地产项目规划建筑方案设计任务书－－方案设计要求
时间：02-01 17:48:52 浏览：6966次来源：http://www.fangchanshe.com 房地产策划
一、 项目定位
突出“创新”“舒适”“实用”三大概念，引导XX地区中小户型的居住潮流。
二、 总体规划要求
1、 规划方案应功能分区明确，与周围环境协调，充分考虑江浙建筑特色和各项技术要求。能够体现城市规划及城市设计要求，并具有独特的设计品质和理念，方案涉及到的消防、环保、园林绿化、人防、水利、电力、交通等问题，应符合各专项规划要求。
2、 本项目各地块比较分散、比较狭长，对今后的物业管理有较大影响，设置的组团出入口应充分考虑物业管理的便利。
3、 充分挖掘绿化空间，着重处理好ab连接处、bc连接处、裙房屋面的绿化设计。
4、 场地竖向设计应充分考虑小区与外围市政道路的标高关系，小区内部给排水管网、电力、综合管网等应与外围城市管网相协调。
5、 小区交通组织着重处理好与外部市政道路的衔接、汽车库出入口的布置、人车分流、物业管理。
6、 受限于地块本身所在位置及控制性规划，建筑总体布局已定，应通过技术措施如调整建筑平面、调整门窗的位置及大小、设置遮阳系统等来优化建筑的日照与通风问题;沿街建筑噪音问题比较突出，应采取良好的建筑措施使户内的隔音效果达到规范要求。
三、 单体规划要求
1、地下空间：
a、b地块开挖地下室并联成一体，a块西侧四个单元处两层地下室为人防兼地下泊车，东端商业区域两层地下室作为上部商务配套使用;b块开挖一层地下室为地下泊车;c1地块开挖二层地下室作为地下停车，c2、d、e地块开挖地下一层地下室，开挖面积与一层商铺面积等同，与地上一层相连，形成地下仓储商务空间，每间商铺室内楼梯通往各自的地下室。报批文本必须满足控规车位要求(包括商铺车位)，如果余地较少，可采用立体式车库报批。实际使用按照拼接后的总户数与地下车位的配比1：0.8来实施，loft商务用房按照1：0.3考虑地下停车位，区域分配尽量保持平衡。地下室南侧边线可以与用地红线平齐。
2、裙房商业：
a、b、c1地块商铺开间3.8米~4.2米，进深21.5米，有效进深15.5米，后6米分割成两层，底层2.2米以下为住宅车库兼储藏用房，车库开间采用合理尺寸，上层部分与前面15.5米相连，一层总层高5.0米(报批时按照4.8米，底部20cm虚设);二、三层为居住考虑的LOFT商务房，层高各4.99米，每户考虑卫生间、厨房、客厅、餐厅、卧室等居家功能空间。c2、d、e地块商铺开间3.6米，进深14.2米，底层层高4.9米，二、三层层高3.4米，每间商铺设计室内楼梯上二、三层。a地块东侧上部无主楼的裙房规划一个相对独立的消费中心，分割成几块，从地下一层到地上三层考虑商业整体用途，相对独立于a地块裙房商业，沿绣湖西路侧可考虑布置店面。c1c2圆弧的转角处裙房可规划成三大块商业，分别设计三个室内楼梯上二层、三层，同时应当能够方便三块商业合成一体。a块西侧、b块西侧、c块东侧的建筑控制线可以适当突破，建筑密度满足控规要求。
3、住宅：
层高3.0米。
a块西侧、b块西侧、c块东侧的建筑控制线可以适当突破。30%的90平米以上户型要做足，单套面积控制在140左右(尽量位于边套);小户型中尽量考虑60+80、60+90平米的拼接户型(组合户型总面积控制在150左右);顶层在满足容积率前提下可设计跃层复式，180平米以上。C2、d、e地块户型可规划成单身公寓，层高3.0米;c2块可考虑垂直楼形式，单身公寓宜采用内廊形式，注意与底部柱网协调，设置电梯。
