房地产项目招投标存在的问题以及建议

    1.房地产项目招投标的现状

    房地产开发项目招标是房地产项目开发单位将拟建待建的房地产工程设计、施工及相关物资采购任务,经专业造价或有相关资质的招标代理机构完成项目造价估算后,在指定的媒介上发布工程招标信息,邀请若干家符合资质要求和施工能力的建筑施工安装企业投标,房地产项目业主方从中择优选择施工企业,以完成工程建设任务的过程。投标是与招标相对应的概念,是指投标人应招标人特定或不特定的邀请,根据招标文件要求,编制投标文件,并以中标为目的的商业行为。招投标模式是当前房地产项目开发中招标方选择施工单位并进行物资采购的主要手段。随着建筑业及房地产业的不断发展,房地产业的竞争愈发激烈,为充分保障市场份额,获得更多的施工任务,多数房地产项目施工方均能通过提高企业自身施工人员业务素质、优化施工组织设计、提升管理水平等方式满足项目业主的要求,房地产项目招标方也能通过编制科学细致的招标文件,以从投标单位中择优选择质量、进度、造价和安全管理都符合要求的施工企业,从而有效地进行项目建设全过程的质量控制和造价控制[1]。施工企业和物资供应企业不断发掘自身潜力,提升管理水平和施工质量,促进企业内部经济责任制的落实,调动了企业内部的积极性,促进整个建筑业及房地产业的积极向上发展。但与此同时,我们也应当清醒地看到,当前仍有部分项目招标方对所招标项目具体价值及可能面临的施工风险认识不清,编制或委托编制的招标文件内容与工程施工存在差异,造成项目结算上的困难,不利于项目投资及成本控制;部分投标企业围标、串标、买标的现象依然存在,甚至为谋求中标向招标方输送不正当利益,严重扰乱了房地产项目招投标市场的环境,破坏了房地产项目建设的正常秩序。

    2.房地产项目招投标存在的问题分析

    2.1业主方对项目招标目标及项目价值定位不清

    房地产项目招标的最终目的是以最优质的性价比完成项目开发任务。因此,在房地产项目招标过程中,业主单位应熟知招标的范围、招标的内容、招标预期的结果以及工程施工中可能遇到的风险,并在招标过程中予以明确。然而,当前房地产项目招标文件内容和标底的编制往往显得片面且呆板。简单来说,就是业主方往往只通过编制标底来评判投标企业的施工能力,而忽视了新技术应用能力、企业成本水平和管理水平等对企业投标报价的影响。对于低于标底的投标报价,往往认为其低于成本价投标而直接作废,回避了对投标企业施工能力和管理水平的进一步考量,放弃了节约投资、降低施工风险、提高工程施工可靠度的机会[2]。

    2.2投标企业围标现象依然存在

    投标企业通过围标的方式谋求中标的历史在我国由来已久,尤其是在利润丰厚的房地产业。各施工投标企业为谋求中标,获得更大的经济效益,几个投标人之间往往相互约定,形成利益共同体,一致抬高或降低投标报价,以使其中的利益相关者中标,并共同分享利润。一些投标企业或个体老板通过资质挂靠的方式获取建设任务在客观上加剧了围标现象的发生。围标容易导致项目招标方不得不扩大投资,造成了资金的浪费和不必要的开支。通过围标获得施工任务的投标企业或个人为收回围标时的“投资”,往往偷工减料,拖延工期,不利于建设任务的顺利实现。同时,围标现象的存在也损害了投标企业间的公平竞争。

    3.应对措施分析

    3.1招标文件及标底编制应科学合理

    招标文件是整个招投标行为的纲领性文件,在整个招投标过程中起到指导性作用。因此,项目招标方或有资质的招标代理机构在编制招标文件及标底过程中,应充分考

www.fangchanshe.com 虑当前建筑施工环境、新技术及新机械应用情况,结合预招标工程的施工特点及采购要求[3],科学、合理、全面地编制招标文件,不应有缺项、漏项。同时,在选择评标方式及中标价时,应充分结合投标企业的施工能力和企业管理能力等,明确鼓励投标企业深入了解投标项目,积极运用新机械、新工艺、新技术,避免盲目投标,对施工企业的选择不仅仅局限于投标报价,而应组织对投标文件的全部内容进行分析,选择合理低价。

    3.2规范招投标行为的管理

    房地产业作为与百姓生活息息相关的关键行业和支柱行业,其建设施工质量切实关系到百姓的生活质量。因此,花大力气加大房地产业招投标行为的监管力度和审查力度,严厉打击围标、资质挂靠等不正当竞争行为就显得尤为必要。加大规范和监管力度,主要有以下几个方面需要注意:首先是各投标人的投标文件和报价是否呈不正常规律分布,如各投标人都报高价,只有一家报低价;各投标人投标文件中都未按招标文件要求提供相关技术资料,只有一家提供等。其次,应严格规范和监管投标文件中提交的人员、机械到岗情况,在施工过程中,对于中标企业项目管理人员、机械未按照招标文件要求到岗或擅自脱岗等,业主方应果断采取处罚措施,记录企业不良行为。宜建立投标企业的相关施工能力、信用度记录制度,优奖劣罚,不断规范招投标行为向更规范、更好的方向发展。

    4.结语

    可以预见,在今后一段相当长的时期内,房地产企业仍将充分运用招投标模式优选施工和物资供应企业。我们应充分重视招投标对招投双方的重要意义,它不仅为工程招投双方提供了一个公平竞争的机会,同时也最大限度地避免了工程交易中的违规行为。我们应充分做好房地产项目开发中的招投标工作,不断提高招投双方的业务素质,共同维护好、发展好房地产项目招投标市场。