物业纠纷的反思与探讨

　　戈尔并不愚蠢，他的行为有着严格的界限，那就是法律。我们认为他愚蠢，并提出种种自认为行之有效的办法，是因为我们的行为其实根本没有考虑法律。戈尔尊崇法律，布什也同样要尊崇法律，他就不能恣意对戈尔进行迫害。戈尔接受对自己不利的法定结果，同样也就会享受对自己有利的法定结果。我们都不尊崇法律，都不接受对自己不利的法定结果，同样也就根本享受不到对自己有利的法定结果。

　　因此，欠费直至被堵被窝的业主，和玩撤离的物业公司一样，在他们眼中，根本没有法律。对自己有利的法定结果就大呼公正，恨不得让满世界都知道；而对自己不利的法定结果就大呼不公正，也要嚷嚷的满世界都知道。而到底"公正"与否的判断权，其实在他们自己手中，而根本不是法律。

　　法治是法律之治，是一种对社会既有现实的认可。没有法律作为尺度，就会出现做什么似乎都对、但做什么似乎又都不对的局面。之所以出现"不执行判决有理"这种奇怪现象，其思想根源就在于许多人心中从来就没把法律当回事，其思维定式就是"法律就是保护我的，不保护我就不对"。而这种现象居然还得到许多人的赞同，更说明我国的法治之路真的是荆棘密布。

　　顺便提一下，物业公司能采用断水断电等要挟手段，其实根源于前述入住签约时的要挟成功。既然要挟成功了一次，那就再来一次吧，同样也会成功。"任由他人强夺一元钱而不抗争的人，最终必将失去全部财产"，耶林的名言确有其实践意义。

　　（五）第五阶段：共有收益之诉和配套设施之诉。

　　就在"群体性欠费诉讼"、"解除合同之诉"、"收费异议之诉"相互交织、如火如荼、并将物业纠纷的矛盾推向高潮之时，又有两类物业纠纷悄然浮出水面，蓄势待发。

　　在小区内，有相当的物业面积是归业主共有的，例如电梯、物业用房等计入公摊的面积，可称之为共有面积；而利用这些共有面积获取的收益，例如电梯广告收益、物业用房租赁收益等，应当是归业主共有，可称之为共有收益。但在当前，这些共有面积多数都是由物业公司把持经营并获取收益，这就导致业主要求将这部分收益归还自己，由此引发的诉讼就是"共有收益之诉"。前面提到的"美丽园事件"中的诉讼，除了物业收费异议之外，其实还包括共有收益之诉，只不过由于前者更引人注目而使后者反倒显得可有可无。在该案中，法院判决不 仅确认了共有收益应当归业主，更重要的是在收益数额的举证责任上明确了应由物业公司负担，这使得业主此项权利能够获得有效的保护。目前有些小区的物业公司主动向业主返还共有收益 ，这是一个值得鼓励的积极态度。

　　"配套设施之诉"，就是业主入住小区后，发现绿地面积、机动车车位等配套设施与合同、公约或者相关规定不符，因此起诉开发商要求补足这些配套设施。该类诉讼在全国各地都发生过，目前的难题是由业主作为原告还是由业主委员会作为原告来起诉。有的法院认为是应当由业主委员会作为原告起诉，但也有的法院则认为应当是由业主个人作为原告起诉 。无论最终确定由谁来做原告，此类诉讼必将涌入司法程序。

　　共有收益之诉和配套设施之诉的出现，标志着业主群体逐渐成熟，其注意力从物业费转移到小区公共收益和公共设施，体现了广大业主对良好社区环境和安居乐业的渴望，同时也说明物业纠纷最终的矛盾焦点其实并不是物业费数额本身，而是业主对由物业服务、公共设施所组成的居住品质的要求，也就是要求明白消费、质价相符。

　　（六）附带问题：阳台之诉和保安之诉。

　　前面的五阶段，展示了物业纠纷的主旋律，其间夹杂有两个同样引人注目的诉讼类型，就是阳台之诉和保安之诉。

　　阳台之诉，是指因业主自行封闭阳台而引发的诉讼。有的小区房屋的阳台是不封闭的，而且是特意这样设计的，往往在售房时有约定不得封闭阳台，或者是规定在小区公约中。但当业主入住后，出于生活、安全等方面的考虑，往往会自行对阳台进行封闭，而物业公司就会要求业主拆除封闭的阳台，由此又引发纠纷直至要通过诉讼解决。
保安之诉，是指因为物业公司未尽安全保障义务给业主造成损害而引发的诉讼。一般的物业公司都提供有保安服务，当业主在小区内遭受人身、财产损害时，例如机动车被盗、被他人殴打等，就会对物业公司的保安服务提出质疑，进而要求物业公司对其所受的损害进行赔偿。

