房屋修缮管理5

凡素混凝土各类构件的各种强度裂撞，受压构件、受弯构件的压裂裂缝，后张预应力端部压裂，冲切面剪切裂缝等，均属结构破坏特征的裂缝，一旦出现，应立即采取加固措施。

钢筋混凝土构件收缩裂缝

混凝土在凝固硬化过程中，产生体积收缩变形而引起的开裂现象。

当混凝土在未完全硬化前，遇到日晒、高温、风吹、干燥影响产生的收缩裂缝，一般很细，呈不规则的龟裂状。对这种裂缝如发现较早，及时抹实愈合即可。当混凝土终凝前后，因养护不当产生的收缩裂缝，一般较深较宽，由外向里;宽度逐渐减小。当混凝土凝固后期，因养护不当产生的收缩裂缝，一般分布在相邻的两根钢筋之间，并与钢筋平行。

危积漏

危积漏是房屋危险，庭院和、水，屋顶或板缝漏的简称。在检查勘验时，应按照城乡建设环境保护部制定的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋完损等级评定标准》、《危险房屋鉴定标准》的规定进行，评定房屋损坏等级，及时采取修缮措施。同时要注意与季节性安全普查结合起来。危积漏房屋是修缮的重点。时间性强，与人民的安全和生活息息相关，在安排房屋修缮的投资、工力、材料进度计划时，要首先予以保证。

房屋修缮工程

指房产经营管理单位依法履行管理职能，在对房屋查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对损坏房屋进行修理，使其恢复原来状况或使用功能的活动。按房屋完损状况，修缮工程可分为翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和综合维修工程。房屋修缮工程的实施，根据城乡建设环境保护部制定的《房屋修缮工程施工管理规定》的规定:由房地产管理部门所属的修缮施工单位主要承担房地产管理部门所属的经营管理单位的修缮施工任务。房地产经营管理单位和修缮施工单位之间逐步实现招标、投标制。双方之间必须签订承包工程合同，明确各自的经济责任。修缮施工单位在承接任务后，按照最佳经济流程的要求，自行编制并实施工程施工综合进度计划。做好施工组织与准备、施工调度与现场管理、技术交底和材料、构件检试以及质量管理和安全生产等工作。工程完工后，要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级，进行竣工交验。

修缮工程分类

按照房屋修缮工程的不同性质，划分种类。一般有四种划分方法，按结构性质划分:结构修缮、非结构修缮;按房屋完损程度划分:小修、中修、大修、翻修;按工程性质划分:安全工程、维护工程、改善工程、拆除工程;按经营管理性质划分:恢复性修缮、赔偿性修缮、补偿性修缮、返工性修缮、救灾性修缮等。

结构修缮

为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件，进行的检查、鉴定及修理工作。对大型的或技术复杂的结构修缮，必须要有结构安全检查鉴定资料、设计图纸与方案说明、施工组织计划及安全技术要求等。

非结构修缮

为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋装修、设备部分的更新、维修和增设。非结构修缮的主要作用是:恢复房屋的使用功能，满足住用要求;保护结构构件免遭破坏，延长房屋使用年限;提高住用标准，美化环境，为用户创造一个舒适、适用的场所。随着新建房屋数量继续增长，人民生活水平逐步提高，房屋的非结构修缮将越来越重要。

恢复性修缮

修复房屋及其构件因自然损耗造成损坏所需的修缮工程。它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。恢复性修缮是修缮工程最基本的内容，是修缮的重点，安排计划时要优先考虑。其修缮费用由产权人或产权单位支付。

赔偿性修缮

修复房屋及其构件因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质，人为损伤，违约使用以及单位或个人过失造成损坏所需的修缮工程，其费用由责任者负责。

房产经营管理部门应做好宣传，严格监督，尽量避免发生人为的房屋损坏，如一旦发生，要分析原因，追究责任，合理收取赔偿费，这对于监督房屋合理使用，教育用户爱护房屋十分必要。

补偿性修缮

房产经营管理部门在接管房屋时，对所接房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，要提出修缮项目及所需修缮费用。移交单位在移交房屋的同时按协议拨款作为补偿费用。用这笔款项对房屋进行一次性的修缮工程称补偿性修缮。

