房屋修缮管理5

改建工程

指将某些年久失修的危险房屋或因遭受火灾、风灾、水灾而损坏的房屋全部拆除，并在此基础上重新规划建设的房屋。由此而实施的改建项目称改建工程。属于改建的住宅，应列入国家年度基建计划，按照基建审批程序办理。

防寒工程

指房地产经营管理单位为提高房屋的保温性能而进行的修缮项目，也称防寒保暖工程，一般在冬季之前进行。其内容包括:修抹灰皮、检修门窗、更换破损的玻璃、检修采暖系统等。防寒保暖检修工作应注意与翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程相结合。

安ā全工程

指房产经营管理，依照有关法律规定，履行管理职能，在房屋安全勘查的基础上为解除房屋危险或增强抗震性能所进行的修缮项目。对于抗震性能较差的房屋，房产经营管理单位，要尽可能进行修缮加固，提高房屋抗震性能。安全工程关系到人民群众的生命和国家财产的安全，是房屋修缮中重点工程，应予优先安排，及时排除险情，严防房屋倒塌，保证住用安全。

翻修工程

属房屋修缮工程项目。指需全部桥除、另行设计、重新建造的工程。根据城乡建设环境保护部颁布的《房屋修缮范围和标准》规定，翻修工程主要适应:(l)主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒墙危险的房屋；（2)因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；（3)地处陡峭易滑坡地区的房屋；（4）的无修缮价值的房屋；(5)基本建设规范范围内需要拆迁恢复的房屋。较大的翻修工程的设计，必须由经审核批准领有设计证书的单位承包。凡翻修工程的设计，必须具备批准的计划文件;技术鉴定书;城市规划部门批准的红线图，修建标准及使用功能要求，城市水、暖、气、电的管线等资料。翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。翻修工程的施工管理，应按照城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮工程施工管理规定》进行。翻修工程完工后，要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准用定质量等级，进行竣工交验。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

加固顶棚

修理或者增加灰顶棚吊挂及木龙骨的工程项目，使其防止下垂。

屋面换瓦

对瓦件破损严重，但其基层(橡、席捕或望板、瓦笆)尚无损坏的屋面进行的修缮项目。做法:将瓦件全部拆下，重新换瓦。

屋面整修

将屋面破损部分，一次全部修补整齐，恢复原有功能或面貌的修缮项目。屋面整修以解除漏雨为主，包括拔草清垄、抽换瓦件、查补、刷浆、修补檐头和边销垄等。

平屋面补漏

用油毡和其他防水材料，修理楼房平屋面漏雨的工程项目。一般做法是：局部漏雨可用挖补;普遍漏雨需做全补;轻微漏雨可将屋面清理干净，在其上补做;严重漏雨需将原屋面铲除干净，重新铺做。

屋面补漏工程

指为解除屋面漏雨而进行的修缮项目。如屋面查补、整修、重做防水层等。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮范围和标准》规定:屋面结构有损坏的，应修复或拆换;不稳定的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长，坡度小，冷摊瓦等造成潜水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。屋面上的压顶、出线、屋脊、泛水、天窗、天沟、檐沟、斜沟、水落、水管损坏渗水的应修复。损坏严重的，应翻做。钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层;结构损坏的，应加固或重做。玻璃天棚、老虎窗损坏漏水的应修复;损坏严重的，可翻做，但一般不新做。屋面补漏工程完工后，应按城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级，交验使用。屋面补漏工程一般要求在雨季前完成。

屋面查补

为解除屋面漏雨，对屋面进行检查和修补时，首先要找出漏雨部位及原因，清除碎瓦及松散灰皮，用水潭缝，然后再进行换瓦及修补破损。修补的屋面与原屋面应结合牢固、接搓平顺、整齐。修补后的屋面，近期内不得漏雨。屋面查补一般要求在雨季前进行。在雨季中，应做到随漏随补，及时有效。

房屋结构修缮

指房地产经营管理单位在房屋查勘鉴定的基础上，对老朽、破损或强度不足的房屋结构构件进行修缮的项目。对大型的或技术复杂的结构修缮，必须要有结构安全鉴定资料和设计图纸，编制施工组织计划。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮范围和标准》规定:屋架、柱、梁、檀条、楼楞等在修缮时应查清隐患;损坏、变形严重的，应加固补强或拆换;不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。损坏严重的木构件在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落的、破损的，应及时修补。?昆凝土碳化产生裂缝剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。基础不均匀沉降，影响上部结构的砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆砌。房屋结构修缮完之后，应按城乡建设环境保护部制定的《房屋修缮工程质量检验评定标准》和《房屋修缮工程施工管理规定》进行交验。

