物业管理投标书及现场调查评分标准

物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准
    一、标书 (总分100分)
    1.企业基本情况 (14分)
    2.物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体设想和策划 (20分)
    3.拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)
    4.管理人员的配备、培训、管理 (8分)
    5.管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)
    6.经营管理指标的承诺及采取的措施 (10分)
    7.社区文化活动的设想 (4分)
    8.经费收支预算 (12分)
    9.日常管理 (8分)
    10.物业维修养护计划和实施 (8分)

    二、现场答辩 (总分30分)
    由评委对参加投标企业的答辩人进行提问。
    提问内容：
    1.投标书内容；
    2.物业管理政策法规；
    3.服务理念及设想；
    4.物业管理过程中发生的实际问题及处理方法；
    5.在其他物业小区管理的经验及案例；
    6.业主关心的其他问题。

   三、正在服务的其他物业小区现场调查 (20分)
    1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查。
    2.小区业主现场参观、考察、民意调查并将调查结果反馈给招
      标选聘工作小组人员，供评分时参考。

   四、计分
    上述标书分（100分)、答辩分 (30分),正在服务的其他小区
    现场调查 (20分), 总分（150分）。
    物业管理投标书、答辩及现场调查评分标准细则
    

   一、投标书评分细则 (总分100分)
  (一)企业基本情况 (14分)
    1.企业所管的普通居住小区规模较大，资质证书等级 (3分)
    2.企业从业人员知识层次较高 (2分)
    3.企业有合理的机构设置 (2分)
    4.企业经营管理运作有特色 (3分)
    5.历年获奖情况及管理的业绩 (2分)  
    6.企业发展的后劲和发展方向 (2分)
   (二) 物业管理服务的理念以及提高物业管理服务水平的整体
      设想和策划 (20分)
      根据有关法律、法规、政策、标准及锦灏佳园小区的特点提
      出整体设想及策划：
   1.管理理念（宗旨）鲜明、突出，有明确可行的管理思路
     及可操作方案。（3分）
   2.采用合理的管理体制、管理机制 (2分)
   3.对该区有充分的市场调查与分析 (2分)
   4.有高标准、高水平的管理措施 3分)
   5.有超前性、创造性、全方位服务的意识 (4分)
   6.有创造优美舒适、安全文明、突出社区文化工作的设想 (2分)
   7.体现出小区特色的物业管理模式 (2分)
   8.对观代化科技手段的设想和管理学理论的运用 (2分)
  (三)拟采取的管理模式、工作计划和物质装备情况 (8分)
   1.管理模式包括：清晰的业务流程和管理运作机制、明
     确的管理构想和各部门职责 (2分)
   2.工作计划包括：有各阶段的工作计划及详细的工作项目、
     工作内容、完成时间(2分)
   3.物质装备包括：管理用房的合理分配(办公用房、后勤用房)，
     固定资产和低值易耗品的投入(4分) 

  (四)管理人员的配备、培训、管理 (8分)
   1.管理人员配备包括：合理配备各岗位管理人员的人数、
     主要管理人员的简历、各类人员的专业素质要求 (2分)
   2.管理人员培训包括：对各类人员各阶段的培训计划、方
     式、内容和目标 (2分)
   3.管理人员管理包括：录用与考核办法、激励机制、淘汰
     机制及奖惩措施等(4分)

  (五)管理规章制度和住宅区档案的建立与管理 (8分)
   1．管理规章制度包括：公众制度、内部岗位责任制。管
      理运作制度及标准、管理人员考核制度及标准，要求
      条例规范，体现高标准、高档次，科学合理、详细完备(5分)
   2．居住区档案的建立与管理包括：档案的建立、归档，
      要求分类合理、规范，档案管理制度完善，利用电脑
      对档案进行管理，档案的建立能密切配合管理工作(3分)

  (六)经营管理指标的承诺及采取的措施(10分)
      这项内容包括 (以下各项指标均有预测依据及采取的措施)
   1.房屋及配套设施完好率；
   2.房屋零修、急修及时率；
   3.保洁率；  
   4.维修工程质量合格率及回访率；
   5.小区内治安案件发生率；
   6.住户有效投诉率与处理率；
   7.居民对物业管理满意率；
   8.绿化完好率； 
   9.道路、车场完好率；
   10.管理费收缴率。

  (七)社区文化活动的设想(4分) 
      1.社区文化活动包括：根据居住区的特点和居民特点
        提出社区文化活动的  设想及活动的计划，活动制度的
        建立和场地的安排(2分)
      2.便民服务措施包括：有较完善的便民服务措施；便民服务
        必须按有偿服务和无偿服务逐项分列。有偿服务项目及
        标准应符合上海市的有关规定，价格合理优惠；无偿服务
        应详细可行(2分)

  (八)经费收支预算(12分)
   1.有明确的经费收支原则(3分)
   2.收支项目合理(2分)
   3.经费收支预算准确(2分)
  4.对经费预算结果有分析(2分)
   5.有维修基金的管理及使用方案(3分)

  (九)日常管理(8分)
   1.有为住户排忧解难的措施(2分)
   2.房屋装修的监管方案、方式，措施有效并有创新(2分)
   3根据小区特点，采取相应的安全防范措施(2分)
   4.有居民投诉及处理的管理机制(1分)
   5.有日常主要管理项目的运作措施(1分)

  (十)物业维修养护计划和实施(8分)
  1.根据房屋本体的使用年限，提出对房屋本体各部分的定期
    维护和日常养护的计划以及实施效果(4分)
  2.根据公用设施的使用年限，提出居住区公用设施的定期
    维护和日常养护的计划、方案、标准和实施效果(4分)
   

二、现场答辩评分细则(总分30分)
  (一)投标企业(1人)介绍情况，包括：企业概况、标书重点、
      管理理念及设想、承诺等(13分)
  (二)投标企业(2人)回答评委提问，包括：标书内容及管理事项、
      物业管理的法规知识、物业管理中发生的实际问题的处理等(15分)
  (三)答辩人的仪容、仪表、表达能力等(2分)
    

三、现场调查评分细则（总分20分）
  1.招标选聘工作小组人员现场参观、考察、民意调查评分

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