物业管理企业在投标工作中应注意的问题

摘要：随着物业管理市场的日趋成熟，物业管理招投标成为物业管理行业最重要市场行为之一。今天，在沿海或比较发达的地区，物业管理企业数量达到或接近饱和状态，市场竞争是相当激烈，在许多物业管理项目的投标活动中，都有很多物业管理企业参与竞争，因而，对于参与投标活动的物业管理企业而言，只有积极备战才能在投标活动中胜出。

北京市建委日前下发了 《 关于加强物业管理企业资质管理有关问题的通知 》 ，要求自通知下发之日起，居住物业必须通过招投标确定，强制开发商“建管分离”，在业内引起广泛关注。在今天现实的市场环境下，物业管理企业要在市场上站住脚跟并持续发展，就必须参与市场竞争，通过参与招投标活动获取物业管理项目。
一、参加投标的两个原则

当前，尚未完全实现“建管分离”，“子承父业”的管理模式还未彻底打破，地方保护主义，恶性竞争等等，要想解决这些问题，物业管理企业必须把握市场准入和公平竞争两个原则。

市场准入是指凡是具备招投标资格的物业管理企业都可以自由参与市场竞争，政府和企业不得以任何理由来阻止和干扰其行为，这是保证物业管理招投标“公平性”的地步一步。市场准入包含两层意思：一方面，要彻底打破长久以来沿袭的“谁建设、谁管理”的物业管理模式，建立起业主和物业管理企业的双向选择机制；另一方面，要打破地方保护主义，实施可以“请进来”，也可以“走出去”，即外地的物业管理企业可以自由参加竞争并享受同等待遇，同时，本地的物业管理企业也可以去参加外地的物业管理投标活动。

在市场准入原则的基础上，参加投标的物业管理企业还要遵循公平竞争的原则。由于物业管理招投标实施的时间较短，配套的法律、法规也不尽完善，加上过去计划经济体制下所形成的一些固有思想观念的影响，使招投标过程中还存在着很多违反“公平”的现象，如招标中的不规范操作、竞标中的恶性压价等等，这些都不利于建立公平的市场竞争机制，最终会危及到整个行业的发展。因此，物业管理企业应坚持公平竞争
的原则。

二、参加投标的三个要点

1 ．精心准备标书。

目前，物业管理招投标的取分标准主要集中在企业综合情况、标书、答辩三个方面。在现实当中，多数招投标活动是以标书为主的。因而，物业管理企业在编制投标文件时，一定要依据本企业已有的经验和对社会资料的收集，在此基础上精心制作标书。

2 ．突出核心优势。
 
目前，多数地区参考的品标标准是建设部颁发的国优标准以及各地省、市、地区的评优标准，这一标准在实际操作过程中，往往没有很好地依据物业本身类型、物业档次来确定招投标评分标准。因而，在投标过程中，应在考虑现有国优、省优、市优标准的基础上，重点突出本企业的核心优势，从而在竞争中形成自己的核心竞争力。

3 ．合理确定价格。

价格是投标的中心问题，也是投标成败的关键。一方面，在确定投标价格时，并非低价就是最好，首先要考虑企业的成本和利润；另一方面，只要值价相符、价格合理，高价也能中标。此外，在有盈利空间的情况下，要能估算好投标价格的平均基数，使本企业的投标报价尽可能接近项目预估的基数。最重要的一点是，一定要避免为了中标搞恶性价格战，把投标的过程变成投标者之间竞相压价的过程，甚至有时以亏损经营为代价竞标。

三、参加招投应注意的几个问题
1. 有选择性。今天，物业管理招投标市场竞争激烈，一个招标的物业管理项目往往有很多物业管理企业参与竞争，因而，在每次招投标活动中，多数企业都不能中标，这就要求参与招投的物业管理企业一定要有选择性，要选择那些自己企业真正有优势的项目参与，而不是盲目凡项目都去争。否则，付出的多，收获却很少。

2. 不乱承诺。一些物业管理企业为了能中标，在编制投标文件时，对业主的各种服务指标的承诺太高，而有些指标在实际工作中是根本做不到的。这样的标即便中了，在日后进行物业管理服务时往往达不到自己承诺的指标，业主的投诉就会增加，从而会影响企业自身的声誉。

3 ．重视标书资料。据有关数据统计，在物业管理招投标中，有相当一部分标书是因过期的资料没有及时更新，造成投标文件废标。一般而言，物业管理企业的投标文件都有一个较为固定的版本，而且标书的各种资料平时就都复印准备好了，但在进行新项目的投标时，因一些客观、主观原因，没有对这些资料进行细致的检查，对一些已经过期的资料没有及时进行更新，结果造成投标文件废标。
 
 
4. 仔细考察项目。如果对项目的考察不细，极易造成标书中的成本预算误差太大。如在当前普遍存在的情况是，工作人员编制维修成本、物料成本等方面预算都不够准确，做出来的成本预算不是太大，就是太小，与实际成本偏差较大，从而影响投标。因而，参与物业管理项目的投标的话，就一定要亲临项目现场，按招标文件中所列的所有范围进行实地勘察，认真听取业主的介绍和解释，仔细考察，在此基础上再做标书。

5. 保证服务质量。一些物业管理企业在创业之初为了达到接管物业项目，投标价格定得很低，但低价中标后，企业为了避免亏损，往往通过减少员工，减少设备配备，减少物料配备等，造成服务质量差，对房屋、设备等维护达不到要求，结果造成业主意见大，投诉多；有的物业管理企业低价中标后，为了做好服务，减少业主投诉，维护企业形象，只能亏本经营，结果使企业自身严重亏损，最后难以坚持下去。

参考文献：
1 ．胡芬芬、付军民， 《 谈当前我国物业管理的招投标 》 《 南昌高专学报 》2005 第 3 期
 2. 雅宣， 《 物业管理招投标中存在的问题及对策 》 ， 《 中国建设信息 》2001 年第 5 期