物业纠纷的反思与探讨

　　就在物业公司的这种"选择性的欠费诉讼"下，人民法院错失了把物业纠纷解决在萌芽状态的最佳时机。在这些个案当中，体现出的似乎都是个别业主恶意欠费，理应加以惩戒，而且物业费数额通常也不高，依据合同判案，非常简单。就法律而言，这些个案的处理并无不当；但就社会而言，对此种个案的简单处理显然忽视了小区的真实情况，也忽视了大多数业主不交费的真实原因，为今后大规模物业纠纷发生时的正确处理在客观上制造了障碍，导致对此类案件的处理进入了一个恶性循环，积重难返。

　　也许我们不应该责怪人民法院在此阶段对个案的简单处理，当时法院所面临的案件类型很多，如房地产、建设工程、医疗事故、人身损害、道路交通、婚姻家庭、劳动争议……等等，在处理这些纠纷之余还要对新出现的物业纠纷立即做出准确的认识和把握，实属勉为其难，人的认识在实践中总是不断发展、不断进步。但是从物业纠纷的该阶段中，我们不难发现，简单机械的就案办案，实际上往往给今后会带来一连串的问题。从中得出的经验教训就是，
 
凡遇到新类型案件，无论开始的个案标的多么微小，看起来多么简单，都不能掉以轻心。

　　（三）第三阶段：群体性的欠费诉讼。

　　物业公司获取胜诉的判决后，一般都会在小区内张榜公布，以儆效尤，但现实中却起不到什么效果，于是只能将不交费的业主一并告上法庭，集团性的物业诉讼自此开始，规模也不断扩大，人民法院受理的物业纠纷陡然增长。基于前面提到的"选择性欠费诉讼"的胜诉结果和同案同判的司法规则，物业公司在群体性的欠费诉讼中已经先机在握，可以说有胜无败。

　　但在此时，随着参加诉讼业主的增多，特别是有理欠费业主的加入，法院在审理过程中遭遇了比"选择性欠费诉讼"要更复杂的局面，因为业主的抗辩理由既多且杂、有合理部分又有不合理部分，诸如没有合同关系、违规收费、服务质量差等。

　　基于已生效的判决，对于"群体性的欠费诉讼"，法院都是会判决物业公司胜诉，基本不考虑业主的任何要求。这就给业主形成法院偏向物业公司印象，这种印象一旦形成，不履行法院判决就成了理所当然的事，最终强制执行以至于堵被窝事件 的发生，矛盾激化达到顶点，是必然的结果。

　　群体性欠费诉讼的结果，造成了一个恶性循环：业主们对裁决不满，就更不愿意主动交纳物业费；物业公司收费不足，服务质量必然下滑，也就会引起更多业主的不满，欠费规模更加扩大；欠费规模的扩大，使物业公司必然就会把大量的精力投入到物业费诉讼中，以求尽快收取物业费；而物业费欠费诉讼只能解决欠费问题，解决不了业主提出的其他合理要求，业主对裁决当然不可能满意，就不执行判决，并且继续欠费……一波未平，一波又起，物业欠费诉讼像滚雪球一样不断扩大，在短短一两年时间内增长数倍，势所必然。

　　这一阶段是物业纠纷发展过程中的一个飞跃，矛盾从最初的个别、隐性化状态一跃而出，以前所积累的种种问题集中爆发。而诉讼的特性决定了它最擅长解决个别性的纠纷，普遍性的纠纷单靠诉讼是难以根本解决的。换而言之，如果欠费是个别现象，即仅有个别业主不交纳物业费，则诉讼解决是最好的，这时只要考虑个别业主欠费的理由是否成立即可。但如果欠费是普遍现象，即多数业主都不交费，则诉讼解决只能治标无法治本。实践表明，靠法院的裁判非但没有督促业主交费，反而造成了更高的欠费浪潮，引发了更多的欠费诉讼。其实道理很简单，在市场经济条件下，一个企业要想实现赢利，只能是通过提高自己产品或者服务的质量，让人们自觉自愿的花钱消费；而依靠诉讼来"强迫"人们花钱消费，实属舍本逐末。

　　不管欠费规模如何，法院在此阶段基本都是判决业主交纳物业费。应该说这是绝对正确的，对物业公司不满就欠费，这就会进入前述的恶性循环之中。合法权利必须经过合法途径才能获取真正的保护。

　　随着欠费规模的扩大，最终连法院也意识到大量业主欠费是有一定理由的，并开始着手进行调整：从滞纳金的全额支持到几乎不予考虑，再从物业费本金适当扣减直至给物业费"打折" ；还有在支持物业费请求之时提示业主另案解决物业服务、收费标准等问题；更有最近出现的拒绝受理物业欠费诉讼、对物业欠费诉讼进行诉前审查 等措施。这些都可以看出司法为解决物业费纠纷所做出的艰辛、不懈的努力。

