驳李建国“全体业主做股民”的乌托邦模式

 近日，在位于北京东直门附近的高档住宅项目Naga上院尚未开盘销售， 就承诺销售时将物管公司以股权形式配送给业主，让业主自己做物业管理公司的老板，也就是说让“全体业主做物管股民”，真正实现所谓业主自治。据该楼盘房地产老板李建国解释，其具体做法是“对项目进行售前投保、成立物业管理股份公司交由99位业主自己自制管理并将股权按业主产权面积分配、股权跟产权捆绑，约定业主不能出售或转让、物业公司成立董事会，由股东每年选举董事会并由董事会领导物业管理公司、建立售后服务基金”等几项举措，引起业内关注。笔者认为，李建国的这种“全体业主做物管股民”以求真正实现所谓业主自治的设想，不仅在实际操作中存在明显的法律障碍，不能有效化解物业管理和企业经营中的风险，而且很难在实践中真正得到兑现，因而他的这种业主全面“自治”的理想充其量只能是又一个“物业管理零收费” 式的乌托邦空想！

     “全体业主做物管股民”的管理、经营风险难化解
    
    对此做法笔者有一些质疑。李建国说，按照设想项目由作为股东的业主选聘董事，组成董事会领导物管公司发展。物管公司经理由董事会聘请专业人士担任，物管公司变成在董事会领导下的总经理负责制，严格按照股份公司的操作模式来进行公司运营，同时财务透明公开，业主具有监督物管公司的权利。此外，物管公司股权跟业主的商品房产权捆绑，不能随意出售或转让。
    其一是物业服务风险问题。物业管理虽然有一定的盈利，但也存在着一定的风险。由专业的物业管理公司提供服务，对业主来讲也就有了一定的风险转移及保障，而全体业主成为股东后，虽有一定的股份收入，但物业管理风险也将由全体业主承担。虽然所谓严格按照股份公司的操作模式来进行公司运营，物业管理服务风险是客观存在的，对此全体业主都有这个承受心理吗？这一点必须向业主给以必要的交待。而李建国对此只字不提，有严重的误导倾向。
    其二是企业经营风险问题。小区全体业主成立物业管理公司后，由于股权极大地分散，对绝大多数业主来说，很难对物业管理公司的日常经营予以及时到位的监督。所谓业主选聘董事，组成董事会领导物管公司发展，现实中很容易被数名董事及董事长操控，一旦出现经营风险，将由全体业主买单。目前，由业主选出的业主委员会正副主任及其委员，已经出现一些并不能代表全体业主利益，甚而出卖业主利益的案例。同样，如果小区成立物业管理公司后又被几名无良的董事把持操控，又将给小区带来不稳定的因素。从企业体制及目前的国企改制经验教训来看，全体业主都是股东的同时就会导致全体业主都不是股东的尴尬。目前的国企改制就出现了全员持股，没有最终解决企业的出资人经营权真正到位问题，是不彻底的改革。小区业主自己实施管理所带来的管理风险、服务风险、财务风险、经营风险、决策风险等都难以化解。比如，一旦出现贪污、重大经济责任风险，谁来埋单？最终还是业主的利益受损。
   
    “全体业主做物管股民”的业主自治≠全体业主经营
   
    社区自己成立物业管理股份公司，开发商拿出一定的资金牵头，通过聘请专家团，建立系统的物业管理机制，让广大业主自己参与到物业管理中来，业主自己就是股东。开发商不赚物业的钱……李建国说，这样才是真正的“业主全面自治”。实际上，李建国说的全体业主做股民的所谓“业主全面自治”，其实质是全体业主通过物业管理与服务达到对物业的经营，这是物业经营概念，而不是真正意义上的业主自治概念。
    笔者以为，李建国的“业主自治”观念还有严重的误区，没有理解到“业主自治”的真正含义。也就是说，业主自治≠业主直管。即把由物业管理企业实施物业管理的行为排除在业主自治概念之外，狭义地认为只有排除了物业管理企业，业主自己牢牢掌握了财权、事权、人权等所有权力后才是业主自治。筒单地说，掌管着自己物业财产的占有、使用、支配、处分权就是业主自治，而全体业主自己成立公司经营物业并不等同于业主自治。目前来看，业主自治就是首先要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证，也是实行自治的前提。其次要成立业主委员会，代表、维护广大业主的利益，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理，协调和监督物业管理企业的具体工作。在一宗物业内，每一个业主不仅是自己拥有产权的那部分物业的主人，也是整个物业共用、公用部份的主人之一。物业管理的好坏，是全体业主共同的责任，关系到每一个业主和使用人自身的权益，但一个社区往往数百数千甚而数万业主，不可能真正做到每名业主都能经常性、日常性地参与社区物业管理，只有通过成立业主委员会来实现全体业主的自治管理愿望。作为产权人，业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理权作出决定，这就是业主自治。这种自治是通过业主大会来实现的。实践中，业主大会由全体业主及住房使用人组成，决定着物业的重大管理事项等。业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主自治的主要内容包括：听取业主委员会工作报告；审议与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件；决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；业主委员会的换届选举与委员的增减；认为有必要讨论决定的其他重大事项。
   
