物业管理革命从招标开始

“经过分数统计，恒信物业公司为中标第一候选，金龙物业公司为第二候选，结果将公示三天。”随着工作人员的公布结果，人们怀着不同的心情陆续走出招投标中心大楼。

时间定格在2004年10月26日下午，这里刚刚结束了后铺小区的前期物业管理招标活动。这是丽水市首次尝试以招标形式选聘物业公司管理小区。

后铺小区建筑面积约18万平方米，超过怡景花园（11万平方米）成为市区面积最大的住宅小区。据市房管处负责人介绍，之所以选择后铺小区进行试点，一方面在于它是目前市区惟一管理面积符合招标要求的小区，更重要的一点，后铺小区由经济适用房和拆迁安置房组成，是政府投资开发的。此次后铺小区招标，可以为今后开发商组织招标起到示范。

这次招标采用邀标的形式，本地企业中丽水金龙、恒信、怡安、正达等四家物业公司应邀参加，再加上省建设厅推荐的浙江金都、金成物业管理公司和温州市房管局推荐的安居新区物业公司，共有七家公司参与招标。值得一提的是，我市参加的四家企业和温州安居新区物业公司均为三级资质，而浙江金都物业公司和金成物业公司分别为国家一级、二级资质企业，在业界享有盛誉，被视作此次招标的有力争夺者。组织方事先做了大量工作，为保证招标的公平、公正，市建设局专程从宁波请来3位专家，会同我市的2位专家一起组成这次招标的评委阵容。

招标大会于上午9时开始。首先组织者对投标人到场情况进行核对，因法人代表迟到，丽水某物业公司被取消资格。随后评委对送交的标书材料进行审核，结果发现三家企业的标书存在违规不能参加答辩。中午12时许，答辩开始。在公证员的现场监督下，丽水金龙、浙江金都、丽水恒信先后进行了自我陈述和回答评委提问。经过对技术标、资信标、商务标以及答辩表现的分数汇总，丽水恒信物业公司成为第一候选中标企业。至此，后铺小区前期物业招标暨丽水市首次物业招标告一段落。

事后，一位担任评委的宁波大学教授在接受记者采访时表示，从招标的整个环节来看，组织者和参与企业都做了较为充分的准备工作。不过，毕竟是第一次招标，一些物业公司对有关规定缺乏了解，没有吃透规则，以致因违规被取消资格。“游戏规则就是这样，你违反了哪怕一点，也要被淘汰出局”。另一位丽水籍评委则对丽水物业公司的表现赞赏有加，“完全没有想到他们能表现这么好，面对业内老大哥（金都、金成），几家公司不卑不亢，敢于竞争。”

山雨欲来风满楼。业内人士分析认为，后铺小区前期物业管理招标，打响了丽水物业管理革命的“第一枪”。随着市场竞争机制的引入，丽水物业管理有望打破多年的沉寂，迎来一场天翻地覆的革命。为了这场革命，人们已经等待了多年。

B．丽水物业管理走过八个春秋
物业管理是一项新兴行业，被视作“朝阳产业”。据介绍，现代意义上的物业管理产生于19世纪末的美国，建筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后。这类建筑附属设备多，结构复杂，需要专业性很强的日常养护、维修。于是，专业的物业管理机构开始出现。在我国，物业管理产生于上世纪80年代末，改革开放打破了传统土地管理和使用制度，房地产业异军突起，随着商品房的大量涌现，原有的福利性房管制度无法适应新形势，有偿服务的物业管理在一些沿海发达地区及大中城市开始兴起。

直到1996年，丽水才开始出现物业管理。永晖、灯塔、白云等成为最早的三个试点小区，其中永晖二区后来被浙江省建设厅评为1997年度“省级物业管理优秀住宅小区”。事实上，这时的小区管理完全由开发商下属的物业科负责，服务内容也仅限于基础设施维修等。兴业物业公司经理刘云祥形象地称之为开发商的“售后服务”。经过几年的发展，一些物业公司纷纷改旗易帜，成为独立核算的企业。比如原三胞房地产公司将物业一块剥离出来，组建恒信物业管理公司；兴业物业公司则是由原先的华夏房地产公司物业科演变而来。不过，还是有相当一部分物业公司沿用了房地产公司的叫法，如同心、正达、金龙等。此外，新的独立的物业公司也不断涌现，如怡安、灯塔、莲花、凯原等物业管理公司。与原有的物业公司相比，这些企业最大的特点就是没有房地产开发的背景，完全靠自己发展业务。与此同时，物业管理的内容在不断丰富，服务扩展到其它领域。

