境，为物业管理企业创造良好的服务环境。