物业管理案件所引起纠纷的处理规范

物业管理案件所引起纠纷的处理规范提要：业主车辆丢失赔偿案件的处理规范1．如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理，在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务

精品源自 请示

物业管理案件所引起纠纷的处理规范

在物业管理区内车辆失窃、业主居室内财物失窃及业主被害的刑事案件所引起纠纷的处理规范

（一）业主车辆丢失赔偿案件的处理规范

1．如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理，在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，业主可以要求物业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任。

2．如果没有约定，但有证据证明物业管理公司疏于管理，未尽到安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失有过错失的，物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。当然，如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务，没有过错的，物业管理公司可不承担赔偿责任，因为物业管理公司不是侵权行为人，业主的车辆被盗，是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管法律关系，对业主的车辆没有保管义务。

3．如果物业管理公司设有专门的停车场，并对停放的车辆收取场地使用费，我们应根据其收费的数额和车辆的价值比率，确定物业管理公司应承担赔偿责任。在无法查清该车是否丢失，是否在本小区内丢失时，应按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条关于高度盖然性的证明标准，即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性，人民法院即可以对该事实予以确认的规定，并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任。

（二）业主居室内财物被盗赔偿案件的处理规范

物业管理合同没有约定财物保管服务，但物业管理公司在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理公司承担与其过错相适应的赔偿责任。对于业主居室内财物被盗的损害赔偿问题，我们还是应该看物业管理合同中物业管理公司与业主是否有约定，如果有约定则物业管理公司不能免责。如果没有约定，但有证据证明物业管理公司没有尽到保护业主财产不受非法侵害的义务的，物业管理公司也不能免责。这里有两个问题需要注意：

1．盗窃案件已被侦破的，则应由犯罪分子承担民事赔偿责任。若犯罪分子不能赔偿或不能全额赔偿的，则由物业管理公司赔偿或补充赔偿其不足的部分。

2．盗窃案件未被侦破的，其业主财物损害的数额难以确认，则应按照公平合理原则，也就是权利义务均衡与对价的原则，确认物业管理公司应当承担的赔偿责任。

（三）业主被害的刑事案件所引起纠纷的处理规范

业主在小区内被害，其家属往往以物业管理公司未尽物业管理合同义务，而要求物业管理公司承担民事赔偿责任，物业管理公司往往以没有过错为由拒绝赔偿，由此引起纠纷。物业管理区域内发生刑事案件，物业管理公司是否应当承担赔偿责任，这是一个颇有争议的问题。我们认为，问题的关键在于对物业管理合同中所约定的治安管理义务应当如何理解，物业管理公司对治安管理服务要做到何种程度才算按照合同约定正确履行了此项义务。如果认为小区内的治安管理必须“保证小区内无重大火灾、刑事案件和交通事故”，则物业管理公司只要未做到这一点，即为违反合同义务，就应当承担违约赔偿责任。但如此理解，对物业管理公司而一言过于苛刻。无论是从物业管理合同的缔约目的，还是从各地制定的物业管理条例中关于物业管理公司应当提供的服务的规定来看，物业管理中的治安服务，都应理解为对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务，不可能要求物业管理公司保证服务区内不发生重大刑事案件；从权利义务相对等原则而言。

精品源自 请示