    缺乏主体资格的“全体业主做物管股民”存在法律障碍
   
    李建国提出的这种全体业主参股小区物业管理公司的做法，在实际运作中还可能存在明显的法律障碍。首先，他希望成立的“全体业主做物管股民”的乌托邦式的物业管理公司根本不可能具备法律上的主体资格地位。因为按照《中华人民共和国公司法》第二十条的规定：“有限责任公司由二个以上五十个以下股东共同出资设立。”也就是说，在我国法律规定有限责任公司的股东不能超过50人。据公开信息显示， Naga上院仅住宅项目已有99位业主，如果再加上商业项目业主总数至少也 应在100多名以上。我们不知道李建国在他未来的有限责任公司制的物业管理公司中，究竟将会采取何种形式来保证这100多位业主都能注册成为公司股东。且不要说这一百多位业主按照法律规定根本不可能都成为物业公司的股东，即便法律允许，我们相信李建国先生也不可能同时约请如此多的业主一起陪他到工商行政部门注册成立一家物业公司。也许是为了在理论上能够克服这种实际存在的法律障碍，李建国又提出了一种具体的解决办法，就是：前期开发商拿出一定的资金牵头，成立物管公司，在项目出售的同时将物管公司以股权的形式配送给业主，从而实现业主人人当股民的乌托邦式的预期。但即或是目前的委托自然人注册物业管理公司，形成股权信托，房屋一旦交付，业主可以根据股权信托文件直接或间接成为物业公司的股东，业主是股权信托的受益人的做法，与业主直接成为股东也有很大的区别。
    有置业专家认为，在目前的法律框架下李建国提出的这种物业管理模式根本不可行。“开发商如果在与客户签约时承诺将把物业公司以股权形式无偿转送给业主，反而限制了开发商这个‘美好愿望’的延续。因为股权和产权捆绑并不能真正限制股权跟产权的实际分离问题，一旦把股权在工商局备案并以‘股权转让凭证’的方式转让给业主，既使签定合约约定也无法阻碍业主违约转让股权，这很可能造成这条约定的推广无效。”
    “全体业主做物管股民”管理小区理念好操作难
   
    比如，目前国家和北京市的有关物业法规对产权人董事会本身主体资格没有确认，这使得这种物业模式无法可依。其次，业主的综合素质和物业管理专业知识尚不能达到自治管理的水平。再次，如果业主自己管理小区，管理主体和委托关系不明确，一个小区里业主同时也是管理者，同时是服务者与被服务者的关系，管理者与被管理者的关系，很容易造成混乱。最后一点是由于业主股权过于分散，很难形成统一意见，做决策过于迟缓，会影响办事效率，如果遇到突发事件，处理问题会显得很没有主次。
    一直以来，开发商与业主之间、物业公司与业主之间矛盾迭出，如何更好地化解这三者之间的矛盾也成了长期以来业界以及购房人关注的焦点。李建国对认为，传统物业管理模式存在诸多弊端，比如拖欠物业费、乱收费或强行收费、服务水准与态度差、业主权益无体制保证等等，究其根源，开发商、业主、物业公司是三个独立的个体,三者的利益很难得到统一。李建国指出，“‘业主全面自治’可以化解长期以来这三者之间矛盾的根源，即开发商、业主、物业公司三位一体，由开发商牵头成立物业管理公司，在机制成熟后将物业管理公司以股权形式无偿赠送给业主，业主自己成为股东，自己有足够的权利掌管自己的物业形态，三方是‘伙伴’关系。” 笔者认为，李建国的 这种“全体业主做物管股民”的模式不可能完全化解开发商?业主及物业公司的矛盾。因为开发商、物业公司、业主三者之间的矛盾是房地产市场发展过程中必然要产生的矛盾，这些矛盾的存在可以说是市场发展的必经阶段。只有市场不断发展和成熟，这些矛盾才能逐步得到缓解。希望用某种物业管理新模式一次性地将开发商、物业公司、业主三者之间的矛盾完全加以解决，只能是一种乌托邦式的幻想。

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