修补灰皮

指将局部损坏，空鼓的抹灰层剔除，重新补抹的修缮项目，也称抹灰修缮工程。城乡建设环境保护部制定的《房屋修缮范围和标准》中规定:外墙抹灰起壳、剥落的，应修复;损坏面和、大的，可全部铲除重抹，重抹时，如原抹灰材料太差，可提高用料标准。一等房屋和沿主要街道、广场的房屋的外抹灰损坏、应原样修复;复原有困难的，ā在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下、可用其他材料替代。内墙抹灰起亮、剥落的应修复;每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏应根据保护墙身的需要予以修复或抹灰水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响居住使用的，可以做防水层。天棚抹灰损坏，要注意检查内部结构、确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重抹。修补抹灰，必须达到新老灰面应粘接牢固，接搓应平顺，均匀一致。

修补抹灰

将空鼓、裂缝、粉化等损坏的抹灰层剔除，重新补做的修缮工程。操作时，旧灰层要剔除整齐的棱角，底层处理干净，新旧灰接搓应严实、平整。

修补饰面

将局部损坏的饰面砖块清除，重新补做的修缮工程。修补时要将底层处理干净，刷粘合剂，粘合牢固，与原饰面颜色协调，花纹一致，缝隙直顺，接搓平整。

拆砌砖墙

将严重损坏，有倒塌危险的砖墙全部拆除，重新砌筑的修缮工程。为保证施工安全，拆墙前要对房屋进行安全检查，切断电源，做必要的临时支顶。根据房屋情况或使用要求，重砌的砖墙，可为原状，亦可改变做法，但均应将造成砖墙破损的原因一并消除。如墙身的破坏是由于基础损坏造成的，则应重新董事修基础。

砌体裂缝加固

对砌体因强度不足而引起开裂的一种补强方法。即顺着砌体裂缝，每50cm，与裂缝垂直方向，将砖墙剔除成长50cm高;18cm，深12m的洞，跨越裂缝两侧，内填高标号水泥砂浆，并加直径为8mm钢筋一根，做成水泥砂浆锯子，以加强砌体间的联结，防止裂缝进一步扩大。此方法1墙体出现一般性裂缝，一般采用在墙的内外两侧间隔开洞，以防剔洞过密，影响体结构。

整修门窗

对开关不灵活，门窗扇扭曲，五金残缺或劈裂、拔榫的门窗，进行补件、修理、更换的总称。门窗整修的数量较少或地点分散，可作为小修解决;如数量较多，而且集中，可以用工程定额考核，应安排计划，以中修的方式解决。

重做门窗装修

将中式房屋中原有的木门窗装修全部拆除，重新制作、安装的修缮工程。它用于两种情况:原有门窗装修大部分损坏;原有门窗装修使用条件差，为提高其使用标准。对于有文物保护要求的房屋，重做门窗装修时，要恢复原有面貌。

木结构加固工程

为解除房屋因木结构及其构件的变形、倾斜、裂缝、糟朽、虫蛙等破损现象所进行的补强、整修、打牮拨正或更换局部构件的修缮工程。它主要包括支、附柁架、附檩、串檩、墩接柱根、附柱子、整修加固屋架等等。

条形基础加固

对因承载能力不足而遭破坏或产生不均匀沉降的条型砖基础，进行的补强工程。其做法之一是:在基础两侧做钢筋混土附加基础，增大基础底面积，提高承力。施工中要处理好新旧基础间的联结，使其成为一个整体。

大修工程

指建筑主体结构部位损坏严重及失坡，为恢复原有使用价值而进行的修理工作。大修工程需迁动或拆换部分主体构件，修理范围大而集中，具有整体性，需全屋拆除。修理次数较少，间隔时间长，费用大，但不修就不能正常使用。大修后必须符合基本完好房的标准。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮范围和标准》规定:大修工程主要适用于严重损坏房屋。房屋大修时，应注意做到尽可能按抗震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计施工，要与防治白蚁，预防火灾，抗洪防风、防范雷击相结合，并在确保居住安全及节约财力物力条件下改善居住条件。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮工程施工管理规定：房屋修缮技术管理规定》和《房屋修辑工程质量检验评定标准》是大修工程施工管理和竣工的法律依据。

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