　　阳台之诉和保安之诉虽然只是物业纠纷的一个侧面，但这也足以看出目前业主与物业公司的矛盾相当尖锐，而且矛盾产生并不单单因为物业费的数额。

　　二、物业纠纷的成因分析

　　通过对物业纠纷的历史回顾，我们可以梳理出当前物业纠纷的七个主要类型：欠费之诉，解除合同之诉，收费异议之诉，共有收益之诉，配套设施之诉，阳台之诉，保安之诉。这也就是目前人民法院受理的物业纠纷案件的主要类型。在短短几年时间内，物业纠纷突飞猛进，不仅数量上大幅攀升，而且在类型上也日益多样，这给审判工作带来的压力和难度可想而知。物业纠纷之所以出现如此多的问题，其原因是多方面的：

　　1.缺乏真实、有效的宣传和沟通，使业主不了解物业管理行业。

　　物业公司到底干什么？恐怕没有多少人能搞清楚。了解才能产生信任，市场经济条件下，让人们为一件自己不了解的商品或者服务付费，想必没有人会愿意；即使让人交了钱，他也会觉得自己受骗了。如果物业服务内容标准不透明、收费依据不明确、违约责任含糊让人无法理解，那多数人绝对是会选择拒绝交费。

　　面对众多业主对物业服务内容和标准的疑问，物业公司不通过有效的宣传主动与业主进行良性沟通，查找自身存在的问题，改进工作方式，而是采取诉讼解决，使矛 
盾直接升级。如前所述，诉讼只能使企业一时得利，不可能使企业安枕无忧。

　　2.许多物业公司服务意识差，无视业主的正当权利和合理要求，在与业主的交往中容易产生摩擦。

　　物业公司从事的是一项长期服务，而且服务项目既多且杂，一个环节出现问题，都可能引发矛盾。当业主需要帮助时，不少物业人员采用互相推委或者置之不理的态度，而当要求业主履行义务时，方式简单粗暴，根本不考虑业主的感受，这当然会引起业主的反感阳台之诉就是最好的例子，当业主因为阳台不封闭存在生活上的不方便之时，物业公司根本置之不理，提不出任何有效解决方案；在业主封闭阳台的过程中，不及时制止，以使业主避免损失；但等业主封闭完成后，简单要求拆除，毫无商量余地。这样的工作方法，不产生矛盾简直是不可能的。

　　3.思想观念错位，使业主和物业公司都不能摆正位置，通过协商解决问题。

　　物业公司与业主之间是提供服务与接收服务的合同关系，两者的法律地位是平等的。但在现实中，物业公司就认为自己是小区管理者，业主是被管理的对象，应当是自己说什么就是什么；而业主就认为自己是主人，物业公司是自己花钱雇来的仆人，应当是自己说什么就是什么。这种观念上的巨大差异当然就会导致在相互沟通中的巨大障碍，事实上这也是物业公司与业主很难通过协商解决问题的思想根源。

　　要想协商解决问题，首先必须摆正各方位置，理顺其法律关系。业主与物业公司对双方之间的法律关系各有理解，由此产生的权利义务认识就大相径庭，要达成一致意见显然是相当困难的。

　　4.业主群体的分散性和个别性，与物业服务的整体性和公共性，更加深了业主与物业公司协商的难度。

　　小区的业主群体是庞大而分散的，个人的想法、做法都不一致。但物业公司提供的服务是针对全体业主的，这确实存在着众口难调的问题。例如到底是少交钱少服务还是多交钱多服务，恐怕业主之间是有分歧的。因此物业公司要想与每个业主都能协商一致，几乎是不可能的。

　　如果个别业主对服务不满意不交费，物业公司的服务也不可能针对该业主停止，这时如果大多数业主认可这种服务，就会出现少数业主必须被迫服从的局面。因此，物业公司与业主的矛盾是有可能转化为业主之间的矛盾的。

　　5.政府部门介入不足，对物业公司和业主的管理不够，没有及时消除纠纷隐患。

　　在市场经济条件下，政府确实不应当过多插手经济领域。但对于一些涉及公共服务和民众基本生活需求的行业，政府必须加强管理，否则就会危及社会的稳定。物业公司与业主之间虽然最终是要通过自由签约来对服务和价格达成一致，但物业服务具有一定的公共性，它关系着小区全体业主的正常生活，因此政府不能完全放任由业主与物业公司自行解决。特别是在前期物业中，政府更应当发挥主导作用，为小区业主和物业公司搭建一个良好的沟通平台。

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