对当前物业管理经营的思考

摘要：物业管理是微利性行业，较低的行业风险和较低的行业门槛吸引了大量资金和人才的进入。资本对利润的追逐，加深了物业管理企业之间的竞争，推动了物业管理的市场化进程。物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题，达到社会效益、环境效益与经济效益并重的良性发展的目标。物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。
一、物业管理经营模式的含义及特点
（一）物业管理经营模式的含义
在我国物业管理行业向着产业化、专业化、市场化迈进的过程中，一批顺应市场变化、把握行业发展方向的知名品牌企业已迅速崛起，这些企业在竞争中积累了丰富的实践经验。物业管理经营正是这些优秀企业经过长期探索、实践的结果，其具体含义为：在做好物业管理服务工作的同时，将物业的管理与经营融为一体；通过为开发商、客户（业主）选择投资、经营项目，规划、设计、开发服务区域整体功能，策划、参与、实施物业经营方案，使物业的整体增值效力得以发挥，增值潜力得以提高，企业的赢利空间得以扩大的一种物业管理模式。
（二）物业管理经营的特点
1. 以物业管理所涉及的整个领域为主体对象。物业管理经营模式不仅仅局限于物业管理企业对收益性物业及配套项目的经营管理，而是以围绕物业管理所涉及的整个领域为主体对象，不局限于某一种固定形式，是物业管理企业在吸引资源和转化技术方面实现的最优化动态的组合。
2. 将物业管理企业现有的职能部门专业化、社会化。借助不断细化的社会分工，有效降低成本，提高服务质量，有效利用企业专业技术的集中优势，成立专业化公司，并使其充分市场化，参与市场竞争，形成技术对外扩张的格局。
3. 将物业的一般性维护、运行提升到对管辖物业全过程的营销、服务。将服务眼光由物业管理委托期内这个局部放大到物业长寿命商品的整体去统一考虑、安排，从而为客户（业主）提供更全面的服务。
4. 将资本、技术、信息、人才迅速向优势企业集中。物业管理经营可以将资本、技术、信息、人才迅速向优势企业集中，从而形成规模化经营水平高、专业化分工合理，并在市场中具有较强综合竞争力的跨地区、跨行业、跨所有制的企业集团，增强企业在行业全面发展中的整体竞争力和抵御风险的能力，缩短目前我国物业管理行业与国际相比在经营规模、竞争能力、节约化水平、运行机制和整体效益方面的差距。
5. 扩大了物业管理企业的盈利空间。租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例要明显高于物业管理佣金，这些服务项目能够使物业管理企业综合实力得到提高，同时促进了物业管理行业从单一产业结构逐步向多元产业结构的过渡，加快了物业管理行业的市场化进程，使物业管理在社会经济发展中的重要作用日益加强，大大提高了物业管理企业的社会地位。
二、物业管理经营的需求分析
物业管理企业要获得好的经营效果，离不开对市场的正确分析和把握，只有瞄准市场需求，准确把握机会，才能获得成功。
（一）国外和香港地区非凡注重物业管理工作中的经营概念。美国的物业管理行业大多数企业可以为客户提供租赁、估价、交易、咨询等项服务。在他们看来，优秀的物业管理可以为客户、租户提供良好的工作、生活环境，而更重要的作用在于使物业的经济效益得到充分的发挥。
（二）国内市场对物业管理经营需求旺盛。
1. 租赁市场的繁荣给物业管理企业提供了进行房屋租赁中介服务的市场。物业管理企业作为出租方最接近客户，所以在房屋租赁代理领域有得天独厚的有利条件。加上目前支撑租赁市场的中介组织专业水平低，操作欠规范，给物业管理企业留下了广阔的盈利空间。
2. 物业管理发展的趋势之一就是专业化分工越来越细，物业管理企业为了降低成本，提高效率和竞争力，将一些专业工作对外委托。物业管理企业可以根据自身的管理特长和资源优势，成立专业化的队伍，承接其它物业管理企业或其它行业的相关业务或工程。
3. 随着物业管理行业规模不断扩大，不仅带动了相关产业的发展，而且物业管理本身也对社会相关行业提出了更高、更大的市场需求。由此滋生的经营行为，既为同行业提供了方便，促进了行业的发展，又为自己开辟了新的市场。
三、物业管理经营所面临的难点
（一）压力、风险大。物业管理企业既然承担了一项物业的经营、管理权，同时也就承担了物业经营的义务，而物业租赁及交易成本的波动性远大于管理佣金的波动，相应地加大了企业的经营压力。
（二）专业队伍组建困难。物业经营是一项极为专业的工作，而富有实战经验的人才又较为难觅，有了人才，形成一个配合默契的团队更不轻易，一但经营出现严重偏差和失误，将给企业造成无法挽回的损失。
四、实施物业管理经营的操作应用
1. 加强经营观念和意识。物业管理者只有具备了强烈的营销意识，才能使物业潜力得到更充分的发挥。企业员工要深刻理[FS:PAGE]解物业经营是物业管理工作应有之义和份内之事，物业管理固然重要，而一项优秀的物业营销方案更可以使开发商、客户（业主）得到更多的实惠。
2. 培养物业经营的人才队伍。物业管理是劳动密集型产业，而物业经营是知识型、信息化产业，现代物业营销已进入到个性化、网络化整合型时期，没有富有经验的经营人才，物业管理经营就是空谈。因此，物业管理企业要注重在实践中培养经营骨干，适当引进优秀人才，建立一支配合默契的经营管理团队。
3. 加强物业管理服务的经营。搞好物业管理服务的经营无疑是企业经营的基础工作和主要工作。在这个问题上，一方面要提高管理水平和服务质量，以优质的服务换取优价的回报，有效地降低成本；另一方面要使企业达到长期、稳定、可持续发展的目标。
4. 以物业本身为中心开展多种经营。这是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充。由于物业管理企业在物业上占一定的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，会得到很好的回报。
5. 培养创新精神，扩充服务项目。创新是企业成功的根本，企业之间的竞争实际上是创新能力和创新规模的竞争。物业管理经营强调企业追求的目标不仅仅只是利润的最大化，而是企业是否具备生存的源动力和永续“增长动力”，即创新思维和创新能力，是否能够激发每位员工的内在潜力，使其转化为企业的创新能力，从而建立新的事物（新的产品、生产工艺、生产方式，新的市场、来源、领域，新的企业组织形式、管理方式），形成实力雄厚、优势明显的创新产业，并将创新成果有效运用到企业发展之中。
物业管理经营作为一种顺应行业发展的管理需求，凭借其涉及领域广泛、可全面提升企业竞争能力、寓营销理念于物业管理全过程以及可扩大企业盈利空间的种种优势，已经被越来越多的物业管理企业所采纳、运用。目前，强大的市场需求也为该模式的发展提供了有力的契机。虽然面临着压力大、风险大以及专业队伍组建困难的难点，但伴随着我国物业管理行业产业化、市场化、专业化的发展趋势，物业管理经营将会不断完善、成熟，被更多的企业所认同，从而拥有其更为广阔的发展空间。
参考文献：
1. 王青兰等， 《 物业管理运作指南 》 ，中国建材工业出版社， 2000.06
2. 王荷， 《 物业管理经营之道 》 ，机械工业出版社， 2006.01
3. 王友华、刘卫红， 《 物业管理经营体制的转变 》 ， 《 中国物业管理 》 ， 2003.02