上客量是房产项目在市场中的试金石

　　上客量是房产项目在市场中的试金石

　　上客量是销售的第一道门槛，也是一个售楼部业绩出色的外在表现，很多竞争对手在踩盘的过程中，都把售楼部的人气作为重要的评判标准。

　　记得米卢在执教中国国家足球队时，曾经开玩笑的说如果你们不知道球往哪里提，那就往对方的门里踢，重要的问题简单化后，问题似乎才容易解决.上客量就处于这种尴尬的位置，在客户不断签单的时候很少有人去关注它，应该说也没有时间去关注它，签约量下降之后，上客量就会第一个被提到营销的工作日程上来，毕竟充足的上客量是签单的基础嘛？

　　在项目的运营初期，为了提高上客量，为了确定自己的目标客户，一般采用“广撒网、练内功、缓开盘”的策略。通过广告的集中投放、立体轰炸以及一些小礼品的发放，施出小恩小惠，引起客户关注提升项目的知名度，这一时期上客量高但准客户数量少。

　　项目在进入持销期之后，目标客户浮出水面，来访客户数量比较稳定一般只会受天气和工作日的影响，此时营销工作的针对性强，多采用SP促销活动以及更多关系营销的模式来拉近和客户之间的关系，利用口碑传播逐步把客户对项目知名度的理解体提升到美誉度的支撑点上。

　　后期，房源减少宣传推广费用控制，使客户对项目的关注度降低，来访的新客户很多是和已购房客户有千丝万缕的联系，上客量虽然低，但是客户成交率却很高。

　　虽然上客量和项目的运营有直接关系，但如果你关注上客量，说明你的策划思路以及市场环境出现了问题，必须及时调整项目的诉求，将目标客户的关注方向尽快扭转，否则就要付出更大的代价。