物业管理招投标必须遵循的原则

摘要：本文围绕着物业管理招投标过程中必须遵循的“公平、公正、公开”的原则，重点分析了目前招投标中存在的一些问题并提出了相应的解决办法，如打破“建管不离”的局面和地方保护主义，建立专业招投标结构和评标专家库，建立评标监督机构、量化评标标准等等。

近几年来，随着物业管理市场的日趋成熟，对于物业管理行业也提出了新的要求，其中有一条就是要大力推行物业管理招投标制度。所谓招投标就是一种面向市场 , 以“公开、公平、公正”的竞争原则来选择企业的一种经济活动，是物业管理走向市场化的必然产物。 1999 年在深圳召开的全国物业管理工作会议上，建设部原副部长宋春华首次强调“在调查研究的基础上，制定物业管理招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作”。 2003 年国务院颁布的 《 物业管理条例 》 中对于物业管理招投标则明确规定 : “国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”（第 23 条）；“国家提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”（第 3 条）。随后建设部制定颁布了 《 前期物业管理招投标管理暂行办法 》 ，可见，实施物业管理招投标已是势在必行。

一、招投标应体现“公平”的原则

所谓“公平”是指经济主体在权利、义务、法律等各方面具有平等地位和资格，它强调的是多个个体之间的“机会均等性”，物业管理招投标要体现“公平”原则就是要提供给每个企业“均等”的竞争机会，即“竞标”中的“平等”。目前，影响“公平”原则的因素有很多，如“子承父业”的管理模式还未彻底打破、地方保护主义盛行、恶性竞争蔓延等，要想解决这些问题必须做到以下几点：

1. 建立公平的市场准入制度。所谓公平的市场准入制度就是指凡是具备招投标资格的物业管理企业都可以自由参与市场竞争，政府和企业不得以任何理由来阻止和干扰其行为，这是保证物业管理招投标“公平性”的第一步。首先，要彻底打破长久以来沿袭的“谁建设、谁管理”的畸形管理模式，建立业主和物业管理企业的双向选择机制，造就一批守信誉、重质量的物业管理品牌企业 ; 其次就是要打破地方保护主义，实施“请进来、走出去”的竞争机制，即外地的企业可以自由参加竞争并享受同等待遇，同时本地的企业也可以大胆走出去参加外地的招投标活动。

2. 建立公平的市场竞争机制。建立公平的市场竞争机制，就是要定好游戏的规则，“没有规矩则不成方圆”，由于物业管理招投标实施的时间很短，配套的法律、法规也不尽完善，再加上过去计划经济体制下所形成的一些痼疾的影响和人们思想观念的滞后，在招投标过程中还存在着很多有违“公平”的现象，如招标中的暗箱操作、竞标中的不顾成本恶性压价等等，都不利于建立公平的市场竞争机制，最终会危及整个行业的发展。因此，首先应该从立法上明确规定招投标中应遵循的具体要求，如可以明确规定不能采取恶意竞争的方式来竞标，对于低于成本价中标的企业要取缔其管理资格同时进行处罚 ; 再比如，对于招投标过程中故意泄漏标底的招标方要予以重罚等等。

二、招投标应体现“公正”的原则

“公正”与“私、偏”相对，本是指处理人际关系时的一种客观道德法则，引入到经济学当中就是指处理经济关系时的一种客观法则。招投标应体现公正原则，是指选择物业管理企业时必须遵循统一的评判标准，并根据每个经济个体适应标准的情况给予恰当的评判，即评标时的“公正”。遗憾的是在物业管理评标中往往存在很多“不公正”之处。比如招标方和评标方可能会根据自己与投标方的利益关系甚至是个人交情来决定最终取舍，而丝毫不考虑中标方是否真正具备所需的资格和条件，这就有失“公正”原则。有鉴于此，要想保证招标方和评标方能秉持“公正”的原则而不“徇私枉法”，笔者认为应该做到以下几点：