返工性修缮

因房屋修缮的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次修缮。其修缮费用由ā责任者负责。

救灾性修缮

修复房屋因自然灾害而造成损坏的修缮工程。对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，修缮费用由有关部门拨专款解决;属于人为失火造成灾害，其修缮费用按"赔偿性修缮"规定的办法处理，责任者需担负全部或部分费用。

季节性修缮

房产经营管理部门，根据当地每个季节气候特点，重点安排的房屋修缮项目。如雨季前修补屋面漏雨，雨季中抢修排险，冬季前做好防寒保暖等。

抗震加固工程

指房地产经营管理单位，为提高房屋抗震能力，在原有房屋上增设横隔墙、钢筋握凝土柱、圈梁、钢筋拉杆、钢丝网墙等所进行的施工项目。抗震加固工程的做法应视房屋结构状况及抗震性能要求而定，要实用、经济、施工简便、合理有效，尽量方便使用。国家建设委员会制定的《抗震加固技术管理暂行办法》规定:为确保抗震加固质量，抗震加固必须按下列程序进行:(l)抗震鉴定，凡七度及七度以上地震区未经抗震设防或设计烈度低于现行规范要求的工程，必须进行抗震加固。(2)加国设计，要结合工程实际情况和鉴定意见书，做到符合标准、经济合理、方便施工和使用，并注意美观。(3)设计审批，所有抗震加固工程设计方案和概算都要经加固单位的上一级主管部门组织审批。国家重点工程要由有关部、省(市、自治区)抗震办公室组织设计审批。(4)组织施工，施工单位必须严格按图施工。(5)工程验收，一般工程验收由部、省(市、自治区)的局或工程所属单位的上一级主管单位负责组织验收。重点工程验收由部、省(市、自治区)抗震办公室负责组织验收，其中国家重点工程，国家主管抗震工作部门应派人参加。未经鉴定，不得做加固设计;没有设计或设计未经审查批准的工程不得施工F施工未完成或质量不合格的工程不得验收。

综合维修

综合维修也称计划维修或轮修。即对一个院落的平房或一栋大楼中应修的大修、中修和小修项目，连续一次性全部修完。综合维修应在所管房屋中有选择地轮番进行，并于年初制定计划，其竣工面积，在统计时计入大修工程，修后的房屋应达到基本完好房或完好房的等级评定标准。为节约技资、减少机具往返运输次数和对住户的干扰，楼房综合维修往往与楼房抗震加固或重做平房顶防水层同时进行。

综合维修工程

属房屋修缮工程。指成片多幢(大楼为单幢)，大、中、小修一次性应修尽修的工程。其中包括结构加固、屋面查补，拆、砌墙，室内外抹灰，地面、上下水道、电路、门窗整修及必要的改善工程。城乡建设环境保护部于1984年颁发的《房屋修缮范围和标准》中规定:"综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%以下。"综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。综合维修的竣工面积数量在统计时计入大修工程。综合维修工程的施工管理和工程质量评定，应依照城乡建设环境保护部制定的《房屋修缮工程施工管理规定》和《房屋修缮工程质量检验评定标准》规定进行。

改善工程

属房屋修缮工程，是指为提高房屋使用性能与标准，使其更适宜生活需要而进行的修缮项目。城乡建设环保部颁发的《房屋修缮范围和标准》中规定:"在确保居住安全及财力物力可能的条件下，应逐步改善居住条件，如室内无窗或通风采光面积不足的，在条件允许情况下，可新开或扩大原窗;住人假楼檐高太低的、可适当提高;住人阁楼，如条件允许，可做气楼或新开窗子，无厨房的旧式住宅，若条件允许，大修时可重新合理安排其布局，分设厨房;其他用途的房屋改作住房时，可按居住用房的标准加以改造。"三代同堂或大子女与父母同室居住的，增设隔断后，如影响采光通风的，可在适当部位增开窗户或天窗。对于无水、电的房屋，应有计划地逐步做到供水到户。底层窗户或户门的玻璃窗，可增设铁栅F原庭院无下水道的L如条件允许，可予增设。随着人民生活水平的提高，按照"逐步改善居住条件"的方针，改善工程应在每年房屋修缮的投资中提取一定比例，予以安排。但用户因特殊需要对房屋或其他的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必须报经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理。

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