和物业管理公司一样，政府部门对于物业管理方面的指导和支持也经历了一个从无到有、从小到大的发展过程。在过去，房地产开发、旧城改造长期停留在重建设、轻管理的经营模式上，政府投入大量资金和精力用于建设和旧城改造，而对物业管理扶持、指导、监管力度不够。1999年，有关部门规定从当年10月15日起动工建设的住宅小区，开始向业主收取3％的物业维修资金，同时要求建设单位配置物业管理用房，从而有力地促进了丽水市物业管理行业的发展。撤地设市后，市房管处成立了物业管理科，建设局也派专人分管物业方面，加强了对物业管理行业的指导。如此一来，企业和上级主管部门的联系更加紧密，企业的意见和问题可以及时反映到有关部门。从2001年起，市计委、建设局等部门联合对小区物业管理进行考评，根据企业的管理规模、服务水平划分收费等级，通过经济杠杆的作用，激发物业公司不断提高自身素质，增强服务的积极性。

截至2003年，仅莲都区就有物业公司16家，其中三级资质企业9家，暂三级（临时资质）企业7家，从业人员约370人，管理的小区42个，管理面积约200多万平方米。

C．物业管理一直有点难

对于丽水的广大物业管理公司经理来说，“难”是整天挂在嘴边的一个字眼。在记者采访时，几乎所有的经理们都在感慨“物业管理难做”、“这一碗饭难吃”。都说物业管理难，这难究竟难在哪里呢？综合业内人士的意
见，大概包含以下几层意思。

一是收费难。一直以来，收费难始终是困扰丽水物业管理的“老大难”问题。业内人士透露，目前丽水小区物业管理费收取率平均维持在80％，好的可以达到90％以上，差的60％的也有，有的甚至还要更低。造成收费难的原因很多，首先，一些业主的观念没有转变过来，仍停留在过去管理制度的记忆，对“花钱买服务”的市场化管理感到接受不了。“我住我自己买的房子，为什么还要向你交钱”、“我不要你服务，你也别向我要钱”这样的声音不绝于耳。其次，还有些业主对物业管理的内容缺乏起码的了解和认识，将一些本不属于物业管理范畴的服务强加给物业公司。灯塔物业管理公司的王女士介绍说，小区一些业主的家里被盗，便找到物业公司要求负责。兴业物业公司经理刘云祥告诉记者，上次“云娜”台风过境时，金苑小区有居民晒在阳台上的毛毯吹落下来，结果被人捡走。于是，该居民便要物业公司进行赔偿。“我们已经事先贴出通知，提醒业主防范台风，保护好自己人身和财产安全。可以说，我们已经尽到职责，难道我们还要爬阳台上去帮忙收毛毯吗？”刘经理对此感到哭笑不得。业内人士指出，一些业主将物业公司视作“保姆”，认为物业公司收了钱就要对自己一切负责。稍有不满，就认定这个“保姆”服务工作不到位，拒交物业管理费。

专家同时指出，一些物业公司确实存在服务跟不上、“只收钱不办事”的问题，破坏了自身的形象，失去了业主的信任。家住某小区的吴女士向记者反映，自己每次都按时缴纳物业管理费，可楼道十天八天也不见有人来打扫。“连起码的清洁工作都做不到，我交的钱还不打了水漂儿，以后我也不交了。”吴女士气愤地说。还有一些物业公司缺乏和业主的沟通。在记者采访时，不少人叫不上来所住小区物业管理的公司名称，更有甚者竟然不知道有没有物业管理。

丽水市房管处物业管理科诸葛诚认为，长期以来小区物业管理收费没有走出“收费难——服务差——收费更难”的怪圈。先是一些业主因种种原因拒绝交费，物业公司因经费不足难以提供令人满意的服务，于是更多的业主开始仿效，物业费的收取“雪上加霜”，难上加难。

二是盈利难。业内人士透露，经过这么多年的发展，目前丽水亏损的物业管理公司仍占到95％左右，另有一两家企业处于收支平衡线上。盈利难是摆在每一家物业公司面前的现实问题。“我们连工资都几乎保障不了，生存都成问题，还谈什么发展，就这么混呗！”一家物业公司经理无奈地说。业内人士分析认为，除了收费难之外，收费标准偏低也是造成物业公司盈利难的因素之一。现在丽水小区物业管理费大致为每月0．2－0．55元／平方米，与邻近的温州、金华每月1元／平方米差距较大。“即使考虑到我们欠发达地区的实际情况，现有的收费标准还是有些低的。”此外，收入来源单一，缺乏多种经营问题十分突出。一位专家指出，从外地经验来看，凡是物业管理发达地区，多种经营都搞得红红火火。反观丽水，多种经营的口号虽然喊了多年，却始终是“雷声大、雨点小”，真正开展起来的没有几家，更多的物业公司仍完全靠收管理费吃饭。盈利难是造成许多物业公司迟迟不愿与房地产公司脱钩的主要原因

[1] [2]  下一页