 1. 建立物业管理评标结构和评标专家库。目前，由于物业管理招投标活动主要是开发建设单位在组织实施或由其组建招标小组来进行，具有很大的主观性因素。因此有必要建立非官方的、权威的物业管理评标机构，该机构必须是独立于开发建设单位并有独立法人资格的专业机构，物业管理招投标的立项、备案、组织、策划、实施等技术性和事务性工作可由该机构负责，同时由政府行政主管部门负责组建评标专家库，严格入库专家的职业道德、职业资格、专业水平和从业年限等等。当物业管理招投标项目在确定评标委员会人数后，可采取从专家库中随机抽取专家进行评标，这样可以有效避免评标方受主观因素的影响，从而保证评标、决标的公正性。

2. 建立评标监督机构。为了避免评标委员会存在的一些人为因素，比如评标委员的比例设置不恰当、评标行为有失公正等等，可建立一个评标监督机构以保证评标的公正性。该机构必须具备一定的专业性、中立性和权威性，因此笔者认为可由物业管理协会承担此项职能，或由它组建相关的监督机构；同时政府行政主管部门也应该切实承担起监督管理职能，一旦发现企业有违规的招投标行为，应该立即做出处理或处罚。

3. 量化评标评分标准。目前在评判物业管理服务水平这一问题上普遍缺乏量化标准，往往通过定性的标准来选择企业，这种作法主观性的因素太强，不利于评标工作的顺利进行。量化评分标准，即尽量将考评内容或评标因素量化，比如可以明确规定各项服务指标应该达到多少等等，尽量以定量比较取代定性比较，以便能够客观、公正地确定评标。单纯进行非量化比较或稳定性比较，易产生人为主观因素造成的评价尺度偏差。

三、招投标应体现“公开”的原则

目前，物业管理招投标中存在着暗箱操作的现象。一些招标方为了能让与自己有利益关系的企业中标，不惜泄漏标底或干脆直接内定好中标企业即“围标” , 严重破坏了物业管理竞争的“公平”和“公正”。可见，“公开”原则是保证“公平”和“公正”的前提条件。物业管理招投标要实现“公开”原则必须做到以下几点：

1. 整个招投标过程公开化，包括招标、投标、评标和决标等，每一个程序都应该公开化。比如招标方在招标时应该在正规媒体如报纸、电视、网络上予以公告，明确招标要求、时间、地点和方式等等，并在相关部门备案 ; 而在评标过程中应将评标标准、评标方式都公开化、同时还要将评标分数和评语公开，让参加的企业既知道自己企业情况，也知道其他单位的情况，以保证评标的公正、公平。

2 ．交易条件公开化。交易条件主要包括价格、管理方案、附加条件等等。比如价格的公开化是指企业在遵循公平竞争的原则下根据物业项目实际情况确定的报价并予以公布，其目的是为了避免个别企业以低于成本的价格恶意竞争的现象。总之，将交易条件公开化有助于建立透明、公开、公正的招投标制度。

四、总结

由上述可见，为了保证物业管理招投标的“公开、公平、公正”，避免暗箱操作，有必要建立和健全物业管理招投标过程中的评定标准和监管机制，以促进物业管理行业的快速、健康发展。

参考文献：

①     胡芬芬、付军民 , 谈当前我国物业管理的招投标 , 《 南昌高专学报 》 ，第 3 期

②     李文洁 , 大力培育和引导物业管理招投标市场 , 《 中国房地产 》 , 总第 177 期

③     徐家凤、范克危 , 关于物业管理招投标的几点思考 , 《 苏州城市建设环境保护学院学报 》 , 第 2 期

④     雅宣 , 物业管理招投标中存在的问题及对策 , 《 中国建设信息 》 , 第 5 期

⑤ 张亚平 , 规范物业管理招投标市场 , 《 物业管理 》 , 第 11 期