万科等4家开发商楼盘实用率不到85% 宣传水分大

　　

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　　四开发商楼盘实用率测评：越秀最高中惠垫底

　　使用率、实用率、得房率、绿化率，购房者在看楼过程中，想必经常被售楼人员连珠炮般地“率”过。哪家开发商旗下楼盘实用率更高，成了购房者继“楼盘面积误差率”之后想搞清楚的第二个“既熟悉又陌生”的问题。

　　今年7月以来，《消费者报道》选定刚需楼盘较为集中的广州南沙区，对四家影响较大的开发商——万科地产(万科A：深证000002)、越秀地产(越秀地产：港股00123)、时代地产(时代地产：港股01233)、中惠熙元旗下五个楼盘的16个单位，进行楼盘实用率测评。

　　基于五个楼盘的测绘数据显示，越秀地产以81.4%的平均实用率在四家开发商中居首，而平均实用率不到80%的中惠熙元则在排名中垫底。

　　越秀地产实用率略高

　　相较于房屋面积误差率的锱铢必较，楼盘实用与否的“代言人”有三个——实用率、使用率和得房率。可是哪个更能体现一套房子是否实惠？一种看法认为，相比于实用率，使用率扣掉了套内的墙体面积，是完全不含水分的纯使用面积。而另一种看法则觉得，用使用率来体现房子并不科学。

　　“如果要用实用率和使用率来做一个参考标准，从业主的角度来说，实用率更加靠谱，使用率的意义并不大。”广州市设计院副总建筑师张南宁对《消费者报道》记者表示。而广东中原地产项目部总经理黄韬也认为：“使用率的算法并不标准，实用率的算法才是规范的表达方式。”而在山鼎建筑师事务所总工程师吴嵘看来，“所谓的得房率只是一种房地产营销话术。”

　　本次进行实用率测评的四家开发商旗下的五个楼盘——万科府前一号、越秀滨海隽城、越秀滨海珺城、中惠壁珑湾和时代南湾，均为南沙区的刚需小区。从测评结果看，同属高层建筑的五个楼盘实际实用率相差并不太大。既便如此，中惠璧珑湾和时代南湾以78.21%和79.8%的平均实用率未超80%；而越秀地产和万科集团则超过80%，其中万科府前一号平均实用率为80.9%，越秀滨海隽城和越秀滨海珺城平均实用率最高，达81.4%。

　　目前国家相关法律并没有对实用率进行范围限定。原因之一，是在实际居住中实用率并非越高越好。因为，实用率越高意味着公摊的面积越少；如此一来，公摊面积太少的话，会影响到整个楼盘采光、朝向、大堂、设备等公共面积，并不利于楼盘居住的舒适度，所以一定的公摊面积十分必要。

　　中原地产项目部总经理黄韬告诉《消费者报道》记者：“一般来说，高层建筑实用率一般在85%，低的话实用率也在75%到80%，如果低于75%的就属于缩水。多层建筑的实用率因为分摊很少，所以实用率有90%，豪宅的实用率话一般都比较低。”

　　如果照此标准，四家开发商旗下的五个楼盘无一达到实用率85%的一般范围。 

　　实用率宣传水分大

　　不过，更大的问题在于开发商宣传上的夸大。

　　本刊记者根据参与这次测绘的业主提供的合同约定的套内建筑面积和建筑面积，计算出房子的预测实用率。但即便是用预测实用率，与公开的楼盘宣传并不符合。

　　以时代南湾为例，在网络有网站宣传其楼盘三期中小户型实用率达80%以上，但是《消费者报道》依托第三方机构房屋测绘数据核算的平均实用率只有79%，并没有各大门户网站宣传中的80%以上。与时代南湾类似，中惠璧珑湾同样宣传其二期房源实用率超80%，但本次抽样计算的平均实用率只有78.2%。

　　另外，由于使用率是套内使用面积与建筑面积的比值；所以一定小于实用率，即套内建筑面积与建筑面积的比值。比如，万科府前一号F1栋某单位使用率为70.2%，实用率则为78.5%；相差8个百分点。再如中惠璧珑湾8栋一单位的使用率仅为69%，而实用率则达78%；相差9%。

　　“需要大家擦亮眼睛的是，防止部分开发商或营销人员把数值较大的实用率当作使用率进行宣传，导致被数字蒙蔽”，黄韬最后提醒购房者。