当前物业管理招投标中存在的主要问题

一、当前在物业管理招投标中存在的主要问题

1、破坏“行规”，恶性竞争。有的物业管理公司违反政府有关规定，不遵守行业“游戏规则”，低于成本价参与竞争。个别管理公司更是公开声明，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取把项目抢到手。也有的管理公司不顾自己的综合实力，盲目扩张参与竞争，结果背上了沉重的包袱，接管物业管理后，管理跟不上，服务不到位，引起招标物业单位及业主的强烈不满和不断投诉。

2、违背公开竞争原则，进行“暗箱”交易。有的物业招标单位实际上早已内定好了物业管理公司，但也打着公开招标的幌子，使其他管理公司受骗应招作陪衬。还有的物业发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标，把招标物业的详细资料或内部消息事先透露，并对其它物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。更有甚者，利用招投标形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案后，再找借口或理由自已成立物业管理公司接管物业，使用骗取来的管理方案进行管理运作。

3、地方保护主义严重，跨区域性的物业管理招投标困难重重。有的物业管理公司虽利用自身品牌影响力，经过种种考核和答辩赢得了异地或跨行业的物业管理权，但由于当地政府有关部门或发展商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使中标的物业管理公司的各项管理工作无法正常开展，无奈被迫撤出。也有的物业招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的名声和影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另组管理公司进行管理。

4、引发了行业间不正之风的泛滥。有些管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水平去投标参与竞争，而是通过走 “门子”，找熟人，或利用上层关系，甚至送好处、买通考评打分人员以及无中生有、攻击、贬低对手等手段来争得竞争项目。

二、物业管理招投标中存在问题的原因分析

1、有关方面对不正当竞争的重视程度不够，还没有看到这种恶生竞争所带来的严重危害性。有的招标单位或政府有关部门认为竞争是市场经济的产物，即使发现了不正当竞争的苗头，也希望以竞争的方式加以解决，没有正确引导各方面公平对待竞争，严格遵守游戏规则。

2、物业管理的招投标法规还未制定，招投标工作无法可依，给一物业管理招投标中的不正当竞争留下了可钻的空子，使竞争者参与者无法可依，也无法对有关方面进行有效的监督。

3、没有一个统一的评判机构，使招投标工作缺乏公正性。现在进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会委托政府管理部门一起组织招标；或是物业发展商或业主委员会自己组织人员组织招标。由于没有一个统一的招投标权威管理部门，对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式，在实际操作中受人为因素影响非常大，缺乏规范性和公正性，也缺少公正机关和社会舆论的监督。

4、地区间物业管理的总体水平发展不平衡，导致了各地区对物业管理招投标工作的不同理解和认识。物业管理发达地区的物业管理公司到外地投标竞争物业管理权，主要为了拓展企业业务范围，增加市场占有份额，对帮助当地提高物业管理整体水平的思想淡薄。而接受外地公司的地区则把这看成了抢了当地的“地盘”、“饭碗”，再加上彼此间缺乏有效沟通，造成误解，最终使两地物业管理的交流和融合难以进行下去，影响了我国物业管理整体水平的提高。

三、矫正物业管理招投标中不正当竞争的对策

1、积极培育和发展物业管理市场，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业管理市场的培育和发展，一个重要的前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。物业主管部门应注意用市场观念、[FS:PAGE]市场机制来培育和发展物业管理市场。打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、方法和机制推向全国，为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间；并积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，凭企业品牌影响和整体实力进入市场进行竞争，公正地分享市场份额。

2、尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。在国家此项正式法规出台之前，各地政府主管部门应先制订一个招投标暂行规定，明确一些常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循。同时应邀请公正机关参与招投标工作的全过程。 3、设立专门的中立机构和部门来具体组织招投标活动。在这类机构成立之前，可暂由各地政府主管部门牵头组织有房管、公安、行业协会、街道办事处、物业管理专家、及公正机关等组成物业管理招投标考评小组，受招标物业单位的委托，全权负责组织和进行物业管理的招投标工作。

4、参与竞争的管理企业要遵循公平竞争原则，树立竞争公德，遏制不正当竞争，除了要应用法律和行政手段外，还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵法守纪、公平参与。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，保证我国物业管理事业的不断发展。