　　群体性的欠费诉讼，使业主与物业公司之间的隔阂更加扩大。对欠费业主的鄙夷 
和气愤，使物业公司更不愿意和业主进行协商沟通；而对物业公司将自己告上法庭，而法庭又基本上不考虑自己提出的理由，业主们鄙夷和气愤的心情是同样的。最终演变成"有问题没商量，法庭上见"这种局面，双方关系岂止势如水火，简直可称不共戴天。

　　（四）第四阶段：解除合同之诉和收费异议之诉。

　　面对欠费诉讼均遭败诉的局面，业主们逐渐开始改变不交费这种简单的维权方式，转而主动向物业公司提起诉讼来解决问题。应该说这是一个积极的、值得鼓励的转变，它将从根本上破除前述的恶性循环，最终合理解决物业纠纷。但遗憾的是，这确实是一条布满荆棘的艰难之路，法治之路一贯如此。

　　"解除合同之诉"，其实就是"炒物业"，是业主提出诉讼的主要类型之一。对物业公司的收费不满，干脆换一家，相关法规也明确规定了业主可以通过招投标方式选聘物业。但当业主重新选聘了新的物业公司之后，问题又来了，旧物业公司拒不撤离，也有一定理由，诸如选聘不合法、还有欠费等，似乎也在理。各方协调同样无果的情况下，又只能付诸诉讼，解除合同之诉由此而来。撤离之诉得到了法院的支持，但结果是出现了"美然现象" ，物业公司拒不撤离，并且用断水、断电进行要挟，搞得一地鸡毛。
收费异议之诉，就是业主认为物业公司收费违反约定或者法定而要求其按规定收费。最近闹得不亦乐乎的"美丽园事件" 起因就是这种诉讼。该案历经一审、二审、再审，最终业主获得胜诉，但问题又来了，与美然小区的物业公司"拒不撤离"相反，美丽园的物业公司玩了一回"突然撤离"，虽然表现形式有所不同，但两者的核心都是断水、断电，要挟的手段也就这些。"突然撤离"的理由也有，物业费太低没法干、要破产等等，似乎也值得同情。

　　在此阶段，我们发现，通过欠费诉讼的教育，使业主们认识到了要依法维权。但当业主依法维权获取胜诉之时，物业公司又采用了法律之外的要挟手段进行报复，真是"按下葫芦起来瓢"，刚教育完业主要遵守法律，恐怕马上就的教育物业公司也要遵守法律了，想歇口气都不行。

　　法治之路，是漫长而且艰辛的，它不仅仅需要完善的制度规范、高素质的司法、行政官员，更需要全体社会民众发自内心的对法律的尊崇、以及对违法行为的鄙夷和谴责。法治就是法律之治，它的真正内涵就是个人意志必须屈从于经法定程序产生的结果。业主想降低物业费，必须先经过法定程序，如果经法定程序的结果是不能降物业费，那业主必须接受；但如果经法定程序的结果是降物业费，那物业公司也必须接受。对当事人而言，经法定程序产生的结果，可能对其有利，也可能对其不利，但无论有利或者不利，他都必须接受。只有你能够接受经法定程序产生的不利结果，才能享受到经法定程序产生的有利结果。

　　非常遗憾的是，在物业纠纷中，我们没有看到国民内心中这种对法律的尊崇。欠费业主拒不执行生效判决，"堵被窝"的执行手段或有极端之处，但终究是为了维护法律尊严，可很多人就为欠费业主打抱不平，认为是物业服务差、收费混乱，似乎拒不履行判决的违法者是那么值得同情；物业公司同样不执行生效判决，没等法院执行就断水断电搞"拒不撤离"或者"突然撤离"，同样有人为其鸣不平，认为是业主过度维权、不考虑实际情况，似乎拒不履行判决反而成了对的。

　　判决是什么？就是经法定程序产生的结果，如果对这个结
果不满意，也必须通过法定程序更正。对判决的尊重程度如何，就体现着对法律的尊重程度如何，也就体现着法律在国民心目中的地位。

　　美国大选，布什与戈尔争执不下，经诉讼确定布什获胜，戈尔表示服从判决并祝贺布什当选。这一幕向我们经典展示了真正的法律之治。其实戈尔完全可以说法官不公正、自己一时疏忽采用的抗辩理由不对、这种判决会给社会带来不安定因素、最后干脆质疑法院有没有权力判定总统选举问题……或者再搞个专家论证、闹个集体游行示威……这些在我们看来好像都可行，也是我们屡试不爽的实践经验，戈尔怎么这么愚蠢？其实这就是"法治"，经法定程序产生的结果，我们必须而且只能尊崇，别无选择。说法官不公正，什么叫"公正"？不经法定程序，如何判断是否"公正"？自己疏忽采用了不对的抗辩理由，那又能怪谁？社会不安定因素，有法定的政府机构负责消除，跟你有何关系？法院如果没有权力判案，那还进行诉讼做什么？专家论证、游行示威都是法定程序么？

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