、地下车库控制合理层高，在满足规范要求下通过各项措施降低层高;控制合理柱网尺寸，满足汽车库规范要求下提高车库利用率，平均每车位建筑面积指标不应大于45平米/每车位(包括人防等地下区域所有功能空间面积与停放车位数的比值);停车位的数量及位置应综合考虑，保证分布合理，满足每个地块的不同需求;地下车库顶板应注意景观布置及市政道路通行要求;地下空间应注重创新，采光、通风及竖向设计应有所突破;注重平战结合，地下室的送排风口应考虑与外部环境相协调。
5、a、b区块的商业裙房屋面考虑相连通，屋面设景观。
6、商业与住宅尽量考虑脱开，包括人流的区分、结构的转换、管线的处理、楼梯的转折等。
7、建筑平面的设计应充分考虑户型平面、管道井、室外空调机位、公共区域、公摊面积等各种因素，组合户型应充分考虑方便今后业主改造的问题。
8、应充分考虑建筑入口、建筑屋顶、建筑色彩这三项主导建筑可标识性的因素。
9、建筑外立面管线尽量考虑隐蔽，保证外立面的干净、整洁。
10、小区废气(厨卫排放、汽车排放、地下室排烟)、废水、废渣(生活垃圾)、噪音(汽车、商业活动)等涉及到环保的各项处理措施应着重阐述，以保证小区环境影响评估报告的顺利编制及环保顺利验收。
11、对外墙、门窗、屋面选用性价比及安全性能较高的节能材料及技术，合理控制建筑体型系数、窗墙比等设计参数;采用外墙面砖、外平开窗等设计需考虑防坠落措施;维护墙体材料及建筑材料的选择应注重经济、节能、环保。
12、结构：建筑设计阶段需初步规划结构布置、基础选型、转换层、荷载选择、覆土深度等各项结构参数，充分考虑其经济性。
13、安装：重点解决楼地面及分户墙的隔音、排水管道噪音、电梯井道隔音的技术处理措施;重点阐述新风系统、太阳能利用、无机房电梯使用可行性的技术分析;对环境灯光照明进行充分考虑。
14、环境：小区道路系统动、静态交通组织合理，通达性好，对居民不造成干扰;小区应结合基地条件，尽可能为居住区居民提供亲水环境，同时考虑设置水景景观的工程造价和维护费用;小区内应提供不同年龄阶段居民活动的场所，加强邻里之间的交流;住区环境应考虑用优美轻快的背景音乐来增强居住生活的情趣;小品设计时应避免采用大面积的金属、玻璃等高反射性材料，减少住区光污染;户外活动场地布置时，其朝向需考虑减少眩光;儿童活动区周围应保持好的可通视性，便于成人对儿童进行目光监护。
四、户型设计
1、户型平面应总体布局合理，动静分区，各功能空间采光通风良好，使用功能互不干扰。
2、户型平面设计应注重创新，给业主以较多的附加值、较高的得房率，应结合结构、设备及室内装修的各项要求。
3、户型面积指标应计算准确，临界户型确保满足<90平米、<144平米的要求。
4、每户保证一个南侧阳台和一个朝南卧室。
5、考虑到业主今后室内装修，设计应采用模数制，尤其是卫生间、厨房，开间及进深必须采用净尺寸，并满足相应建筑模数。
6、卫生间应考虑盥洗与淋浴、如厕分开，干湿分离，有利于提高卫生间使用效率;设置单一卫生间的中小户型，应考虑淋浴盆与浴缸互换的可能。
7、强调户型的可变性(要有弹性空间)，内部空间可以灵活重组，尤其针对舒适型两房户型，要能满足业主不同时期的小三房需求。
8、户内空间应避免狭长走道，房间开间与进深的比例要保证摆放家具的空间。
9、厨房的洗涤盆应位于窗位;户型宜尽量保证明厨明卫;卫生间不应正对入户门、厨房门及用餐区域;厨卫面积应与户型面积相匹配。
10、客厅的背景墙尽量避免开设房间门，背景墙宽度应满足规范要求。
11、户型平面中注意控制凹口的深宽比。
12、户型的布局应考虑建筑一般禁忌的要求。
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